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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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为十二五住房规划建言献策  

2010-11-09 10:11:24|  分类: 二次房改与住房保 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建立三三制住房制度 完善符合国情的住房体制

——为十二五住房规划建言献策

辽宁省外经贸厅退休干部 李明

中央《十二五规划建议》明确指出:“加强土地、财税、金融政策调节,加快住房信息系统建设,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求。强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展。”这些建议充分反映了我们长期以来不懈努力所表达的民意,充分说明了中央认真倾听民众呼声,十分关心民生疾苦。希望十二五住房规划的具体制定者不要辜负了人民,不要辜负了中央。为此,提出以下4点建议。

一、充分尊重全国人民的呼声

2006年全国大部分城市房价飞涨以来,无数仁人志士为民请命,无数社会贤达奔走呼号。作为其中的一员,5年来我策划并参与编写了由法律出版社出版的《住宅立法研究》一书,发起并参与主办了3次全国性住房保障论坛,6次上书中央高层和全国人大代表及全国政协委员。其中300博士生论坛致十一届全国人大代表的公开信、14位专家学者联名上书中央有关部委的《改革供地方式 建立三三制住房制度——二次房改建议书》和《致1000位全国人大代表、全国政协委员:关于深化二次房改加快住房保障法立法的议案》3次上书,都在全国引起了巨大的轰动。2010313全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案,已经列入本次人大会议正式议案。5年来,我们这些呼唤二次房改的人为之可谓呕心沥血。希望十二五住房规划的具体制定者充分尊重全国人民的呼声,对得起我们的心血。

二、端正住房建设的执政理念

众所周知,2003年出台的由建设部起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]第18号文件,是导致我国过度投机的住房体制机制和政策体系的纲领和基础,其实质是把住房全面市场化作为住房建设的执政理念。2003年主政的国家建设部部长汪光焘是全面市场化住房制度的始作俑者,他采取偷换概念的手法,篡改中央1998年房改时确立的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”的正确路线,在开发商推动下建立并推行全面市场化的住房制度,被民间称为“汪掏光”。住房和城乡建设部成立以来,换了牌子不换思想,穿新鞋走老路,维护垄断不思改革。住建部主要领导姜伟新、齐骥打着“坚持住房市场化改革方向不动摇”的大旗作虎皮,拼命维护本部门一手建立起来的全面市场化住房制度,拼命维护地方政府、开发商和炒房客的利益。在推行全面市场化住房制度过程中,凡是对开发商有利的市场化就大化特化,凡是对开发商不利的市场化就小化不化。

由此带来的弊端是“一个误区”、“两个垄断”、“三个错位”。“一个误区”是在国民经济发展规划中一直沿用计划经济时代把住房作为基本建设投资项目的传统做法,是投资主导型,不是消费主导型,在国家统计制度中也不列入居民消费物价指数(CPI)。“两个垄断”是政府垄断住房供地和开发商垄断住房开发,联起手来共同追求垄断利益最大化。 “三个错位”是理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;队伍错位,以开发商为基本队伍垄断经营,排斥政府的和民间的非营利公益性建房机构的住房保障职能,亲商不亲民;服务错位,制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益,官商联手与民争利。这些弊端的要害是政府自身成为房地产市场中最大的炒家,一手炒高房价地价,一手保护纵容开发商和投资投机客炒房炒地哄抬房价地价,形成了利益共同体,使房地产绑架了中国经济,损害了人民利益。公共住房缺位、公众利益流失,是住房制度的失误,是政府的失职,是房价高企、民怨沸腾的根本原因。

遗憾的是,在20109月中央电视台《对话》栏目播出的《七个怎么看》节目中,住房和城乡建设部副部长齐骥还在宣扬“要坚持住房市场化”,这说明直到现在住建部领导还在顽固坚持错误的住房建设执政理念,说明住建部“中梗阻”是多么严重地阻碍着实现党中央提出的“完善符合国情的住房体制机制和政策体系”的目标。

