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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题(四)  

2007-10-21 13:28:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题(四)

四、厘清住宅商品化等同于住宅全面市场化,把解决住房问题全部推给市场,形成由开发商垄断的商品住房供应体系的误区,破解开发商垄断的商品住房供应体系的难题。

2007516《中国经济时报》报道,中国社会科学院2007年度《房地产蓝皮书》指出:2001-2006年五年间,国务院和国务院办公厅出台有关房地产的政策文件共25条;同期,国家发改委、建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局以及央行(含银监会、国家外汇管理局)等六部门针对房地产市场颁发的政策文件更是多达171件。但是,平均每年近40条政策文件密集出台,似乎并没能阻挡房价迅速攀升的步伐。我国房价且调且涨,市场垄断是制度因素。在蓝皮书新闻发布会上,国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出:垄断不仅是导致房价高企的制度因素,同时,房价逆势大幅上涨,从根本上说,也是源自垄断,“因为我们的调控政策没有触及到垄断这个根本的东西。”“现在的宏观调控还是在土地供应量、房屋销售环节、供应结构以及税收、利率等方面,这些对制度本身没有根本改变。”他说,这就好比一棵树,已经成形再去进行调整。“如果垄断不消除的话,房价还是会越调越涨。”

由于住房是一种特殊的商品,它与土地的紧密结合决定了它的唯一性和不可移动性,世界上没有一间一模一样的住房,也没有一间可以自由移动的住房。住房这种商品的自然属性决定了它的流动性很差,因而决定了它的商品属性竞争的不充分性,极易形成区域性垄断。尽管开发商都极力否认存在垄断市场的行为,但是现在的中国住房市场上基本只有开发商一支队伍在盖房子,也只有开发商一支队伍在卖房子,否认垄断是否认不了的,不承认不等于不存在。在寡头垄断的市场上,决定价格的并不是简单的供求关系。某些大开发商财大气粗,相互勾结;中小开发商察言观色,遥相呼应,在一定区域内形成了操控市场的能力。他们会想尽各种办法对付购房者和宏观调控,哪怕利率和土地价格提得再高,他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。指望房地产开发商发善心,主动降低房价,无异于与虎谋皮。(徐滇庆:《房价与泡沫经济》)

按照国际惯例,世界各国都把廉租住房、经济适用住房、合作住房列入公共住房的范畴,作为政府责无旁贷的责任,从法律上、政策上、制度上支持公共住房的开发和建设,而不是完全推给市场解决。为了解决中、低收入家庭的住房问题,很多国家包括美国除了官方、半官方的住房建设开发机构以外,还有大量非营利公益性的民间住房开发建设机构,如慈善机构、非政府组织、大企业等组建的住宅开发建设机构,特别是住宅合作社,在解决中、低收入家庭的住房问题上和平抑房价、稳定住房市场上,发挥了不可替代的作用。我国澳门特别行政区的《澳门核准经济房屋法律》就明确规定:“行政当局在优先处理的任务中,居住问题确实应占首位。”同时规定:“所称经济房屋系指透过本法律的规定由地区行政当局、地方自治机构、澳门教会、公益行政团体、房屋合作社、公共服务专营公司、营利企业及其私法人建造或购置并符合下列全部条件的房屋而言:……e.月租及售价受法律规定的限制”。又特别规定:行政当局“鼓励成立房屋合作社”。19871996年,香港公营机构和私人开发商建房比例为58%:42%。英国政府扶持非营利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴,近30年来每年一直保持在占GDP2%以上,占政府公共支出的5%左右。

对不同收入层次的家庭实行不同的住房供应政策,其实质是政府对住房生产干预的重点与方式的选择。住房商品化并不排斥住房的社会保障,一个好的住房制度必然是由市场机制和住房社会保障制度有机构成的制度。政治、安定、公平等社会因素是各国和地区建立住房保障制度的基本原因。

我国现行住宅建设和消费体制的扭曲与错位,现行住宅建设和消费政策的扭曲与错位,政府住宅建设和消费模式的扭曲与错位,造成了城镇居民住房价格的扭曲与错位。其核心和要害是把中、低收入家庭所需住宅都列入全流通商品住房范围,都交给开发商去垄断经营,都要赢利和加税。扬汤止沸不如釜底抽薪。改变这种扭曲的现状,就必须按照十七大精神,建立体现社会公平正义的住宅保障制度,大力发展包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房。国家要鼓励和支持各地积极组建国有独资的“公共住宅建设投资有限公司”和社会型住宅合作社这两支非营利公益性的住房开发队伍,打破开发商垄断的商品住房供应体系。这是一场革命,要有勇气为民请命,有勇气为民做主,不要再被普通居民住宅GDP、税收以及开发商的利益束缚了手脚。

(住宅立法联合课题组 李明 提交“住宅立法论坛”的论文)

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