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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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住房保障法草案建议稿  

2010-01-18 16:07:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房保障法草案建议稿

(2010年1月17日 李明)

第一章   

第一条  为确保我国全体公民的住房权,提高居住水平和住房负担能力,改善住房环境品质,实现住有所居,特制定本法。

第二条  国家实行住房是准公共产品的基本国策在全国城乡普遍建立一户一宅分层次多元化的基本住房保障制度。

第三条  各级人民代表大会开会期间,必须讨论和审议各级人民政府制定和执行城乡住房保障工作的中长期规划和年度规划的情况。在人民代表大会闭会期间,各级人民代表大会常务委员会要对城乡住房保障工作的中长期规划和年度规划的执行情况进行检查和监督,作为各级人民政府业绩考核的重要标准,并对规划的制定、执行和考核情况负责。

第四条  国务院和各级地方人民政府负责制定城乡住房保障的中长期规划和年度规划,经本级人民代表大会讨论通过后予以实施。每年在向本级人民代表大会所作的《政府工作报告》中须报告住房保障工作中长期规划和年度规划完成情况。

第五条  省级人民政府对本地区住房保障工作负总责,对所属各市、县人民政府的住房保障工作实行目标责任制管理,建立健全业绩考核体系和问责制度,加强监督指导。市、县人民政府须加强领导,落实相应的管理工作机构和具体实施机构,切实抓好住房保障各项工作,并公开接受人民群众监督。

第六条  住房保障决策协调机构,为国家住房保障委员会和各级地方人民政府住房保障委员会,其成员由与住房保障工作相关的部门领导和人大代表、专家学者组成,由同级政府主管领导担任主任委员。负责制定国家和各地住房保障的目标、方针、政策和规划,协调解决工作实施中的重大问题。住房保障委员会委员中人大代表和专家学者须各占15%以上,重大决议决定均须2/3以上委员通过方才有效。国家住房保障委员会和各级地方政府住房保障委员会办公室,设在国务院住房和城乡建设行政主管部门及各级地方政府住房和城乡建设行政主管部门。

第七条  住房保障管理机构,为国务院住房和城乡建设行政主管部门及各级地方政府住房和城乡建设行政主管部门,分别负责国家和地方的住房保障建设和管理工作。

第二章  城镇住房保障

第八条  国家建立保障性住房制度,以廉租住房、经济适用住房和经济租赁住房,保障城镇低收入家庭的基本居住条件。向最低生活保障线以下的住房困难户提供廉租住房;向有一定经济能力的低收入住房困难户,提供经济适用住房;向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买经济适用住房的低收入住房困难户,提供经济租赁住房。

第九条  保障性住房的供应对象不受户籍限制,对于包括农民工在内在同一居住地连续居住并依法缴纳社会保险费满一定年限的所有无房和住房困难的低收入家庭实行应保尽保。申请保障性住房的资格条件、住房标准及保障方式,在各省、自治区、直辖市人民政府指导下,由市、县人民政府根据本地实际情况具体规定,分类实施,并实行动态管理,由市、县人民政府每年向社会公布一次。

第十条  保障性住房须在城镇各类地区与其它住房搭配建设,其基本设施和环境品质要符合城镇发展规划,满足单户独居的基本居住条件。保障性住房可以实行实物配租与货币补贴相结合两种形式,其中廉租住房户型建筑面积不得超过50平方米,经济适用住房和经济租赁住房户型建筑面积不得超过60平方米。

第十一条  保障性住房采取政府划拨方式供地,由政府的和民间的非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与开发建设。开发建设费用和房价包括以下五项:地价、通电通水通气等相关配套设施费用、建安费用、管理费用与微利,其中开发建设单位利润不得超过房价的3%

第十二条  保障性住房须建立准入退出机制,且只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。其中经济适用住房不得作为商品住房上市交易,若出售须由地方人民政府回购或在指定的经济适用住房交易平台进行交易,购买对象仅限于符合购买经济适用住房条件的低收入住房困难家庭。经济适用住房出售后5年内不得再申请。

第十三条  国家建立公共住房制度,以准市场化的平价公共住房和公共租赁住房,保障城镇中等收入家庭的基本居住条件。

第十四条  公共住房和公共租赁住房的供应对象不受户籍限制,包括农民工在内在同一居住地连续居住并依法缴纳社会保险费满一定年限、有稳定职业的所有不具备申请保障性住房条件的无房和住房困难家庭。申请公共住房和公共租赁住房的资格条件、住房标准及保障方式,在各省、自治区、直辖市人民政府指导下,由市、县人民政府根据本地实际情况具体规定,分类实施,并实行动态管理,由市、县人民政府每年向社会公布一次。

