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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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孟宪生的博客:对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改的建议  

2007-04-04 19:55:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    城市化是我国现代化建设的重要内容,而城镇居民的住房问题是我国城市化面临的重要问题。

近年来,城市房价居高不下,成为全社会关注的热点。尽管政府已经开始进行经济适用房和廉租房建设,但是有限的公共财政资源不可能根本上解决广大中等收入人群的住房问题。

在高房价的压力下,各地市民纷纷要求通过合作建房打破房地产开发企业对住宅供应的垄断,从而平抑房价。根据中央电视台和新浪网的网上调查,95%以上的市民支持和愿意参加合作建房。在全国已经有30多个大中城市有人发起个人合作建房。

住宅合作社应当是增加住宅供应的重要渠道。。据了解,个人合作建房所占住房市场份额美国是10%,德国30.9%。在美国有近5万个个人合作建房组织,有1亿会员,约占美国国民的三分之一。

1992年建设部等机关颁布的《城镇住房合作社管理暂行办法》对发展住房事业,推动住房体制改革发挥了重要作用。但是,经过十几年的发展,该办法已经不能适应社会发展和市场需求,同时将合作建房纳入经济适用房管理的思路也与广大市民现实诉求不符。

为此,我们建议国务院对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改,并建议将该办法上升为行政法规《城镇住宅合作社管理暂行条例》重新颁布。

 

我们的修改建议是:

一、《城镇住宅合作社管理暂行办法》修改为《城镇住宅合作社管理暂行条例》

理由:1企业或者其他组织的设立等,需要确定主体资格的事项可以设定行政许可,法律、行政法规可以设定行政许可。行政规章不得设定行政许可。为加强住宅合作社的管理,应当制定行政法规,规范住宅合作社的行为。

 

二、第三条第一款修改为:住宅合作社是指符合条件的机构和个人发起的,市民为解决和改善居住条件而自愿参加的,经县以上人民政府建设行政主管机关批准成立的民间非企业单位,具有法人资格。

理由:

1、我国的组织按照相关法律、法规规定分为以下几类:工商行政管理机关登记管理的经营性组织;国家编制委员会管理的国有事业单位;民政部门管理的民间非企业单位;民政部门登记管理的公益性组织基金会;民政部门管理的社会团体。

2、住宅合作社不以营利为目的,但是也不是公益事业,是市民资助、互助的建生产和消费为一体的行为。定位为民间非企业单位更妥当。

增加“合作住宅社区是指住宅合作社建设合作住宅项目形成的社区。”作为第三条第三款。

理由:目前的住宅建设均按照住宅小区方式进行,房屋和相应区域实行统一的物业管理,增加合作住宅社区的概念很有必要。

 

三、第五条修改为:住宅合作社实行独立核算、民主管理、自我服务。

理由:住宅合作社是独立的法人,独立承担民事责任,政府机关依法进行监督管理。

 

四、第六条修改为:住宅合作社通过社员大会制定合作社章程,选举理事组成理事会。理事会为常设机构,主持本社合作住宅的建设、分配、维修、管理等日常工作。

 

五、第七条修改为:国务院建设行政主管部门负责全国城镇住宅合作社的管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城镇住宅合作社的管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内住宅合作社的管理工作。

理由:多数地区,建设管理机关与土地管理机关分设,原房地产管理机关的规定很容易产生多头管理,相互推诿的现象

 

六、增加下列内容作为第八条第二款。

设立住宅合作社应当具备下列条件:

(一)有符合法律、法规规定的名称

(二)有固定的住所;

(三)有五十名以上设立会员;

(四)有符合规定的合作社章程;

(五)有符合规定的组织机构;

(六)有符合规定的出资。

理由:

1、明确合作社设立的条件很有必要。

2、人数较少的,可以通过合伙的方式建房,没有必要组织住宅合作社。

 

七、第九条修改为:

设立住宅合作社可以按照以下形式发起:

(一)五名以上的居民联合发起;

(二)行业协会组织、社区自治组织发起;

(三)地方人民政府有关机关发起。

理由:

1、现行的管理办法规定的合作社形式,但是对于发起程序没有具体规定,不便于操作。

2、各住宅合作社应当具有平等的地位。

3、应当明确个人可以发起设立住宅合作社。

 

八、增加下列内容作为第十条。

 设立住宅合作社应当由发起人召开由全体设立人参加的设立大会。设立时自愿成为该社成员的人为设立人。

 设立大会行使下列职权:

(一)通过本社章程,章程应当由全体设立人一致通过;

(二)选举产生理事长、理事、执行监事或者监事会成员;

(三)审议其他重大事项。

理由:规定设立大会的职权可以确定设立大会决议的效力,有理由住宅合作社成立后的制度建设和减少纠纷。

 

