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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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“二次房改” 高房价下的突围良策  

2009-10-31 09:50:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 “二次房改” 高房价下的突围良策

www.stockstar.com 2009-10-30 21:48:13 祝辉 中国产经新闻报

  房价继续攀升引起“二次房改”话题。

  10月22日,在北京市统计局网站上,北京市统计局联合国家统计局北京调查总队发表的“2009年前三季度北京市房地产市场运行情况”显示:一至三季度,北京市四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米,四至五环路为17205元/平方米,五至六环路为9980元/平方米,分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米和684元/平方米。根据北京市统计局提供的统计数据,意味着北京市五环以内已较难寻觅万元以下的楼盘。

  同样,根据国家发改委和国家统计局的调查显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%。上涨、涨幅、环比上涨……面对这一个个醒目的字眼,面对一片涨声的国内房市,人们不禁要问:房价到底要涨到什么时候?在如此高房价的运行体制下,目前还有多少人能买得起房?而买得起房的又是哪些人?

  针对这一系列的难题,国内便有人提出了“二次房改”的方案,以应对目前国内的高房价形势。甚至有媒体报道称:国家住房与城乡建设部已开始牵头调研“二次房改”。该报道一出,一石激起千层浪,牵动着各方的神经,似乎让广大购房者看到了一丝希望。

  “住建部对‘二次房改’问题不是都已经辟谣了吗。实际上房改一直都在进行,像现在一直都在建设的保障性住房就是房改的一部分;把房子推向市场搞市场化就是住房改革,那加强住房保障就不是改革了吗?这也是完善住房制度的一种创新。”中国社会科学院经济所研究员汪利娜在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

  住建部官员辟谣

  岂料,就在该报道出来后不久,住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮便紧接着出来“辟谣”,并明确表示:“不论短期计划还是”十二五“规划中,住房目标仍然是住有所居。当前在住房发展过程中,保障体系和市场化之间的结合有进一步改善和调整的必要,但是这个基本方向中没有‘二次房改’”。陈淮的表态无疑是当头棒喝,令广大购房者刚刚燃起的希望又被浇灭。那么此前被各媒体炒作,之后又被陈淮否定的“二次房改”到底是一个什么样的房改方案呢?

  据了解,所谓的“二次房改”目前只是一种学术性提法,是相对1998年的23号文件倡导的“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”的第一次房改而言的。但对于何为“二次房改”的具体内容,以各方的说法不一而终。1998年7月,国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(以下简称《通知》)。《通知》发出后,国家便开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,从此我们国家便告别了福利分房时代。

  毫无疑问,此次有关中央酝酿“二次房改”的传闻,又将该方案的倡导者之一清华大学教授李稻葵推到了风口浪尖。在得知“二次房改”被否定后,本报记者随即联系了李稻葵教授,但李教授以要赶飞机去国外开会为由婉拒了记者的采访。今年4月,李教授就曾表示:“在当前房地产业的制度规则下,造成的结果就是没有赢家;”二次房改“应该由政府主导提供房屋住房服务,平租房等由政府提供的房子应该占到50%,将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。”

  随后,住宅法专家李明等14位学者也提出了“二次房改”的相关建议:建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式,提供准市场化的平价住房。

  针对陈淮的表态,“二次房改”的倡导者李明似乎也不示弱,在其随后接受《重庆晚报》的采访中针锋相对地表示:“陈淮的言论能不能代表住建部,我觉得要打个问号。他只是政策研究中心主任,并不是行政官员。是华夏时报谣言惑众,还是最牛空心砖陈淮妖言惑众?希望双方给大家一个交代。关键就在于需要住建部出面澄清。”关于住建部是否会出面澄清,我们很难判断,我们现在能够谈论的是这些专家、学者们提出的房改方案在当前是否可行。

  方案是否可行

  “二次房改”方案已经提出,仿佛在油锅里溅进了一滴水,顿时引起了各方的争议。该方案的支持者认为:一次房改是发生在1998年亚洲金融危机的背景下,其目标是为了拉动内需而不是改善居民的住房福利。“二次房改”实际上是在对一次房改后完全市场化错误的一个修正。而该方案的反对者则认为:二次房改实际上是国家对房地产行业的行政干预,是新瓶装老酒,是开历史倒车。

  “ 那不可能,国家背不起,不能走倒退,回到计划经济时代就是倒退,我觉得这‘二次房改’本身提法就不太明确。一是所有政府文件没有提到这个问题;第二是改什么,要把什么给改了也不明确,你是想让政府无偿提供土地,还是想干什么,还是想让政府掏钱盖一堆类似青年公寓这样的几个人住一间的房子。现在的年轻人你再让他去住几人一间的房子他还会住吗,我想不会,胃口大了,都想一人一套房子。”北京理工大学房地产研究室主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

