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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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住房制度第三次变革即二次房改的四大目标(一)  

2007-10-21 10:27:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房制度第三次变革即二次房改的四大目标(一)

内容提要:改革开放以来,我国的住房制度已经发生了两次重大变革,即由实物分房、福利分房体制向货币化、商品化房改和以经济适用住房为主的住房供应体系转变;由经济适用住房为主的住房供应体系向开发商垄断的商品住房供应体系转变。第三次重大变革,即由开发商垄断的商品住房供应体系向政府主导的住宅保障制度转变的序幕正在拉开。人民呼唤深化住房制度改革的二次房改,二次房改人心所向,大势所趋,势在必行。

我认为,住房制度第三次变革即二次房改的四大目标是:一户一宅、两部法律、三支队伍、四类住房。即:建立一户一宅、统筹城乡、覆盖人口80%中低收入家庭的住宅保障制度;颁布实施《住宅法》和《住宅合作社法》,把保证低收入家庭享有住宅社会保障和中等收入家庭享有居住非盈利公益性住房的权利,作为必须长期坚持不可动摇的一项基本国策;建立政府直属的非盈利公益性住宅开发队伍、住宅合作社非盈利公益性住宅开发队伍和开发商住宅开发队伍;建设满足不同家庭需要的廉租住房、经济适用住房、新型合作住房、商品住房。要实现政府为穷人盖房子,穷人住上宜居房;住宅合作社为中产盖房子,中产要能买起房;开发商为富人盖房子,富人买房卖房要调控。通过立法,建立起符合国情的住宅建设模式和消费模式,实现人民居者有其屋、安居乐业、和谐发展、共享改革成果、共同进入全面小康社会的宏伟理想。

 

一、我国住房制度的三次变革

改革开放以来,我国的住房制度发生了两次重大变革,第三次重大变革即二次房改的序幕正在拉开。让我们通过分析这几次变革的历史进程,了解其中的利弊与得失,寻找出深化住房制度改革的方向,建立起符合国情的住房建设模式和消费模式。

第一次变革:由实物分房、福利分房制度向货币化、商品化房改和以经济适用住房为主的住房供应体系转变。

1994718,国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号文件),住房制度改革初步启动,在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向,把“福利分房”逐渐转向“分买结合”。以199873《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件,以下称98住宅国策)公布实施为标志,实现了我国由计划经济体制下的实物分房、福利分房制度,向社会主义市场经济体制下住房分配货币化的转变。文件明确提出,城镇住房制度改革的一个主要目标就是:“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。文件特别强调:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。

第二次变革:由经济适用住房为主的住房供应体系向开发商垄断的商品住房供应体系转变。

这次转变以2003812《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文件,以下称03住宅国策)为标志。这份文件提出“调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”, 明确了以商品住房为主的住房供应体系,改变了国发[1998]23号文件确定的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的住宅国策。由于各级政府致力于住宅市场化,积极培育开发商队伍,并且从中尝到了甜头,结果造成矫枉过正,原本只为富人设计的“开发商模式”,仅仅过了几年就取代了经济适用住房模式,垄断了住宅建设和消费市场。而原有的政府住宅开发队伍和一度蓬勃发展的住宅合作社被放弃后,或逐渐萎缩,或蜕变为开发商。廉租住房、经济适用住房逐渐被边缘化,从1999年“竣工面积超过1亿平方米,占同期商品住宅竣工面积比例超过了50%”,到2004年其完成的投资所占比重“大幅度下滑到4.6%”。 国发[2003]18号文件出台仅仅4年的时间里,全国多数大中城市的房价暴涨1倍以上,有的甚至上涨几倍。从此,中国的住宅市场成为“开发商的乐园,人民头上的大山”,“开发商的钱赚晕了,人民的钱掏光了”。

