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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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关于《中华人民共和国住宅法》立法原则的建议  

2007-08-22 10:26:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于《中华人民共和国住宅法》立法原则的建议

 

 

世界上很多国家都有《住宅法》。早在1983年,《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中,按照全国人大代表议案的要求,2001年我国首部《住宅法》已经开始起草论证,但由于种种原因,至今没有纳入全国人大的立法计划。在当前的形势下,尽快推出《住宅法》不但具有必要性,而且具有紧迫性。

我在学习借鉴专家学者有关意见的基础上,提出《中华人民共和国住宅法草案框架》,内容为总则和十二章,17主要立法原则是:

1、住宅权是每一个公民的基本权利。为确保公民居住权益,提高居住水平与公民住宅负担能力,改善住宅环境品质,建立健全住宅保障制度,使每一家庭都能居住在适宜居住及良好居住环境,以实现居者有其屋,特制定本法。

2推行符合国情的住房建设模式和消费模式,保证低收入家庭享有住宅社会保障和中等收入家庭享有居住非盈利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

3、在城镇,建立和完善以非盈利公益性住房为主的多层次住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;低收入家庭购买或租赁由政府作为开发人直接提供的经济适用住房;中等收入家庭购买或租赁由住宅合作社提供的非盈利公益性合作住房;其他高收入家庭购买或租赁市场价商品住房。(本法所指合作住房为:以合理的市场价格通过招投标获得建设用地,以城镇有固定工作、无房或少房且购房自住的家庭为特定对象,建造的限面积、限购限售的非盈利公益性普通商品住房的新型合作住房。不同于以行政划拨土地建造的经济适用住房合作房。)

4、社会主义土地国有的优越性决定了政府可以调控地价,进而可以调控公益性普通民宅的房价。各级政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。住宅的土地供应须实行先廉租住房、经济适用住房和合作住房,后商品住房的制度,前三项没落实之前,不得供应商品住房所需土地,违者要严肃追究其行政责任和法律责任。

5、在农村,建立以村民自助为主、村民互助和政府资助贫困户为辅的住房建设模式。

6、在全国普遍实行廉租住房、经济适用住房、合作住房和村民住房的一户一宅制度。廉租住房、经济适用住房、合作住房均须限定为中小户型,且一般户型建筑面积分别不得超过506090平方米。要实行“自愿申请、逐级审核;分类保障、分期轮候;封闭运行、公开透明;动态监管,打击违法”的原则,建立严格的准入退出机制和同类住房内部流转机制,不得空置和出租。实行有限制的流通,无论何时都只能在内部流转,不能随便卖,更不能作为普通商品房上市流通。只能由政府和住宅合作社回购,或者在经济适用住房流转中心、合作住房流转中心挂牌限价出售,原则是确保业主不能牟利,所空房源向其它符合保障标准的居民进行二次和多次分配。

7、住宅是一种特殊商品,住宅保障范围内的中低收入家庭购买的自住房应该列入“有限流通私有房产”,不能列入全流通商品房的范围。个人全资购入的经济适用住房,产权性质为私人所有,产别应该在《房屋所有权证》上标明为“经济适用住房私有房产”。 个人全资购入的新型合作住房,产权性质为私人所有,产别应该在《房屋所有权证》上标明为“合作住房私有房产”。

8、创造条件推行经济适用住房和新型合作住房的租售并举和部分产权制度。

9、从我国国情出发,严格限制商品住宅成为个人投资和投机的工具。对于拥有一处商品住房后继续购买商品住房的家庭,不得享受公积金贷款和优惠利率商业贷款;第二处及以上商品住房须征收物业税,出售要征收60%的资产增值税和高额个人所得税。

10、建立严格的居民住宅档案制度,对每个居民的住宅情况都要做到有案可查。实施“住房交易申报制”。对于违反一户一宅制度者和假冒低收入骗取优惠者,予以重罚。

11、各项优惠政策须向中低收入家庭倾斜,同时严厉打击囤地炒地、囤房炒房的违法行为。对房地产商征收高额暴利税、高额土地空置税和房屋空置税。

12、制定相关的土地、规划、城建、城管、信贷、税收、工商管理等各项方针政策、管理制度和问责制度,促进住宅建设又好又快发展。

13、为确保住宅开发建设审批的公开透明,应该使整个过程网络化,并将审批人员公示,接受社会监督。实行“四制”:一是包括政府相关部门和水、电、煤气等公用事业相关单位在内的集中办公审批制;二是审批人员集体负责制,防止个别人滥用权力;三是实行责任追究制,强化对违法审批、推诿拖延行为的责任追究;四是实行审批人员和审批进度公示制,将住宅开发建设审批进度置于社会监督之下。

14、住宅管理机构,在中央一级为中华人民共和国建设部住宅总局,在直辖市为市政府城乡建设管理机关住宅办公室,在县(市)为县(市)人民政府城乡建设管理机关住宅办公室,分别对国家和地方住宅事务负责。

15、各市(区)、县政府负责制定居民住宅的中长期规划和年度计划,经本级人民代表大会讨论通过后予以实施,并以廉租住房、经济适用住房和合作住房建设人民的满意度作为各级政府考核的重要标准。

16、新建实物配租的廉租住房和经济适用住房须有计划地做到应保尽保,须由政府作为开发人直接组织所属的非盈利公益性国有独资公司开发建设,不得交由其他开发机构从中营利。

17、国家鼓励和扶持各种类型住宅合作社的发展。具有民事行为能力的公民、企业法人、社团法人和群众团体均有权发起设立本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社。必须有计划地满足住宅合作社的用地需求和加入住宅合作社居民的住房需求。合作住房的建设用地应该在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价低廉、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使新型合作住房能够以合理的市场价格获得建设用地。

除总则外,建议其余各章的安排为:第一章,廉租住房;第二章,经济适用住房;第三章,合作住房第四章,商品住房;第五章,村民住房;第六章,住宅用地;第七章,住宅基金;第八章,住宅补贴;第九章,住宅信贷与住宅银行;第十章,住宅建设审批与开工时限;第十一章,住宅质量、环保与节能;第十二章,附则。

我认为,在住宅上,《物权法》规范了与有房者相关的法律关系,《房地产管理法》规范了与商品住房建设和销售相关的法律关系,而《住宅法》应该规范的是与居者有其屋相关的法律关系。

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