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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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住房制度第三次变革即二次房改的四大目标(五)  

2007-10-21 10:36:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房制度第三次变革即二次房改的四大目标(五)

第四,必须加快《住宅法》和《住宅合作社法》两部法律的立法工作。

首先,要加快住宅法的立法工作。

世界上很多国家都有《住宅法》。19824月,我在国家建委和中国社会科学院合办的基本建设经济研究所《基建调研》上,发表了《关于住宅商品化的几项建议》一文,就提出了“制定住宅法的建议。早在1983年,《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中。按照全国人大代表议案的要求,2001年我国首部《住宅法》已经开始起草论证,但由于种种原因,至今没有纳入全国人大的立法计划。在当前的形势下,尽快推出《住宅法》不但具有必要性,而且具有紧迫性。

南京大学金俭教授所著《中国住宅法研究》一书(法律出版社20046月第1版),是国家社会科学基金项目研究成果,书中详细论述了国外住宅政策与住宅立法对我国的借鉴、公民住宅权、社会弱势群体的住宅状况与立法保障等问题,并写出了《中华人民共和国住宅法草案》,为住宅法立法打下了很好的基础。

我在学习借鉴金俭教授和其他专家学者有关意见的基础上,也提出了一个《中华人民共和国住宅法草案框架》内容为总则和十二章,17主要立法原则是:

1、住宅权是每一个公民的基本权利。为确保公民居住权益,提高居住水平与公民住宅负担能力,改善住宅环境品质,建立健全住宅保障制度,使每一家庭都能居住在适宜居住及良好居住环境,以实现居者有其屋,特制定本法。

2推行符合国情的住房建设模式和消费模式,保证低收入家庭享有住宅社会保障和中等收入家庭享有居住非盈利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

3、在城镇,建立和完善以非盈利公益性住房为主的多层次住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;低收入家庭购买或租赁由政府作为开发人直接提供的经济适用住房;中等收入家庭购买或租赁由住宅合作社提供的非盈利公益性新型合作住房;其他高收入家庭购买或租赁市场价商品住房。(本法所指新型合作住房为:以合理的市场价格通过招投标获得建设用地,以城镇有固定工作、无房或少房且购房自住的家庭为特定对象,建造的限面积、限购限售的非盈利公益性普通商品住房的新型合作住房。不同于以行政划拨土地建造的经济适用住房合作房。)

4、社会主义土地国有的优越性决定了政府可以调控地价,进而可以调控公益性普通民宅的房价。各级政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和新型合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。住宅的土地供应须实行先廉租住房、经济适用住房和新型合作住房,后商品住房的制度,前三项没落实之前,不得供应商品住房所需土地,违者要严肃追究其行政责任和法律责任。

5、在农村,建立以村民自助为主、村民互助和政府资助贫困户为辅的住房建设模式。

6、在全国普遍实行廉租住房、经济适用住房、合作住房和村民住房的一户一宅制度。廉租住房、经济适用住房、合作住房均须限定为中小户型,且一般户型建筑面积分别不得超过506090平方米。要实行“自愿申请、逐级审核;分类保障、分期轮候;封闭运行、公开透明;动态监管,打击违法”的原则,建立严格的准入退出机制和同类住房内部流转机制,不得空置和出租。实行有限制的流通,无论何时都只能在内部流转,不能随便卖,更不能作为普通商品房上市流通。只能由政府和住宅合作社回购,或者在经济适用住房流转中心、合作住房流转中心挂牌限价出售,原则是确保业主不能牟利,所空房源向其它符合保障标准的居民进行二次和多次分配。

7、住宅是一种特殊商品,住宅保障范围内的中低收入家庭购买的自住房应该列入“有限流通私有房产”,不能列入全流通商品房的范围。个人全资购入的经济适用住房,产权性质为私人所有,产别应该在《房屋所有权证》上标明为“经济适用住房私有房产”。 个人全资购入的新型合作住房,产权性质为私人所有,产别应该在《房屋所有权证》上标明为“合作住房私有房产”。

8、创造条件推行经济适用住房和新型合作住房的租售并举和部分产权制度。

9、从我国国情出发,严格限制商品住宅成为个人投资和投机的工具。对于拥有一处商品住房后继续购买商品住房的家庭,不得享受公积金贷款和优惠利率商业贷款;第二处及以上商品住房须征收物业税,出售要征收60%的资产增值税和高额个人所得税。

10、建立严格的居民住宅档案制度,对每个居民的住宅情况都要做到有案可查。实施“住房交易申报制”。对于违反一户一宅制度者和假冒低收入骗取优惠者,予以重罚。

11、各项优惠政策须向中低收入家庭倾斜,同时严厉打击囤地炒地、囤房炒房的违法行为。对房地产商征收高额暴利税、高额土地空置税和房屋空置税。

12、制定相关的土地、规划、城建、城管、信贷、税收、工商管理等各项方针政策、管理制度和问责制度,促进住宅建设又好又快发展。

13、为确保住宅开发建设审批的公开透明,应该使整个过程网络化,并将审批人员公示,接受社会监督。实行“四制”:一是包括政府相关部门和水、电、煤气等公用事业相关单位在内的集中办公审批制;二是审批人员集体负责制,防止个别人滥用权力;三是实行责任追究制,强化对违法审批、推诿拖延行为的责任追究;四是实行审批人员和审批进度公示制,将住宅开发建设审批进度置于社会监督之下。

14、住宅管理机构,在中央一级为中华人民共和国建设部住宅总局,在直辖市为市政府城乡建设管理机关住宅办公室,在县(市)为县(市)人民政府城乡建设管理机关住宅办公室,分别对国家和地方住宅事务负责。

