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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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住宅法草案(民间版讨论稿)  

2007-04-24 14:36:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住宅法草案(民间版讨论稿)

[编写人前言] 世界各国基本都有《住宅法》,用法律保护居者有其屋。早在1983年,《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中。在当前的形势下,尽快推出《住宅法》不但具有必要性,而且具有紧迫性。我虽然不是法律工作者,也不是房地产专家,但愿意为此略尽绵薄之力,抛砖引玉地起草了这部《住宅法草案(民间版讨论稿)》。本草案所依据的基本都是国务院和有关主管部门的正式文件,以及金俭教授所著《中国住宅法研究》等文献。

本草案有四个立法基本原则:第一,推行符合国情的住房建设模式和消费模式,保障80%以上的家庭享有居住非盈利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。第二,在城镇,建立和完善以非盈利公益性住房为主的多层次住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;低收入家庭购买、租赁由政府提供的经济适用住房;中等收入家庭购买、租赁由住宅合作社提供的合作住房;其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。其中重点强调国家鼓励和大力扶持住宅合作社的发展。第三,政府必须通过稳定地价来稳定经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,防止出现新的房地产过热,使中低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平。第四,建立一户一宅制度。

先说第一个立法基本原则。199873发布实施的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知”(国发[1998]23号文件),与2003812发布实施的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号文件)的原则区别,就是前者特别强调“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”,即保障80%以上的家庭享有居住非盈利公益性住房的权利。当时担任副总理的温家宝同志特别强调大力发展经济适用住房“既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志”,“住房建设,有两点需要明确,一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变;二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诉建设部的领导,“加快经济适用住房建设,对改善居民消费结构,扩大住房消费,平抑房价,防止出现新的房地产过热,有重要作用”。而后来的国发[2003]18号文件在把房地产业作为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”的同时,却在如何做到让平民百姓买得起房这个大是大非的问题上不见说法,把80%以上的城镇居民家庭住房推向了商品房市场。

1998年进行房改时,政府为80%以上的城镇居民提供住宅保障,基本不收税(指企业所得税),基本不准开发商赚这部分钱,房改取得了初步成功,人民基本是满意的。

2003年政策大变脸,80%以上民宅撒手推向了市场都买商品房,政府要多收税,开发商要多赚钱,两个轮子一起转,房价飞上天,人民怨声载道,叫苦连天,“房价收入比”高过国际惯例一两番。主管部门下药不对症,4年治不好病,眼看病入膏肓,危机重重。前后两个80%以上,冰火两重天。

普通民宅高房价症结何在?归根结底一条命脉:政府开发商联手敛民财。现在房价中50%左右是地价和全部建筑费用,50%左右是政府税收和开发商暴利。只要把变脸的政策再变回去,房价自然降下来。是为民谋利还是与民争利,是利为民所谋还是利为开发商所谋,这不仅是经济问题、社会问题,更是政治问题。人民呼唤政府尽快进行第二次住房体制改革,呼唤知错就改,走了弯路尽快回到正确路线上来。本草案理所当然地依照民意和温家宝总理的原意把国发[1998]23号文件确定的基本原则作为立法依据。

再说第二个立法基本原则。建立多层次的住宅建设体制,由政府为特困家庭和低收入家庭盖廉租住房和经济适用住房;住宅合作社为中等收入家庭盖非盈利公益性的合作住房,不收企业所得税也不赚钱;开发商为高收入家庭盖商品住房,多住房子多交税,多住房子多花钱。实现居者有其屋不能一个政策,不能靠开发商和商品房,这才符合中国国情和国际惯例。在日本,80%的住宅为普通居民集合住宅,剩余的20%才允许私营集团开发商开发。不知主管官员是真不明白还是昏官误国贪官乱政?

19922国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局印发了《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》。通知指出,“组织住宅合作社,合作建房,是一项有重大意义的改革。充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则,有利于吸收个人资金,加快住宅建设。从北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践情况看,通过组织住宅合作社,吸收个人资金,合作建房,已经取得了很好的经济效益和社会效益。各地要加强对这项工作的领导,从实际情况出发,有组织、有计划地组织住宅合作社,发展合作建房,解决好群众的住房问题。”这个通知发出以后,各地的住宅合作社有了很大的发展。自从国发[2003]18号文件颁布实施以后,不仅经济适用房的建设直线下降,住宅合作社也逐渐销声匿迹,被开发商所取代。

200312月北京人于凌罡倡导“合作建房”开始,到200611月温州市场营销协会秘书长赵志强宣布温州个人集资建房组织成功拿地,历经整整三年时间。三年多来,对于这个新生事物,人民有不同的看法,有参与的,有支持的,有观望的,但总的看是积极的,是乐观其成的;政府有不同的态度,有横眉冷对的,有公开叫停的,有冷眼旁观的,但总的看是消极的,并没有与时俱进地加以扶持和理顺,更没有看到这一新生事物背后潜藏着的巨大生机和活力,没有看到它对于解决房价虚高和房地产暴利以及抑制房地产泡沫带来的经济危机的巨大作用。

德国30%以上的住宅由住宅合作社建造,日本有《日本勤劳者住宅协会法》(日本住宅合作社法),世界上有40多个国家参加住宅合作社联盟。没有一个国家的政府禁止人民自建住宅,没有一个国家的政府禁止人民成立住宅合作社。我们的政府住宅建设主管部门目前不支持合作建房和住宅合作社,说明这是一个制度缺失问题,绝不仅仅是官员作风问题,他们也是在为维护现行的住宅体制尽职尽责。我们不应该过多地去责备他们,而应该积极地从体制改革和立法上寻找出路。