任重而道远。我们希望国家在制定十二五住房规划时摒弃住房全面市场化的错误方针,确立住房是准公共产品的执政理念和基本国策,在全国城乡普遍建立一户一宅、分层次多元化、符合国情、人民满意的基本住房保障制度。

三、吸纳世界各国的成功经验

美国、德国等市场经济高度发达国家不但征收高达3%左右的物业税,而且征收高达50%80%的二套房销售所得税,采取措施稳定房价,保证社会公平,保障人民的居住权,限制资本资源进入房地产。

德国严厉惩罚爆炒房价的行为,如果房地产商制订的房价超过“合理房价”20%即为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成违法行为,购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果房地产商制订的房价超过“合理房价”50%,则视为“房价暴利”,触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高可判处三年徒刑。

欧洲各国的住宅合作社和住房储蓄银行在解决普通居民住房上发挥了极大的作用,英国、德国、瑞典等很多国家住房中30%以上是由住宅合作社和住房储蓄银行的支持解决的。

韩国全面贯彻落实一户一宅的住房基本国策,国家保障每一个家庭都有一处比较体面的基本住所,对于二套及以上住房则加以限制和累加从重课税。

新加坡80%以上居民由政府主导提供住房服务。

发达国家都有比较完备的住宅法及相关法律,其中日本具有由40多部法律组成的完善的住宅法律体系。日本大部分居民由中央政府建设省的“都市整备公团”和地方政府住宅局的地方住宅供给公社、住宅合作社等机构主导提供住房服务,仅仅有20%左右的高收入人群购买由建筑开发商开发的商品住房。

我国香港特别行政区50%以上居民由政府主导提供住房服务,同时立法规定虚报保障性住房申请资料的人要负刑事责任,要坐牢并罚款。

这些好的做法在制定十二五住房规划时都应该好好兼收并蓄,为我所用。

四、完善符合国情的住房体制

重庆市长黄奇帆提出:“高端有遏制,低端有保障,中端房价与老百姓的收入相匹配,是我们一种比较理想的城市住房模式”。他指出:一是政府要为35%左右的中低收入家庭提供廉租房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房;二是控制普通商品住房房价,保证主城区中等收入双薪家庭6.5年左右的收入可以买一套建筑面积90平方米的住房;三是要征收物业税(房产税)。这与我们提出的三三制住房制度不谋而合。

三三制住房制度的基本框架是:保障性住房以政府划拨方式供地,由政府的和民间的非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与,解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标,由民间的非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,向中等收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型面积和房价由开发商自主确定,满足高收入家庭的住房需求。其中公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是三三制住房制度创新的必要条件。概括起来就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制住房制度”。

完善符合国情的住房体制机制和政策体系,是一个需要综合治理的系统工程,为此必须在建立三三制住房制度基本框架的同时,进行以下8项配套改革:

1、加强土地调节。保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设用地年度供应总量不得低于全部住房用地供应总量的60%,其中主城区必须保证50%以上住房用地用于保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设。每一年度上述计划没有落实之前,不得供应商品住房所需土地。保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设用地单一地块划拨和转让面积不得超过5万平方米,特殊情况须经市、县住房保障委员会决议批准。

2、加强财政调节。地方财政须将保障性住房资金纳入年度预算。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于保障性住房建设。土地出让净收益用于保障性住房资金的比例不得低于30%,各地还应根据实际情况进一步适当提高比例。廉租住房和经济租赁住房、公共租赁住房租金收入专项用于维护和管理。对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政保障性住房专项补助资金等方式给予支持。保障性住房一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。中央与地方人民政府均须设置住房保障基金,住房保障基金由国家财政、地方财政和各种赠与款等构成。住房保障补贴经费由中央与地方住房保障基金区别各地区不同情况,按比例负担。

