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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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城镇住宅合作社管理办法(民间版讨论稿)  

2007-04-04 19:23:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    [序言]21世纪出现在我国的个人集资合作建房是具有中国特色的新型住宅合作社的萌芽,其特点是由中等收入的中青年知识分子为主发起的、公益性非盈利的、为社会成员提供成本价住宅的群众性自发组织。它有别于20世纪90年代中国的住宅合作社,在我国住宅史上还没有先例,是一个新生事物。新型住宅合作社定位于中等收入人群中的无房户和少房户的自住房,不支持投机和投资,定位是很准确的。我国城镇居民现在已经有5亿多人,到2020年要达到8亿多人。要实现“居者有其屋”的目标,仅仅依靠政府和开发商是不可能的,必须有住宅合作社的参与。目前,在相同地价相同税收的情况下,住宅合作社的房价一般可以比开发商低20%以上,如果国家提供优惠政策加以扶持,如免收营业税和企业所得税,房价会低得更多。在世界上大多数国家中,中等收入人群都占大多数,是社会和谐稳定的中坚力量。党和政府支持住宅合作社的发展,就是支持中产阶层自己动手解决住房问题;满足他们的愿望,就是满足了大部分中国城镇居民的愿望。人心向背,不说自明。其实,他们解决自己的住房问题,就是解决大多数中国城镇居民的住房问题,就是解决党中央国务院牵挂于心的住宅保障问题,怎么能不支持大多数人民的利益,非要独重开发商从而让渡人民的血汗钱去维护开发商的暴利!这不仅是一个经济问题,更是一个政治问题,人心向背问题。“参天大树萌发于小小橡果”,只要有党中央国务院的支持,有企业法人和包括工会在内的社团法人参与的各种形式的住宅合作社必将如雨后春笋,绿遍祖国大地。这不是主观意志,而是经济规律的必然法则,是人民的合理要求!螳臂将无法阻挡这滚滚而来的历史潮流!

   以与时俱进的科学发展观,采取优惠政策,积极支持住宅合作社规范化、制度化发展。建议国务院责成有关部门抓紧时间修改1992年2月国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》,尽快公布实施新的《城镇住宅合作社管理办法》。办法应明确当地具有民事行为能力的公民与企业、事业单位、社会团体可以共同发起设立社会型的住宅合作社,明确住宅合作社具有住宅开发权,明确地价的确定原则,明确各种优惠政策,明确住宅合作社房的自住性,且只能在住宅合作社内部流转,不能上市流通。以下提出《城镇住宅合作社管理办法(民间版讨论稿)》供大家参考。

 

 

城镇住宅合作社管理办法(民间版讨论稿

第一章               总则

第一条  为了鼓励城镇居民投资合作建造住宅,解决城镇居民住房困难,改善居住条件,加强对城镇住宅合作社的组织与管理,制定本办法。

第二条 本办法适用于城镇各种类型住宅合作社的管理。

    第三条 本办法所称住宅合作社,是指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准,在民政主管部门(或工商主管部门)依法注册,由城市居民为改善自身住房条件而自愿参加,不以盈利为目的公益性合作经济组织,具有房地产开发法人资格。

    合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。

    第四条 住宅合作社的主要任务是:发展社员,组织本社社员合作建造住宅;负责社内房屋的物业管理和维修;培育社员互助合作意识;向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求;兴办社员居住生活服务的其他事业。

    第五条 住宅合作社在政府支持下,实行独立核算、民主管理、自我服务。

    第六条 住宅合作社通过社员大会或社员代表大会制定合作社章程,选举产生住宅合作社的领导机构和监督机构理事会和监事会。理事会、监事会成员每届任期3年,可以连选连任。理事会成员必须有法律顾问和房地产专家作为独立理事参加,监事会成员必须有银行监管代表和签约会计师事务所的代表作为独立监事参加。理事会、监事会为常设机构,分别主持本社合作住宅的建设、分配、维修、物业管理和监督等日常工作。