第十五条  公共住房和公共租赁住房采取定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得的方式招标供地,由民间的非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与开发建设。开发建设费用和房价包括以下六项:地价、通电通水通气等相关配套设施费用、建安费用、管理费用、税费与利润,其中开发建设单位利润不得超过销售房价的5%。公共住房和公共租赁住房户型建筑面积不得超过90平方米。

第十六条  国家将房价收入比作为城镇中等收入家庭住房状况考核的重要依据,各市、县人民政府都要制定主城区有正常收入的中等收入双职工家庭购买公共住房的房价收入比指标。以户型建筑面积90平方米为参照,一线城市的房价收入比须控制在8倍以下,二线城市的房价收入比须控制在7倍以下,三线城市的房价收入比须控制在6倍以下,小城市和建制镇的房价收入比须控制在5倍以下。

第十七条  购买公共住房后若出售,买方须符合准入条件,并在当地政府指定的公共住房交易平台进行交易,售价不得高于当地政府确定的该楼盘公共住房最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。公共租赁住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。

第十八条  保障性住房和公共住房、公共租赁住房须严格实行轮候制和订单式开发建设。

第十九条  国家支持各市、县人民政府和企业法人、社团法人成立非营利公益性的建房机构及住宅合作社,开发建设保障性住房和公共住房、公共租赁住房。

第二十条  国家建立商品住房制度,以商品住房保障较高收入家庭的住房需求。

第二十一条  商品住房采取招拍挂的方式供地,由建筑开发商严格按照政府规划部门批准的规划开发建设,户型面积和房价由建筑开发商自主确定。

第二十二条  商品住房依法买卖不受限制。

第三章  农村住房保障

第二十三条  国家建立农民宅基地制度,以集体土地为农民无偿提供宅基地,保障农民的基本居住条件。

第二十四条  农民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。各地应结合本地实际,制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件,不符合申请条件的一律不得批准宅基地。

第二十五条  农民在规划范围内申请并获得批准宅基地后可以自建或委托建设住房。

第二十六条  农民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。

第二十七条  国家建立农民住房困难家庭救助制度,以各级政府财政资助和村民互助等多种形式,解决农民住房困难家庭的住房问题。

第二十八条  农民进城取得保障性住房、公共住房、公共租赁住房租赁权或产权(包括部分产权)的申请权或购买权证书后,须依法履行自愿放弃农民宅基地使用权相关手续并提供县级政府相关证明方可参与轮候。相关法规由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第四章  住房保障土地供应

第二十九条  保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设用地年度供应总量不得低于全部住房用地供应总量的60%,其中主城区必须保证50%以上住房用地用于保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设。每一年度上述计划没有落实之前,不得供应商品住房所需土地。

第三十条  保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设用地单一地块划拨和转让面积不得超过5万平方米,特殊情况须经市、县住房保障委员会决议批准。

第五章  住房保障财政支持

第三十一条 地方财政须将保障性住房资金纳入年度预算。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于保障性住房建设。土地出让净收益用于保障性住房资金的比例不得低于20%,各地还应根据实际情况进一步适当提高比例。廉租住房和经济租赁住房、公共租赁住房租金收入专项用于维护和管理。对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政保障性住房专项补助资金等方式给予支持。

  第三十二条  保障性住房一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

第三十三条  中央与地方人民政府均须设置住房保障基金,住房保障基金由国家财政、地方财政和各种赠与款等构成。住房保障补贴经费由中央与地方住房保障基金区别各地区不同情况,按比例负担。

第六章  住房保障税收支持

第三十四条  对于保障性住房的开发建设,免收不动产销售营业税等契税。

第三十五条  社会各界向政府捐赠保障性住房房源的,执行公益性捐赠税收扣除的有关规定。

第三十六条  对于符合购买经济适用住房的家庭实行个人所得税的退税政策。

第三十七条  对于每户家庭以购建房先后顺序计算,合计拥有建筑面积在140平方米以内的自有普通住房免收物业税,出售减征或免征营业税、资产增值税和个人所得税。超过140平方米部分均须按照市场评估价值每年征收物业税,出售须征收营业税、资产增值税和个人所得税。

第七章  住房保障金融支持

第三十八条  充分发挥商业银行的住房保障作用,对于经济适用住房和公共住房须长期实行个人住房贷款首付20%、基准利率下浮30%的规定。

第三十九条  发展住房储蓄银行,提高中、低收入家庭自己解决住房问题的能力。

第四十条  建立保障性住房和公共住房政策性担保与商业性保险相结合的抵押保险制度,完善个人住房贷款担保体系和住房贷款担保公司。

第四十一条  国家强制性地扩大住房公积金的覆盖范围,所有法人单位的雇主和雇员包括农民工均须依法缴纳住房公积金。强化住房公积金的使用和管理工作,建立健全住房公积金的审计制度和内控制度,严厉打击挪用滥用的违法行为,确保其安全和专款专用。改变资金闲置沉淀状况,简化审批环节和限制,提高住房公积金使用效率,重点帮助中、低收入家庭解决住房困难。