3、加强税收调节。对于保障性住房的开发建设,免收不动产销售营业税等契税。社会各界向政府捐赠保障性住房房源的,执行公益性捐赠税收扣除的有关规定。对于符合购买经济适用住房的家庭实行个人所得税的退税政策。对于每户家庭以购建房先后顺序计算,合计拥有建筑面积在144平方米以内的自有普通住房免收房产税,出售减征或免征营业税、资产增值税和个人所得税。超过144平方米部分均须按照市场评估价值每年征收房产税,并实行5级累进税征收制度,即起征点为1%,每增加50平方米加征0.5%,最高征收3%。出售须征收营业税、资产增值税和个人所得税,严格限定住房投资者的所得不高于社会平均利润率,严厉打击住房投机者。建立牢固的房地产泡沫“防火墙”,防止国际国内热钱的冲击。

4、加强金融调节。充分发挥商业银行的住房保障作用,坚定不移地实行对于经济适用住房和公共住房个人住房贷款优惠政策,对于二套住房贷款实行首付50%和停止三套以上住房贷款。发展住房储蓄银行,提高中、低收入家庭自己解决住房问题的能力。建立保障性住房和公共住房政策性担保与商业性保险相结合的抵押保险制度,完善个人住房贷款担保体系和住房贷款担保公司。

国家强制性地扩大住房公积金的覆盖范围,所有法人单位的雇主和雇员包括农民工均须依法缴纳住房公积金。强化住房公积金的使用和管理工作,建立健全住房公积金的审计制度和内控制度,严厉打击挪用滥用的违法行为,确保其安全和专款专用。改变资金闲置沉淀状况,简化审批环节和限制,提高住房公积金使用效率,重点帮助中、低收入家庭解决住房困难。

住房公积金管理中心为政策性、专业性住房金融机构,须逐步实现住房公积金管理体制向专业性金融机构的转变。

5、加快住房信息系统建设,实行阳光行政。依法行政、政务公开、办事透明,是建立廉洁高效住房保障行政制度的基本条件。必须实行包括市、县人民政府住房保障、建设、土地、规划、财政、税务、城管、交通、社会保障、工商、环保、节能、卫生等相关部门和自来水、电业、燃气、供暖等垄断性公共事业相关单位在内的集中办公、集中审批验收制度;实行审批验收人员和审批验收进度网上公示制度,使整个审批验收过程网络化、公开化、透明化;实行审批验收人员集体负责制度,防止个别人滥用权力徇私枉法;实行问责制度,强化对违法审批验收、推诿拖延行为的责任追究。

建立房价信息强制披露制度,维护住房市场公平竞争和正常市场秩序。各级住房和城乡建设主管部门、物价主管部门均须加强房价统计研究工作,建立一个权威性、科学性、专业性的测算体系,定期公布保障性住房和公共住房、公共租赁住房每个项目的房价成本清单和社会全部住房空置率,向社会公众传达准确的房价信息,严厉打击阴阳合同,为宏观调控和财政、税收、金融监管及司法监察提供依据。

建立住房、宅基地的全民登记和住房交易申报制度,建立健全实名制的全体居民住房档案,实行全国联网的住房登记管理系统动态管理,为住房保障工作提供依据。

6、强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。要把城乡住房保障中长期规划和年度规划的执行情况作为各级政府领导和相关部门领导考核的重要标准,实行一票否决制。对于没有完成城乡住房保障中长期规划和年度规划的相关负责人,不得批准连任、平调或晋升。

保障性安居工程建设、棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给都要有量化指标,关键是要解决20%左右低收入家庭住有所居和60%左右中等收入家庭能以合理的房价收入比买得起房子的问题。建议十二五规划将房价收入比作为城镇中等收入家庭住房状况考核的重要依据,各市、县人民政府都要制定主城区有正常收入的中等收入双职工家庭购买住房的房价收入比指标。以户型建筑面积90平方米为参照,一线城市的房价收入比须控制在8倍以下,二线城市的房价收入比须控制在7倍以下,三线城市的房价收入比须控制在6倍以下,小城市和建制镇的房价收入比须控制在5倍以下。让中等收入家庭买得起房子是国际惯例,是我国政府不可回避的现实责任,也是民富国强的必要条件。