  抛开该方案本身的优劣与否,单就方案的可行性来说,仅地方政府一方就不太会赞成。随着近几年国内房价的一路攀升,房地产业无疑已成为各地的主要支柱产业之一,而且相对于其他产业的增长,房地产业的增长似乎来得更容易一些。特别是在整体经济不太明朗的前提下,房地产市场的繁荣变成了各地方官员推高GDP的救命稻草,甚至在较早前就有房地产业绑架中国经济一说。此时在中国经济刚刚向好时,若让地方政府实行“二次房改方案”,其结果可想而知。据国家统计局公布的“9月份国民经济主要指标数据”显示:1-9月份,全社会城镇房地产开发固定投资额为25050亿元,同比增长17.7%;全国建筑业总产值达46518亿元,同比增长23.9%;而在1-9月份的社会消费品零售总额中,与房产相关的建筑及装潢材料零售总额为307亿元,同比增长21.1%。

  即使该方案被各级政府部门同意了,接下来怎么操作也是一个具体的问题,毕竟房产政策事关全局,不同于其他方面的产业政策。比如:由政府主导提供房屋住房服务是否会出现类似与以前经济适用房出现的问题;由企事业单位自建廉租房是否会引发新的不公平和腐败,造成效益好的单位职工就有廉租房,效益不好的就没有;怎样协调GDP与民生方面的均衡比例等等。那么除了李稻葵、李明等专家提出的“二次房改”方案以外,现行的房地产业困境是否还有别的突围之策呢?

  如何突围

  无论专家们提出的“二次房改”正确与否,有多大的可行性,有一点是可以肯定的,就是目前的房地产体系确实有二次改革的必要了。但至于怎么改,什么时候改,由谁来牵头改?目前谁也不敢妄下结论,否则稍有不慎便会引来嘘声一片。

  周毕文认为,控制高房价的关键在于两点:“房价跌下来很简单,就两条措施;第一,政府不要过于干预房市,不要从土地到税收都完全参与其中,不要既做裁判又做运动员,并从中取利。第二,要让市场本身的力量来纠正房价。”

  另外,周毕文还从城市规划的角度对房价控制提出了自己的观点,他认为房改不能集中在中心城区进行,而应该向城市卫星新城拓展,通过大城市卫星城功能分区的规划来降低房价。在卫星新城以产业为导向建设工业、商业园区,然后对园区定向配套住宅建设。

  “也就是说在一个卫星城里,居民的吃喝拉撒睡,衣食住行应该能完全满足自循环。在这个新城里应该具有人体的全功能,不能把肝脏放一个地方,胃又放一个地方,这是没有活力的,我们现在把北京这样的大城市作为一个‘巨人’来打造,这太巨大了,巨大以后就犯了肥胖症了,要把这一个‘大人’分成是10个‘小人’,再把10个‘小人’分成10个小孩,这样一来通过节约社会成本,房价才能从根本上下来,你不节约成本,把人从东调到西,又从西调到东,这些增加成本都最终会摊到房价中去。”周毕文表示。

 

“二次房改”路在何方

2009年10月30日 22:11 来源: 中国产经新闻报 【字体:大 中 小】 网友评论(0)

  中国房地产市场在走过10余年的市场化道路之后,其自身结构所存在的矛盾已经到了不容轻视的地步——中国住宅总值已经超过GDP总量的2倍。在这种情况下,各界探索解决这一矛盾的脚步不会因为这个事件而有所停滞。正如中央财经大学金融学院郭田勇教授所言:“房地产市场应该是一个大众的市场,而不应该是局限于高端小部分人的市场。”

  平民化、大众化成主要方向

  房改经历了10余年的完全市场化道路,其弊端也渐渐地显露出来:在一定程度上导致房地产过热。

  由于权力和资本基于政绩和利润的集体冲动,一方面导致了宏观经济出现泡沫化风险,另一方面则带来了严重的社会不公——使得少数人借此牟利。房地产市场价格“不市场”成为了一句笑谈,违背了市场规律的“市场价格”使中低收入阶层望房兴叹。

  中博实业有限公司陈玉春先生在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,“二次房改”是有必要的。陈玉春表示,当前中国的住房市场化远远没有取得成功,现在只不过是在路上摸索而已。

  陈玉春认为,中国的住房市场化改革学自西方,但却并不完全:只注重引进了西方国家住房彻底市场化的一半,却没有甚至忘记引进西方国家完善的住房保障制度的另一半。那么形成完善的住房保障体系就是下一步房改的重点。

  郭田勇对这一观点也持赞同意见。在接受《中国产经新闻》记者采访时,郭田勇表示:“目前房价水平已经超出了普通职工的正常支付能力,让房地产市场定位成平民化和大众化的市场,就是下一步房改的方向。”

  该怎样改?