15、各市(区)、县政府负责制定居民住宅的中长期规划和年度计划,经本级人民代表大会讨论通过后予以实施,并以廉租住房、经济适用住房和合作住房建设人民的满意度作为各级政府考核的重要标准。

16、新建实物配租的廉租住房和经济适用住房须有计划地做到应保尽保,须由政府作为开发人直接组织所属的非盈利公益性国有独资公司开发建设,不得交由其他开发机构从中营利。

17、国家鼓励和扶持各种类型住宅合作社的发展。具有民事行为能力的公民、企业法人、社团法人和群众团体均有权发起设立本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社。必须有计划地满足住宅合作社的用地需求和加入住宅合作社居民的住房需求。合作住房的建设用地应该在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价低廉、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使新型合作住房能够以合理的市场价格获得建设用地。

住宅法草案建议稿初步考虑安排总则、廉租住房、经济适用住房、合作住房、商品住房、旧区改造、新市民住房、农民住房、住房租赁、住宅计划、住宅登记与管理、住宅土地制度、住宅财政制度、住宅税收制度、住宅金融制度、住宅行政制度、法律责任、附则等十八章。

我认为,在住宅上,《物权法》规范了与有房者相关的法律关系,主要解决的是有房者的权益如何得到保护的问题;而《住宅法》应该规范的是与居者有其屋相关的法律关系,主要解决的是无房者和住房困难户的权益如何得到保护的问题。二者如车之两轮,鸟之两翼,缺一不可,对于建设和谐社会具有同等重要的意义,不但不矛盾,反而由于《物权法》颁布实施显得条件更加成熟和刻不容缓。因此,不应再七年磨一剑或八年抗战,人民期待着《住宅法》列入2008年全国人大的立法计划。

20076月,北京市有关部门在总结近年来住房保障工作实践经验的基础上,研究拟定了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和《北京市城镇廉租住房管理办法》。两个办法按照“以区为主、全市统筹;自愿申请、逐级审核;公开透明、分期轮候;封闭运行、动态监管”的原则,对保障住房供应对象、房源筹集、审核与分配、监督管理等方面作出了明确规定。进一步明确市区两级政府共同承担住房保障职责,建立市、区县、街乡三级住房保障管理体制,加大住房保障力度。经济适用住房、廉租房等保障性住房由过去市里集中建设和管理调整为以区为主、市和区县政府共同组织建设和管理,充分发挥区县政府在住房保障中的作用。目前,各区县都分别成立了住房保障领导小组和管理机构,市有关部门和各区政府正在加快推进保障住房项目建设。

在建设机制上,由过去政府组织、企业运作改变为政府运作、企业参与,由过去单一集中建设改变为集中建设与配套建设相结合,加大保障住房建设力度。按照市政府确定的建设计划,近三年将建设经济适用住房1,000万平方米、每年建设廉租住房30万平方米。经济适用住房和廉租住房设计坚持中小户型、节能省地环保的原则,保证基本住房需求和建设质量。按照这一目标实施,全市保障住房建设管理体系将更加健全,保障住房的资金投入、建设规模将进一步增加,将使更多的低收入家庭通过购买经济适用住房解决住房困难,使符合廉租条件的家庭通过租金补贴或实物配租实现应保尽保,廉租房实物配租比例将从目前的5%提高到30%。

经市政府批准,北京市在宣武区陶然亭街道率先进行试点。市建委住宅保障办公室和宣武区政府共同研究提出了“自愿申请、逐级审核;分类保障、分期轮候;公开透明、动态监管”的原则,并明确了试点工作的主要内容,包括:(1)实行分类保障。对最低收入家庭,提供廉租住房。继续采取租金补贴和实物配租相结合的方式,努力使符合条件的廉租家庭实现应保尽保;对有一定支付能力的中低收入家庭,提供经济适用住房,由其按规定价格购买。(2)明确准入标准。结合本市的房价水平、居民的收入和住房现状,分别按照1人户至5人(及以上)户,制定了相应的收入、住房、资产标准,符合准入标准的家庭可以申请纳入住房保障范围,并对应各自条件,分别通过廉租住房、经济适用住房解决住房困难。保障住房准入标准将根据本市城镇居民的收入、住房供求状况及房价等因素定期做相应调整。(3)严格审核程序。由市、区政府共同组织,建立三级审核二次公示的审核制度。本市居民申请保障性住房或租金补贴,可到户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府领取相应材料,填写登记表,提交相关的证明材料。经过街道(乡镇)、区县和市住房保障管理结构三级审核和街道(乡镇、区县)两级公示后,取得住房保障资格。(4)实行公开、公平、公正分配机制,对符合条件的保障对象通过打分排队、公开摇号等方式确定购房或租房的轮候顺序。(5)完善退出机制。每年对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核,不符合廉租条件的,要及时调整住房保障方式。(6)对已购的经济适用住房实行封闭运作,不得转售转租,确需上市的由政府回购,回购价格按出售时同类地段新建经济适用住房的价格结合成新确定,回购住房继续用作保障性住房。(7)加强动态监管。严厉打击骗购经济适用房、骗租廉租房、骗取廉租房租金补贴等违法违规行为,依法追回所购、所租住房及租金补贴,记入不良信用记录,取消再次申请的资格,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

北京市两个办法的出台和试点,将对完善住房保障体系,切实解决低收入家庭住房困难发挥重要作用。同时,也为住宅法立法工作提供了有益的经验,很有借鉴和参考意义。

(住宅立法联合课题组 李明 提交“住宅立法论坛”的论文

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