第四十二条  住房公积金管理中心为政策性、专业性住房金融机构,须逐步实现住房公积金管理体制向专业性金融机构的转变。

第八章  住房保障政务公开

    第四十三条  依法行政、政务公开、办事透明,是建立廉洁高效住房保障行政制度的基本条件。必须实行包括市、县人民政府住房保障、建设、土地、规划、财政、税务、城管、交通、社会保障、工商、环保、节能、卫生等相关部门和自来水、电业、燃气、供暖等垄断性公用事业相关单位在内的集中办公、集中审批验收制度;实行审批验收人员和审批验收进度网上公示制度,使整个审批验收过程网络化、公开化、透明化;实行审批验收人员集体负责制度,防止个别人滥用权力徇私枉法;实行问责制度,强化对违法审批验收、推诿拖延行为的责任追究。

第四十四条  建立房价信息强制披露制度,维护住房市场公平竞争和正常市场秩序。各级住房和城乡建设主管部门、物价主管部门均须加强房价统计研究工作,建立一个权威性、科学性、专业性的测算体系,定期公布保障性住房和公共住房、公共租赁住房每个项目的房价成本清单,向社会公众传达准确的房价信息,为宏观调控和财政、税收、金融监管及司法监察提供依据。

第四十五条  建立住房、宅基地的全民登记和住房交易申报制度,建立健全实名制的全体居民住房档案,实行全国联网的住房登记管理系统动态管理,为住房保障工作提供依据。

第九章  法律责任

第四十六条  各级人民代表大会及其常务委员会要把城乡住房保障中长期规划和年度规划的执行情况作为各级政府领导和相关部门领导考核的重要标准,实行一票否决制。对于没有完成城乡住房保障中长期规划和年度规划的相关负责人,不得批准连任、平调或晋升。

第四十七条  各市、县人民政府没有对所属相关部门实行住房保障目标责任制管理,或管理检查监督不利,造成本地区城乡住房保障中长期规划和年度规划无法完成的,均以行政不作为论处。对在住房保障工作中以权谋私、玩忽职守的,要依法追究有关责任人的行政和法律责任。

第四十八条  对于违反规定非法获得城镇保障性住房、公共住房、公共租赁住房和农民宅基地者,属于国家公务员和国家财政开支人员按照贪污论处;其他人员按照诈骗论处。

第四十九条  住房保障行政管理部门及其工作人员在保障性住房和公共住房、公共租赁住房审批、规划、建设、监管中失职渎职、索贿受贿的,依法追究行政责任、民事责任和刑事责任。

第五十条 以保障性住房和公共住房、公共租赁住房为名取得土地后,又将土地挪用于商品住房开发的,以诈骗国家财产论处,除没收其全部非法所得外,须处罚其全部非法所得金额1倍的罚款,并追究其法律责任。

第五十一条 保障性住房和公共住房开发建设单位偷工减料、以次充优损害住房质量的,必须依法承担赔偿责任,并给予相应的经济处罚,视情节轻重停止或者吊销营业执照、施工许可证和资质证书。因住房质量问题造成严重后果的,依法追究刑事责任。

第五十二条 建筑开发商哄抬商品住房房价或者订立价格同盟,非法囤积土地和房源,垄断商品住房市场的,按照有关法律从严惩处。

第十章 附则

第五十三条 本法自×年×月×日起生效。

第五十四条  本法释义

1、一户一宅:是指符合条件的一个无房或住房困难的中国公民家庭在全国范围内有权且只能享有一处宅基地或一套保障性住房、公共住房、公共租赁住房,不可兼得或多得,不符合条件的不得占有,否则即为违法行为。

2、分层次多元化的基本住房保障制度:“分层次”是指按照家庭收入的不同层次有不同的住房保障;“多元化”是指动员社会各方面的资金和力量参与住房保障的开发建设;“基本住房保障”是指不同层次收入的家庭都能享有不同形式、不同建筑面积、有区别的基本住房保障。

3、国家住房保障委员会和各级地方人民政府住房保障委员会:为委员会制的住房保障决策协调机构,不设编制,不列预算,不报费用。

4、房价收入比:是指住房价格与城镇家庭年收入之比。

5、轮候制:是指当地政府按照有关规定对于符合保障性住房和公共住房、公共租赁住房供应条件的家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况、申请时间等情况进行评估,确定分配或购买的先后顺序的制度。

6、订单式开发建设:是指根据保障性住房和公共住房、公共租赁住房轮候的家庭数量和所需住房面积,有计划、有供应对象、有目标的安排开发建设。

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