  然而,“二次房改”到底需要改什么和怎样改却尚无定论。

  此轮“二次房改”的提出者之一,世界华人不动产学会会员李明在接受媒体采访时重申了自己对于“二次房改”的意见。他提出,“二次房改”要改的是:户籍限制的保障性住房制度和商品住房制度两种住房制度,政府划拨供地和招拍挂供地两种供地方式,由开发商一支队伍垄断经营的“‘二二一’现行住房制度”。

  李明说,自己所建议建立的“‘三三制’住房制度”是:保障性住房以政府划拨方式供地,由政府和民间的非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与,不受户籍限制解决城镇低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标,由民间的非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,不受户籍限制向城镇中等收入家庭提供准市场化的平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型面积和房价由开发商自主确定,满足高收入家庭的住房需求。概括起来就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“‘三三制’住房制度”。提出“二次房改”制度创新的目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。

  来自网络的意见则更多,比如:改变房地产税费制度,避免地方财政收入过分依赖土地出让金;允许小产权房上市交易,增加供给;允许民众自建房等等。网友铜豌豆在自己的博客中提出:一是把土地收入纳入专门管理,专款专用,而不能将之作为普通财政收入来对待。通过把土地资金进行专门管理,用固定支出渠道的方式方法来解决。二是土地收入根本不具备可持续性。现在世界发达国家的通行做法,就是把土地增值收入作为经营土地的长久之计,而不是只卖土地。只有把土地增值部分纳入公共财政,才能使资本远离土地和房地产的炒作。

  对于这个问题,专家们的意见更加丰富详尽。

郭田勇的意见很简练。他认为,假如会有“二次房改”,改革会从3方面入手。首先,政府需要对土地使用权的管理制度进行改革;其次,需要有关部门对房地产运行进行规划和调控,防止房产价格居高不下;再次,对于中低收入者,政府应该提供廉租房。

陈玉春则表示,改革的关键在于当前各地政府在土地财政上的政策。如果推行新的住房政策,那势必会牵涉到包括财政、信贷、土地等各个环节和部门。房子作为一种商品,却又具有其特殊性。再次改革,首先应该解决完善与住房市场化制度并行的住房保障制度。此外,应从土地的国有属性出发,使人们享受到国有土地本应带来的福利,把住房需求分类解决。

  姜仁地产全国连锁机构董事长姜仁在其博客中撰文指出,“二次房改”首先要改的是房地产业的“游戏规则”——将地方政府的财政收入与土地“招、拍、挂”脱钩。其次是通过明确住房服务的提供范围,由政府提供一定比例的廉租房和平租房来逐步扭转以买房为主要形式的住房商品化。

  中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰,则在接受媒体采访时提出:当前我国的廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价房等体系足够多了,但是审查机制尚不够健全。他表示,只有通过建立完善的家庭及个人资产审核机制,来确保保障性住房能够切实地被需要的人使用,才能真正缓解低收入群体的住房压力。

  不管是哪种房改方案都直指畸高的房价,正是这个无法遏制涨势的房价,逼迫所有人反思现行的住房制度问题出在哪儿,用什么办法终结这种明显危及民生福祉的不正常房价格局。

  冷淡预期是主流

  假如真的出现“二次房改”,那么需要面对的则不仅仅是政策的变化,市场的风云也会随之变幻。

  此前有网站对“二次房改”做过调查。76%的网友认为有必要“二次房改”,以解决中等家庭的住房问题;4%的网友认为“没有必要”。面对目前的房价,72%的网友表示“不会买房”。对于专家提出的以“二次房改”降低房价,68%的网友表示“不抱希望”。

  陈玉春表示,虽然七八十年代生人很迫切地希望房屋制度改革,但是由于目前的主流群体已经享受过福利分房带来的利益了,所谓“二次房改”对他们的影响较小,难以得到其有利支持,进入到实质性阶段的可能性较小。即使进入到实施阶段,由于来自地方政府和开发商等的巨大压力,对于目前市场的方向并不会有太大改变。

