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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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二次房改建议书  

2009-09-18 16:04:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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改革供地方式 建立三三制住房制度

——二次房改建议书

 

一、改革供地方式,建立三三制住房制度的基本框架

住房是准公共产品。一个好的住房制度,必须同时满足低收入、中收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后,保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求,却无法满足中收入家庭的住房需求。因此,我们建议国家尽快进行二次房改,建立第三种能够满足中收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。

公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中收入家庭。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。

二次房改后形成的住房制度基本框架是:保障性住房以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标,由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,向中收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型面积和房价由开发商自主确定,满足高收入家庭的住房需求。

概括起来就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路线图”, 改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。

二、改革供地方式,发展四定两竞公共住房的根据

1、公共住房缺位、公众利益流失,是房价高企、民怨沸腾的根本原因。以北京市老八区为例,2006年招标供地陆续建成的商品住房在2007~2009年的销售均价达到了2万元左右,高出公共住房合理房价1倍以上,房价的一半以上成为开发商的暴利,对其它消费产生强烈的挤出效应。掏空了中收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入,一户住房消灭一个中产阶级,严重降低了他们的生活水平,既不符合公理,也不符合社会公平正义。根据是:

22006年地价是合理的。2006年北京市住宅用地成交32块,成交均价2582/平方米,楼面均价2589/平方米。其中北京老八区经营性土地楼面均价,东城区4259元,西城区8267元,崇文区3691元,宣武区4110元,朝阳区5173元,海淀区5042元,丰台区3967元,石景山区2948元。2006年全国商品住房均价达到3383/平方米,而平均楼面地价水平仅为934/平方米。2006之后开发商的恶性竞争导致了部分中标地价非理性上涨。即便如此,2009国土资源部的系统调查表明,目前我国地价占房价平均仅为232%。

3、以2006年地价计算的北京老八区公共住房均价低于万元。以丰台区8块经营性土地楼面均价3967/平方米为例,如果按照“四定两竞”公共住房改革的计算模式,建安与管理营销成本设定为2800/平方米,税费14.2%约为1190/平方米,开发商5%利润率为418/平方米,这8块土地假如全部建设公共住房销售均价应为8375/平方米。即使按照年利润率5%30层住房3年建设周期计算,顶多再加836/平方米。实际这8块土地全部由开发商开发后的商品住房销售均价照此涨了1倍以上,以国有土地输送了公众利益。

因此,控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。

三、改革供地方式,发展四定两竞公共住房的五项内容

1、确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分,首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地,然后安排商品住房用地,并向社会公示。

2、创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准,实行“四定两竞”招标。

3、公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内,实行轮候制和订单式开发建设。

4、动员社会力量参与公共住房建设。支持大企业、企业协会、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房机构,共同参与公共住房建设。

5、实行一户一宅的准入制度。公共住房只出售给在本地工作满2年且购买第一套自住房和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭。实行一户一宅的准入制度,不实行退出制度。购买公共住房后若出售,买方必须符合准入条件,且不得高于政府确定的本楼盘最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。购买公共住房以后可以再购买商品住房。

四、四定两竞公共住房改革的可行性和必要性

1、发展四定两竞公共住房具有法律依据和政策基础。我国宪法规定了国有土地公共服务的性质,国有土地必须为全体人民服务,政府垄断的住房供地必须以改善全体居民的住房条件为基础,符合大多数人民的利益。调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念,符合人民的愿望和房价收入比的国际惯例,土地财政不能偏离国有土地的社会主义属性。

2、三控降房价是包括有良开发商在内的全国人民的强烈要求。全国政协委员、恒大地产董事局主席许家印先生在2009年两会期间建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润的“三控措施”降低房价,主张开发商把利润控制在国际惯例通常不超过5%的合理范围,反映了人民的心声,政府应该顺应民意积极落实。民意不可违,要刺激消费,扩大内需,必须首先把挤占居民即期甚至远期消费能力的过高房价调低到合理区间。

3、简便易行,立竿见影,改革成本低。四定两竞公共住房改革好操作,见效快,兴利除弊各方共赢。不需要政府增加投入,不减少正常的土地财政收入,也不会给商品住房市场带来太大冲击。开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润,政府也会增加财政收入。

4、四两拨千斤,是楼市的稳定器、发动机和反腐剂。四定两竞使房价合理,预期明确,解决了房价的不确定性和信息不对称性,有利于增加住房消费。短期看会带动高房价合理下行,但也封杀了房价非理性下跌的空间,形成三种住房制度相互制衡机制,有利于促进房地产市场稳定健康发展。四定两竞改革使建房成本公开透明也将成为防止房地产腐败的利器。

5、二次房改人心所向,势在必行。2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明,现行的商品住房制度已经无法满足中收入家庭的住房需求,全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。不改不得人心,不改将严重影响党和政府的威信,不改将严重干扰保增长、保民生、保稳定的大局,不改将继续推升我国一业虚旺百业衰的房地产泡沫,后患无穷。

五、三点建议

1、建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”,领导二次房改,尽快提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案并发布执行。

2、建议全国人大常委会加快《住房保障法》立法。十一届全国人大常委会召开的立法工作会议,已经把《住房保障法》列入立法规划,希望尽快通过立法确立三三制住房制度,尽快建立起符合中国国情、让人民满意的多层次良性发展、长治久安的住房供应体系。

3、建议北京市进行试点。北京市政府在本市2009年两会期间明确表示:“不会为高价房托市,6000~8000元的中档房屋将成为北京市的建设重点,要占房地产市场的60%~70%。”市领导强调:“政府降低土地出让金和开发商减利润,让房价降下来,让老百姓买得起房子。”为了取信于民,造福于民,建议北京市进行改革供地方式,发展四定两竞公共住房的试点,保证上述承诺的实现。

建议人    学位和职称                        

       高级经济师         辽宁省外经贸厅企管处原副处长  退休干部

                                          世界华人不动产学会会员  住宅法专家

陆介雄    教授                  浙江工商大学法学院教授 

                                          浙江省法学会副会长

                     杭州市人大常委会立法咨询委员会委员

                     浙江省地方立法专家库成员

        博士 研究員      環球時尚頻道World Fashion Channel台灣區執行總監

                     政大台灣房地產研究中心研究員

                                          世界华人不动产学会会员

陈学基   博士 高级讲师    澳大利亚西悉尼大学商学院经济金融系高级讲师

                     研究生房地产课程主任 

                                          世界华人不动产学会会员

        博士                   中国浦东干部学院(中组部全国性党校)教师

戴晓华   硕士高级建筑师  郑州市规划局高级建筑师  

                                           世界华人不动产学会会员

        博士                    南京大学地理学院 

                                           世界华人不动产学会会员

        博士                    美国马里兰大学城市研究与规划系

                     世界华人不动产学会会员

        博士                   中国人民大学法学院赴美国某大学交流学者

陈晓峰    博士                   中国社会科学院研究生院

梁文婷    博士             中国人民大学法学院

        硕士             同济大学 

                                          世界华人不动产学会会员

程方沂    学士                  上海市虹口区提篮桥街道 

                                         世界华人不动产学会会员

        大学                   清华大学土木工程系 

                                          世界华人不动产学会会员

20098

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