住宅合作社社员享有出资参与的住房开发项目的成本价购房权和物业管理权等权利。

住宅合作社的财务机构由签约会计师事务所派出,直接对社员大会或社员代表大会和理事会、监事会负责。

住宅合作社的资金管理实行开户银行和签约会计师事务所双重监管,实行成本公开、定期公布和工程决算审计公示制度。

住宅合作社的合作住宅建设项目须按照章程和投资管理细则规定的程序,做好可行性分析,经社员大会或社员代表大会通过以后方可实施。

    第七条 国务院建设行政主管部门负责全国城镇住宅合作社的管理工作。

    省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城镇住宅合作社的管理工作。

    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅合作社的管理工作。

    第二章 住宅合作社的设立、管理、变更和终止

    第八条 凡是在本城镇居住并且家庭成员在同一个单位(包括个体经营者)连续工作满一年并且无房或人均住房建筑面积在25平方米以下,愿意改善居住条件的居民户,均可以自愿申请加入住宅合作社。

    第九条 在当地房地产行政主管部门指导下,可以兴办以下类型的住宅合作社:

(一)由当地人民政府的有关机构,组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社;

    (二)由当地具有民事行为能力的公民与企业、事业单位、社会团体共同发起设立的社会型住宅合作社;

    (三)由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社;

    (四)当地人民政府房地产行政主管部门批准的其它类型的住宅合作社。

    第十条 组建住宅合作社须成立筹建机构,由筹建机构向县以上(含县级,下同)人民政府房地产行政主管部门提出书面申请。申请内容包括:住宅合作社的类型,入社人员构成,法定代表人,组织章程,建设计划以及资金筹措计划等。经县以上人民政府房地产行政主管部门审查批准后,方可设立住宅合作社。

    第十一条 住宅合作社的合并、分立或终止,须经社员大会或社员代表大会讨论决定,报县以上人民政府房地产行政主管部门批准。

    第十二条 住宅合作社合并、分立或终止时,必须保护社内财产,依法清理房屋产权产籍、债权债务,向社员大会或社员代表大会提交房屋产权清理和财务结算报告并获通过后,方可申请办理变更或注销手续。

    第三章 合作住宅的建设

    第十三条 县以上人民政府房地产行政主管部门,应当根据住宅合作社集资情况和当地人民政府、社员所在单位给予的优惠和资助,制定本地区合作建房的年度计划和发展规划。

    第十四条 合作建房可不受固定资产投资规模的限制,土地管理部门要有计划、及时地满足建设用地。

    第十五条 国家对用于社员居住的合作住宅,在税收政策上给予减免优惠,免收营业税和企业所得税,具体办法由国家税务总局制定。

    地方人民政府也可以相应减免市政建设配套费等有关费用。

    第十六条 住宅合作社须持有关文件,通过房地产管理部门或直接向当地人民政府有关行政主管部门申请建房计划、用地指标。

    第十七条 住宅合作社的住宅可以自行组织建设,也可以委托其他单位建设。建设合作住宅,原则上应当纳入住宅小区的统一规划,实行综合开发,配套建设。贯彻发展节能省地型住宅的指导思想,力求在较小的空间内创造较高的居住生活舒适度。以“适用、经济、美观”为原则,促进合作住宅建设向“科技含量高、资源消耗少、环境负荷小、成本低、效能优”的产业现代化方向发展。合作住宅建成后,由住宅合作社按照法定程序自行验收或由当地人民政府房地产行政主管部门组织验收。

    第十八条 住宅合作社筹集住宅资金的主要渠道是:社员交纳的资金,银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金,其他合法收入的资金。

    第十九条 住宅合作社筹集的合作住宅资金必须全部用于社内合作住宅的建设、维修和管理,合作住宅资金应当存入指定银行,并可根据存款情况,向银行申请低息贷款。银行要依据与住宅合作社签订的协议对于合作住宅资金进行有效的监管。

