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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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人 民 呼 唤 二 次 房 改 ——给温总理的一封信  

2007-03-29 22:07:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                         ——给温总理的一封信

敬爱的温总理:

    您好!现将人民呼唤二次房改的意见和建议汇报给您。

    一、1998~2003年,房改取得初步成功

1998年,是我国住宅制度发生巨大变化的一年,这一年7月3日,“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知”(以下称国发23号文件)公布实施,文件明确提出:城镇住房制度改革的一个主要目标就是“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化 ;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。文件特别强调:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。按照当时的一般推算,最低、中低和高收入家庭,分别占了城市总人口的5%、85%和10%左右。也就是说,城市90%以上的家庭应该由政府向他们提供住宅保障。经过5年的努力,房改取得了初步成功,人民基本是满意的。

二、2003年开始,房改走了弯路

2003年8月12日,“国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(以下称国发18号文件)出台了。这份文件在把房地产业作为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”的同时,却改变了国发23号文件为90%城市家庭建立住宅保障制度这个重大国策,要保障的只是不到城镇居民20%的特困和低收入家庭(实际远没有落实),把占城镇居民60%以上的中等收入家庭购房推向了市场,建立起开发商垄断的住房建设和消费体制。国发18号文件出台后仅仅3年多的时间里,全国多数大中城市的房价暴涨1倍以上,有的老城区甚至上涨几倍。买房贵、买房难和“房奴”成为普遍现象,人民不堪重负,怨声载道。

这次转变实质是一次国民收入的二次分配。一方面,人民购房由低价的经济适用房转变为高价的商品房,部分房款转变为政府的税收,减少了实际收入,增加了财政收入,使政府由此筹集了更多的财力来加快城市建设和加快经济发展速度。另一方面,部分房款转变为开发商的超额利润。因此,这次转变调动了两个积极性:一是调动了地方政府的积极性,二是调动了开发商的积极性。房价越高,双方的受益就越高,而双方的受益越高,房价就会被推向更高!二者谁也不愿意看到房价降下来。这也是“国八条”和“国六条”一直强调“稳定房价”的原因,也是房价降不下来的原因。官商合谋推高房价,有深层次的经济因素、政策因素和体制因素。

在2007年1月24日闭幕的全国建设工作会议上,建设部长汪光焘说:“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障。从十多年改革和探索的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”建设部副部长刘志峰也说,“在2003年前,从舆论上讲,普遍觉得我国住房的改革是比较成功的,然而从2004年以来,各种看法变化非常大,批评、议论住房制度、房价的声音非常多。”在走了5年的弯路以后,政府主管部门领导终于开始承认开发商垄断住宅建设和消费体制的严重弊端。

三、人民呼唤二次房改,期盼建立和完善住宅保障制度

现行的住宅建设体制与房改初期制定的住宅政策的原则区别,就在于是把80%以上的城镇家庭列入住宅保障范围,还是推向市场;是政府与开发商联手用商品房与民争利赚人民的钱,还是建非盈利公益房为民谋利让人民安居乐业的大是大非问题。这几年恰恰在这个重大民生问题上走了弯路。在2006年7月26日国务院召开的全国电视电话会议上,温总理提出“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”,否定了现行的模式。人民呼唤第二次住房体制改革,期盼建立和完善包括中等收入家庭在内的多层次城镇住房供应体系和保障制度,期盼回到国发23号文件确定的“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”的正确道路上来。

住宅权是基本的人权,保障全体人民居者有其屋是政府的责任。建立和完善住宅保障制度是非盈利的政府行为和公益行为,不是市场行为,因此只能靠政府和非盈利公益性组织,不能靠开发商。住宅保障范围内的占城镇居民80%的中低收入家庭购买的自住房应该列入“有限流通私有房产”,不能作为全流通商品房,不应该收取营业税和企业所得税,开发人也不应该以盈利为目的。近几年于凌罡、赵智强等仁人志士致力于成立住宅合作社,为民请命,锲而不舍,精神可嘉,体现了高度的责任感和创新精神,应该受到党和政府的支持和帮助。

建议为占城镇居民20%左右的特困和低收入家庭建造的廉租房和经济适用房要由政府作为开发人直接负责,为占城镇居民60%左右的中等收入家庭建造的自住房要由住宅合作社负责。