  郭田勇则认为,目前中国的房地产市场存在一些偏离,处于一种“曲高和寡”的状态。市场的大方向与大众化的住房需求相背离。实施“二次房改”或许可以缓解这种状态,但是根本性的改变并不可期。

  中国房改政策的起草人之一、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受相关媒体采访时对中国房地产市场做出了这样一个评价:中国的房地产市场还是一个年轻的市场,有很多不规范,我们在调控当中恐怕还要多吸取教训,比如现在房价涨得太快,宏观调控如何正确见效,水平需要不断提高。另外,保障性住房严重不足,中低收入阶层的住房问题凸显。在他看来,对于这样年轻的市场,贯彻原先定下的政策,完善解决出现的问题才是正确之举,单纯地否定现有政策和推倒重来,其结果是毁灭性的。

 

“二次房改”败于“乌托邦”

2009年10月30日 22:08 来源: 中国产经新闻报 【字体:大 中 小】 网友评论(0)

  “二次房改”的消息被住房和城乡建设部否认了。无房家庭刚刚燃起的一点希望之火也随之被浇灭。细细看来,“二次房改”败于过于理性化和学院化。

  不能完全否定现行政策

  “二次房改的叫法就有误。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《中国产经新闻》记者采访时说。在他看来,既然称之为“二次房改”,说明一些人对现行房改政策持有的是否定态度,至少也是部分的否定。

  牛凤瑞认为,判断现行房改政策是否成功应该以实践为检验标准。看看实行房改政策以来,城镇居民的住房水平是大大提高了,还是小有提高,还是有所退步。事实证明,自实行房改以来,我国城镇居民的住房条件已经大大改善了。“现在真正无房可住的人已经少之又少了。”牛凤瑞指出。

  相关资料显示,1978年人均住房面积才7平方米,到现在30年后人均增加超过了20平方米。房子的规划、设计、材料都比之前有了大幅度的提高。

在牛凤瑞看来,在一个社会发展到某一阶段时,让所有的人都能买得起房只是一个空想。“任何的房改都不能在短时期内,让所有的人都能住上自己的房子。‘二次房改’也不行。遇到问题我们应该冷静,少一些情绪化。如果这个情绪蔓延下去的话对整个房改的进程是没有好处的。”他说。

可操作性不强

  二次房改的提出,除了是对现行房改政策的一个挑战之外,它的可行性也备受质疑。

  亚豪市场机构总监郭毅就是诸多质疑人士之一。她在接受《中国产经新闻》记者采访时说:“‘二次房改’有3种说法,其中有一个是退回到原来计划经济体制下的福利分房制度,是历史的倒退不说,这种制度也不再符合现在的国情了。”

  郭毅认为,之前,居民都是在国有企业工作,实行福利分房难度不太大。但如今,更多的人在私营企业或外资企业上班,如何保证住房能公平地分配绝对是一个更大的挑战。“而现在这种房改政策:低收入家庭供应廉租房,中低收入家庭供应经济适用房,中等以上收入供应商品房,才是最适合中国国情的。中等收入家庭则可以采取阶梯式购房的方式,即:从租房到小户型住房再到大户型住房的演变。”

  对于实行“三三制”的提法,也同样存在很多质疑。山东省一位法学副教授李克杰撰文指出,在区分“高、中、低”三类家庭上,可操作性不大。在现行的房改政策执行时,各地廉租房、保障房和经济适用房被保障对象以外的人群购买和使用的现象频发,而真正属于保障范围内的人员却常常无缘享受。“只是区分一个‘低收入家庭’就遇到如此众多的困难和障碍,而‘二次房改’必须将全体社会成员严格区分为‘低、中、高’三个收入阶层,其操作上的难度可想而知。”李克杰指出。

  联合证券房地产分析师张朝晖在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示,即使真正实行了二次房改,恐怕也做不好,因为里面的求租空间太大了,很容易产生腐败。

对此,时代商报的一篇评论也表达了类似的看法。二次房改提到的“夹心阶层”的房子问题,为中层人员解决住房问题,但中国的中层人员实在太多,最后肯定是僧多粥少。最可怕的不是分不到房,而是有限的房源将带来新一轮的腐败。

  “我们设想有大量的平价房,这些房将会有小部分真正是‘公平竞争’,但大部分将被上一层的人瓜分。如,权力之人将自己独揽,通过市场运作高价抛出,还有的是如想分到房,就贿赂,可能一套房的本来价格只有20万,但 ‘关系费’却达40万。这恐怕比正常的买卖价格还要离谱。”该评论甚至称,“二次房改”与当年的“大跃进”是异曲同工。

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