合作住宅资金的存、贷办法,依照银行的有关规定执行。

加快住宅储蓄银行的发展,各地商业银行都要积极开展住宅储蓄银行业务,大力支持住宅合作社的发展。

    第四章 合作住宅的管理与维修

    第二十条 住宅合作社应当依照国家和地方有关房地产管理的政策法规,制定社内合作住宅的管理和维修办法,并组织实施。

    第二十一条 住宅合作社组织建设的合作住宅须以社员自住为目的。社员家庭每户合作建房的面积控制标准,由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门依照国家有关规定制定。一般家庭的标准户型为建筑面积90平方米,三代同居家庭的标准户型为建筑面积135平方米,提倡为三代同居家庭建造90+45平方米的标准组屋户型。

    第二十二条 合作住宅产权有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等形式:

    合作住宅全部由住宅合作社出资(含政府和社员所在单位给予的优惠和资助,下同)建设的,其产权为住宅合作社所有,产别为住宅合作社所有房产。

    合作住宅由社员个人出资建设的,其产权为社员个人所有,产别为合作住宅私有房产。

    合作住宅由住宅合作社和社员个人共同出资建设的,其产权为住宅合作社与社员个人共同所有,产别为住宅合作社与个人共有房产。

    第二十三条 合作住宅建成后,由理事会统一向当地房地产行政主管部门办理产权登记手续,领取房屋所有权证和土地使用权证。对于住宅合作社与社员个人共同所有房屋要在房屋所有权证上注明。

    住宅合作社与社员个人共同所有的房屋,应由住宅合作社与社员个人在合作建房协议书上注明社员个人出资占住宅全部建设资金的比例份额。

    第二十四条 合作住宅不得向社会出租、出售。社员家庭不需要住宅时,须将所住住宅退给本住宅合作社。住宅合作社以重置价结合成新计算房价,按原建房时个人出资份额向社员个人退款。由社员个人出资建设的合作住宅私有房产也可以在本住宅合作社挂牌,按社员积分顺序在本住宅合作社社员内部进行流转,且加价率不得高于买房与售房期间的银行同期个人存款利率。

  第五章  合作住宅的价格管理

第二十五条  合作住宅基准价格由开发成本和税金两部分构成。

  (一)开发成本

  1.取得合作住宅开发项目建设用地的土地使用费。

  2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

  3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

  4.在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

  5.管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。

  6.贷款利息按照住宅合作社为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

  7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。

  (二)税金

  依照国家规定的税目和税率计算,免收营业税和企业所得税。

  第二十六条 下列费用不得计入合作住宅价格:

  (一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

  (二)住宅合作社留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

  (三)各种与合作住宅开发无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

  (四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

  (五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

  第二十七条 合作住宅价格按照本办法和住宅合作社章程有关规定,在项目开工之前确定,并向社员公布。

  第二十八条 按照本办法确定的合作住宅价格,为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房,应当以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。

  第二十九条 合作住宅价格经政府价格主管部门确定公布或审批后,任何单位和个人不得擅自提高。

  第三十条 住宅合作社应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号,自觉接受社会监督。

  第三十一条 建立住宅合作社负担卡制度。凡涉及住宅合作社的建设项目收费,收费的部门和单位必须按规定在住宅合作社负担卡上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容,并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的,住宅合作社有权拒交,并向政府价格主管部门举报。

  第三十二条 政府价格主管部门要加强对涉及合作住宅建设项目收费的监督检查,对不按国家及地方政府规定的合作住宅收费政策,超标准收费以及其他乱收费行为要依法处理。

第三十三条 政府价格主管部门要加强对合作住宅价格的监督检查。住宅合作社违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

    第六章 罚则

    第三十四条 凡违反本办法组建的住宅合作社,县以上人民政府房地产行政主管部门有权责令限期补办有关手续或者予以撤销。

    第三十五条 住宅合作社或社员个人擅自向社会出售、出租住宅,由城市人民政府房地产行政主管部门根据情节轻重,分别给予警告、罚款、没收非法所得的处罚,并且不予办理房屋所有权证更名过户手续,购买方不受法律保护。对倒卖住宅的由有关部门依法处理。

    第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定,申请行政复议或者直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

    第七章 附则

    第三十七条 各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则,报同级人民政府批准后发布实施。

    第三十八条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解

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