要让为中低收入家庭提供的自住房房价降下来,说不难也不难,只要政府为民谋利而不是与民争利,一方面下决心对列入住宅保障范围的“有限流通私有房产”免收营业税和企业所得税,一方面下决心自己做开发人,同时大力发展住宅合作社,就会收到立竿见影的效果。说难也难,因为政府下这两个决心很难,阻力也会很大。近几年政府在建立和完善住宅保障制度上下的功夫少,在稳定房价上做的文章多,结果是事倍功半,收效甚微,房价不稳反涨,调控变成了“空调”。在这种情况下,是不是应该转变一下思路,先治本,多在建立住宅保障制度上下真功夫,正本清源以后,房价问题就会水到渠成,顺理成章的迎刃而解。

目前大中城市房价构成基本是地价和全部建设成本占50%左右,营业税、企业所得税和开发商利润占50%左右,误差一般不会超过10%。只要政府把中等收入家庭的自住房交给非盈利公益性的住宅合作社开发建设,房价自然会下降40~50%。为了避免房价大跌,可以采取提高地价的方法,使这部分房价降幅稳定在20~30%之间,还可以弥补免收营业税和企业所得税减少的财政收入。如果这部分地价能保持5年不变,房价也可以保持5年基本不变,随着人民收入的逐年提高,房价收入比就会下降,买房贵的问题会逐年得到解决。同时,给人民一个稳定的房价预期,避免了提前消费,可以根据自己的经济实力合理安排购房计划。如果地价能够稳定10年基本不变,我国城镇也能够接近4-6倍的房价收入比,实在是人民的幸福。若如此,人民安居自然乐业,何愁内需不旺,民心不安,社会不和谐,国家不稳定!社会主义国有土地制度的优越性决定了政府具有地价的定价权,在非市场定价的保障性住宅价格上同时就有了定价权。让中低收入家庭房价保持在一个合理水平,非不能也,是不为也,实质是为民谋利还是与民争利的原则问题。

四、加快《住宅法》和《城镇住宅合作社管理条例》的立法工作,保证二次房改顺利成功

世界上很多国家都有《住宅法》。早在1983年,《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中。在当前的形势下,尽快推出《住宅法》不但具有必要性,而且具有紧迫性,建议力争在本届中央政府的任期内提交全国人大列入立法计划。《住宅法》要明确建立以政府和住宅合作社为主体的住宅保障制度,摒弃开发商垄断的住宅建设和消费体制;明确由政府直接负责廉租房、经济适用房的开发建设和住宅合作社的合法地位,形成政府为低收入家庭盖房子,住宅合作社为中等收入家庭非盈利公益性盖房子,开发商为高收入家庭盖商品房的多层次住宅供应体系;明确住宅的土地供应先廉租房、经济适用房和住宅合作社房,后开发商商品房的原则,每年前三项用地没落实之前,不得供应开发商商品房所需土地;明确征收地产空置税和土地增值税;明确发展住宅储蓄银行;明确落实土地、规划、城建、贷款、税收等各项方针政策、管理制度和问责制度。

建议国务院责成有关部门抓紧时间修改1992年2月国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》,在本届政府任期内公布实施新的《城镇住宅合作社管理条例》。条例应明确当地具有民事行为能力的公民与企业法人、包括工会在内的群团组织和社团法人都可以发起设立社会型的住宅合作社;明确住宅合作社具有住宅开发权;明确地价的确定原则;明确各种优惠政策;明确住宅合作社房的自住性,建立一户一宅、限购限售限面积的准入机制和退出机制,且只能在住宅合作社内部流转,不能作为商品房上市流通。

五、教育干部树立忧患意识 积极推进二次房改

要忧国,树立房地产泡沫破灭,重蹈日本式经济危机覆辙的忧患意识。

要忧民,树立老百姓买房贵、住房难和沦为“房奴”的忧患意识。

要忧党,树立民怨沸腾,严重影响执政党的威信和形象的忧患意识。

要树立危机感和紧迫感。现行的开发商垄断的住房建设和消费体制造成的危害是多方面的,进行二次房改势在必行,这不仅仅是经济问题、社会问题,更是政治问题。留给我们的时间已经不多了,再拖两年矛盾集中爆发,造成房价大跌,经济衰退,所有责任都将由党和政府承担,所有痛苦都要由人民承受。“房可载舟,亦可覆舟”,千万不可为了民宅上财政收入的小利而误了民富国强、和谐安定、全面小康的千秋大业。

全国人民翘首以盼,满怀希望地期待着二次房改给国家和人民带来幸福!

敬礼!

                           大连市民  李明  2007-3-29

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