九、增加下列内容作为第十二条 。

住宅合作社章程应当载明下列事项:

    (一)名称和住所;

    (二)业务范围;

    (三)成员资格及入社、退社和除名;

    (四)成员的权利和义务;

    (五)组织机构及其产生办法、职权、任期、议事规则;

    (六)成员的出资方式、出资额;

    (七)财务管理和盈余分配、亏损处理;

    (八)章程修改程序;

    (九)解散事由和清算办法;

    (十)公告事项及发布方式;

    (十一)需要规定的其他事项。

理由:明确规定章程的基本内容,对合作社的设立与运作具有指导作用。

 

十、 第十条作如下修改作为第十三条。

 设立住宅合作社,应当由发起人向建设行政管理部门提出申请,申请文件包括:

    (一)登记申请书;

    (二)全体设立人签名的设立大会纪要;

    (三)全体设立人签名的章程;

    (四)法定代表人、理事的任职文件及身份证明;

    (五)出资成员签名、盖章的出资清单;

    (六)住所使用证明。

登记机关应当自受理登记申请之日起二十日内办理完毕,向符合条件的申请者签发核准文件。

理由:明确申请文件,有利于规范管理,提高行政效率。

 

十一、增加下列内容作为第十四条。

  “设立人可以凭建设主管机关签发的核准设立的文件到民政部门办理民办非企业单位登记。”

理由:明确住宅合作社的登记程序。

 

十二、第十一条修改为:“住宅合作社的合并、分立或终止,须经社员大会讨论决定,报县以上人民政府建设行政主管部门批准。”作为第十五条。

理由:强调社员大会是权力机关,取消社员代表大会制度。


  十三、第十二条修改为:“住宅合作社合并、分立或终止时,必须保护社内财产,依法清理房屋产权产籍、债权债务,向社员大会提交房屋产权清理和财务结算报告并获通过后,方可申请办理变更或注销手续。”作为第十六条。


  
十四、第十三条修改为下列两款,作为第十七条。

县级人民政府应当将合作建房计划纳入房地产发展计划,土地管理部门要地优先划拨土地或者优先出让建设用地。

由符合购买经济适用房条件的社员设立的住宅合作社可以按照经济适用房管理规定申请划拨用地。

理由:我国已经确立经济适用房制度和廉租房制度,各种制度应当相应规范运行。合作建房更多是市场行为,住宅合作社应按照市场规则运作,但是,由具备享有住房保障的群体组成的住宅合作社,享有经济适用房的优惠政策。
  

十五、第十五条修改为“合作社将合作住宅分配给社员或者向社员出租合作住宅,免征营业税。”作为第十九条。 

 

十六、第十六条修改为:“住宅合作社可以持有关文件办理建设计划和用地指标。”作为第二十条。

理由:我国投资管理体制已经改革,应作相应修改。

 

十七、第十七条修改为“住宅合作社的住宅可以自行组织建设,也可以委托其他单位建设。建设合作住宅,按照城市规划统一规划,配套建设。合作住宅建成后,由住宅合作社自行验收或并按照建设工程质量管理规定向建设主管机关备案。”作为第二十一条。

理由:《建设工程质量管理条例》已经颁布,建设工程质量管理制度已经改革,据此作相应修改

  

十八、第十八条修改为下列内容,作为第二十一条。

住宅合作社可以通过以下途径筹集住宅建设基金:

1、社员认缴的资金;

2、银行贷款;

3、住房公积金贷款;

4、社会捐助资金;

5、其他合法途径的直接融资 。

 

十九、第十九条修改为下列三款,作为第二十二条:

住宅合作社筹集的资金应当独立于合作社的资产按照项目独立开立帐户管理与核算。

资本金达到规定标准,规划落实的项目可以取得项目贷款或者社员建房贷款。鼓励商业银行在控制风险的前提下,支持合作社发展和居民合作建房。

住房公积金管理机构按照有关规定支持居民合作建房。
   

二十、第二十条修改为:“住宅合作社按照社员的意愿,依据有关法律、法规制定合作住宅和合作住宅社区的管理方案并组织实施。”作为第二十三条。

 

二十一、第二十二条修改为:“合作住宅产权可以采取合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等形式,具体形式由合作社章程确定。”第二十五条。
  

二十二、第二十三条修改为:“合作住宅建成后由住宅合作社向房地产登记机关办理初始登记。合作住宅转移给社员个人所有的由社员凭转让文件办理产权转移登记。”作为第二十六条.

理由:房地产登记制度已经基本确立,据此进行相应修改
 
  
二十三、 第二十四条修改为:“通过出让方式取得土地使用权建造的合作住宅,使用3

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