7、加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求。各市、县人民政府没有对所属相关部门实行住房保障目标责任制管理,或管理检查监督不利,造成本地区城乡住房保障中长期规划和年度规划无法完成的,均以行政不作为论处。对在住房保障工作中以权谋私、玩忽职守的,要依法追究有关责任人的行政和法律责任。

对于违反规定非法获得城镇保障性住房、公共住房、公共租赁住房和农民宅基地者,属于国家公务员和国家财政开支人员按照贪污论处;其他人员按照诈骗论处。

住房保障行政管理部门及其工作人员在保障性住房和公共住房、公共租赁住房审批、规划、建设、监管中失职渎职、索贿受贿的,依法追究行政责任、民事责任和刑事责任。

以保障性住房和公共住房、公共租赁住房为名取得土地后,又将土地挪用于商品住房开发的,以诈骗国家财产论处,除没收其全部非法所得外,须处罚其全部非法所得金额1倍的罚款,并追究其法律责任。

保障性住房和公共住房开发建设单位偷工减料、以次充优损害住房质量的,必须依法承担赔偿责任,并给予相应的经济处罚,视情节轻重停止或者吊销营业执照、施工许可证和资质证书。因住房质量问题造成严重后果的,依法追究刑事责任。

建筑开发商哄抬商品住房房价或者订立价格同盟,非法囤积土地和房源,垄断商品住房市场的,按照有关法律从严惩处。

8、制定人民满意的住房法律体系。我国建国61年始终没有一部《住宅法》及相关法律,正在制定的《住房保障法》也处于难产之中。附件送上迟夙生律师、南英大法官等30位全国人大代表联署提交的《关于深化二次房改加快住房保障法立法的议案》,供制定十二五住房规划相关内容参考,同时希望将制定并颁布实施《住房保障法》及相关法律作为十二五规划的重要内容。

辽宁省外经贸厅退休干部 李明  2010118

附:迟夙生律师、南英大法官等30位全国人大代表联署提交

关于深化二次房改加快住房保障法立法的议案

2010-03-10 09:57:55 来源: 荆楚网

荆楚网39全国人大已经正式收下我们30位代表提交的二次房改议案,14日将会有初步回复。全国人大代表、黑龙江夙生律师事务所主任、九三学社齐齐哈尔市委常委迟夙生9日对网易财经表示。至今日中午,全国两会所有提案和议案的提交工作已经截止。

根据规定,两会议案必须有30名人大代表的联名签字方能进入大会讨论范围。据迟夙生透露,此次联名提交议案的人大代表中,有7位来自律师界,其余则包括政府官员、农民、工人、院士等。30位代表分别来自北京、辽宁、黑龙江、江苏等几乎全国各地,最高人民法院副院长南英也是联名者之一。

《关于深化二次房改加快住房保障法立法的议案》全文如下:

议案提要:

200810月,全国人大常委会立法规划会议确定,住房保障法列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一,至今已经有一年半的时间。进一步深化第二次住房制度改革,加快对住房保障法立法,不仅是全国人民的强烈呼声和共同愿望,而且条件也已成熟。我们希望尽快对住房保障法立法,将国家有关住房方面的政策法规经过发展和完善,改革和创新,上升到法律规范的层次,在全国城乡普遍建立一户一宅分层次多元化的基本住房保障制度,确保我国居民享有基本居住条件的住房权,提高居住水平和住房负担能力,改善住房环境品质,实现住有所居。为此,我们本着确立住房是准公共产品的基本国策,保障全体公民的住房权这项立法原则,提出《关于深化二次房改加快住房保障法立法的议案》。同时,提出以下四点建议:

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