这次转变,实质上是一次变相的国民收入的二次分配。一方面,普通百姓购房由低价的经济适用住房转变为高价的商品住房,部分房款转变为政府的土地收入和税收,减少了老百姓的实际收入,增加了政府的财政收入,使政府由此筹集了更多的财力来加快城市建设和加快经济发展速度。近几年城市建设速度和住宅建设速度加快也是有目共睹的事实,也在某种程度上归功于此,好比计划经济时代农产品的“剪刀差”加快了城市和重工业的发展一样。另一方面,部分房款转变为开发商的超额利润。政府要多收税,开发商要多赚钱,两个轮子一起转,房价飞上天!因此,这次住宅国策的转变调动了两个积极性:一是调动了地方政府的积极性,二是调动了开发商的积极性。房价越高,双方的积极性就越高,而双方的积极性越高,房价就会被推向更高!二者谁也不愿意看到房价降下来,谁也不愿意多建廉租住房和经济适用住房。然而,广大普通购房家庭被夹在两个轮子中间,承受着高房价之痛。两代人辛辛苦苦积攒下来的血汗钱,都被掏光了,很多家庭双方父母拿出养老钱为子女买房子,两代三家人都成了房奴,生活质量严重下降。所以说,官商合谋推高房价,不仅是腐败问题,更有深层次的经济因素、政策因素和体制因素。不仅是经济问题、社会问题,更是政治问题。

2007516《中国经济时报》报道,中国社会科学院2007年度《房地产蓝皮书》指出:2001-2006年五年间,国务院和国务院办公厅出台有关房地产的政策文件共25条;同期,国家发改委、建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局以及央行(含银监会、国家外汇管理局)等六部门针对房地产市场颁发的政策文件更是多达171件。但是,平均每年近40条政策文件密集出台,似乎并没能阻挡房价迅速攀升的步伐。我国房价且调且涨,市场垄断是制度因素。在蓝皮书新闻发布会上,国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出:垄断不仅是导致房价高企的制度因素,同时,房价逆势大幅上涨,从根本上说,也是源自垄断,“因为我们的调控政策没有触及到垄断这个根本的东西。” “现在的宏观调控还是在土地供应量、房屋销售环节、供应结构以及税收、利率等方面,这些对制度本身没有根本改变。”他说,这就好比一棵树,已经成形再去进行调整。“如果垄断不消除的话,房价还是会越调越涨。”

    第三次变革:由开发商垄断的商品住房供应体系向政府主导的住宅保障制度转变。

2006726国务院召开的全国电视电话会议上,温家宝总理提出“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”,拉开了我国住房制度第三次变革的序幕。在20073月召开的十届人大五次会议上,温总理在《政府工作报告》中又一次强调“加快完善社会保障体系和解决教育、医疗卫生、住房等领域的突出问题”,“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持力度,建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”这一系列指示意义十分重大,明确指出现行的住房建设模式和消费模式不符合我国国情,否定了开发商垄断的商品住宅建设和消费体制。2007813公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文件),82425日在京召开的全国城市住房工作会议,标志着住房制度第三次变革和二次房改已经开始。据2007813《中国房地产报》报道,这次变革将分两步走:第一步,进一步完善政府主导的住房保障体系;第二步是让住宅产业朝着温和、健康的方向发展。

综上所述,我国改革开放以来所进行的住房制度改革在取得了制度创新的历史性突破和住宅建设的巨大成就的同时,也不可避免的出现了偏重市场化、独重开发商的政策取向,形成了由开发商垄断的商品住房供应体系。过去,这种体制的形成是一种历史的必然;现在,改革这种体制也是一种历史的必然。由开发商垄断的商品住房供应体系已经不能适应国家的发展和人民的要求,到了必须改革的时候了。住房制度的第三次变革,即由开发商垄断的商品住房供应体系向政府主导的住宅保障制度转变,必须通过深化房改来实现。人民呼唤二次房改。二次房改人心所向,大势所趋,势在必行。早改早主动,晚改晚主动,不改不得人心,不改后患无穷。

(住宅立法联合课题组 李明 提交“住宅立法论坛”的论文

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