21世纪初出现在我国的合作建房是具有中国特色的新型住宅合作社的萌芽,其特点是由中等收入的中青年知识分子为主发起的、非盈利公益性的、为社会成员提供成本价住宅的群众性自发组织。它有别于20世纪90年代中国的住宅合作社,在我国住宅史上还没有先例,是一个具有中国特色的新生事物。新型住宅合作社定位于中等收入人群中的无房户和少房户的自住房,不支持投机和投资,定位是很准确的。我国城镇居民现在已经有5亿多人,到2020年要达到8亿多人。要实现“居者有其屋”的目标,仅仅依靠政府和开发商是不可能的,必须有住宅合作社的参与。一般来说,在相同地价且不计收企业所得税的情况下,合作建房的房价可以比开发商低40%以上。如果党和政府因势利导,成立规范的新型住宅合作社,并提供优惠政策加以扶持,新型的住宅合作社就一定会得到健康发展。中等收入人群占总人口的大多数,是社会和谐稳定的中坚力量。党和政府支持住宅合作社的发展,就是支持中等收入家庭自己动手解决住房问题;满足他们的愿望,就是满足了大部分中国城镇居民的愿望,就是解决了党中央国务院牵挂于心的住宅保障问题,怎么能不支持大多数人民的利益,非要独重开发商从而让渡人民的血汗钱去维护开发商的暴利!这不仅是一个经济问题,更是一个政治问题,人心向背问题。成立住宅合作社的群众基础很好,既有以前的经验,又有现在的实践,只要党和政府不但支持而且要放手发动群众建立住宅合作社,特别是支持大企业和包括工会在内的群众团体、社团法人以及有志于此的仁人志士建立社会性的住宅合作社各种形式的住宅合作社必将如雨后春笋,绿遍祖国大地。

第三个立法基本原则。社会主义土地国有的优越性决定了政府可以掌控地价,从而可以掌控公益性普通民宅的房价。不为80%以上中低收入家庭提供公益性住宅保障,不掌控这部分房价,任凭市场调节,就是行政不作为,就是无视民生民意的不负责任的失职行为。

第四个立法基本原则。、在全国普遍实行一户一宅制度。除商品住房外,其余住房均须建立严格的限价限购限售限面积政策和准入机制、退出机制和同类住房内部流转机制,不得作为商品住房上市流通和租赁。对于拥有一处商品住房后继续购买商品住房的家庭,不得享受公积金贷款和优惠利率商业贷款;第二处及以上商品住房要征收物业税,出售要征收高额个人所得税。

本草案在总则中明确了以上四个立法基本原则。草案共分十二章:廉租住房;经济适用住房;合作住房;商品住房;村民住房;住宅用地;住宅基金;住宅补贴;住宅信贷和住宅储蓄银行;住宅建设审批与开工时限;住宅质量、环保与节能;附则。总则我编写了条文,正文各章提出了一个架构题目,希望大家踊跃参与讨论,并提出宝贵的意见,让我们共同努力,尽快提出一个人民满意的《住宅法草案》,作为全国人大代表和政协委员的议案和提案,提交2008年春季召开的第十一届全国人大和全国政协会议。

 

住宅法草案(民间版讨论稿)

 

     

1、住宅权是每一个公民的基本权利。为确保公民居住权益,提高居住水平与公民住宅负担能力,改善住宅环境品质,建立健全住宅保障制度,使每一家庭都能居住在适宜居住及良好居住环境,以实现居者有其屋,特制定本法。

2推行符合国情的住房建设模式和消费模式,保障居民中80%以上的中低收入家庭享有居住非盈利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

3、在城镇,建立和完善以非盈利公益性住房为主的多层次住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;低收入家庭购买或租赁由政府提供的经济适用住房;中等收入家庭购买或租赁由住宅合作社提供的合作住房;其他高收入家庭购买或租赁市场价商品住房。

政府必须通过稳定地价来稳定经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,防止出现新的房地产过热,使中低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平。

4、在农村,建立以村民自助为主、村民互助和政府资助为辅的住房建设模式。

5、在全国普遍实行一户一宅制度。除商品住房外,其余住房均须建立严格的限价、限购、限售、限面积政策和准入机制、退出机制及同类住房内部流转机制,不得作为商品住房上市流通和租赁。对于拥有一处商品住房后继续购买商品住房的家庭,不得享受公积金贷款和优惠利率商业贷款;第二处及以上商品住房要征收物业税,出售要征收高额个人所得税。

6、住宅管理机构,在中央一级为建设部,在直辖市为市政府房地产管理机关,在县(市)为县(市)人民政府房地产管理机关。由各级政府主管机构设置专门部门及人员统筹负责住宅事务。

7、住宅行政计划与住宅用地计划之核报。为落实住宅政策,促进政府部门进行住宅事务之整体规划,将各级住宅主管机关之住宅施政计划予以法制化,作为住宅事务推动之指导计划,每年在本级人民代表大会上提请讨论并通过后予以实施。

8、住宅计划应包含内容:为确保地方政府具体规划住宅计划,住宅计划应包含住宅政策施政目标、住宅补贴需求估算与实施计划、住宅市场供需状况与改善计划、住宅品质状况与改善计划、各年度实施计划、其他应包含事项等。

9、为提升国内住宅研究水平,加强住宅计划之可行性,明确中央主管机构应成立住宅研究机构,以协助行政部门进行住宅政策相关研究工作,并培训住宅研究人才。

 

第一章  

 

第二章   经济适用住房

 

第三章  

 

第四章  

 

第五章  

 

第六章  

 

第七章  

 

第八章  

 

第九章   住宅信贷与住宅储蓄银行

 

第十章   住宅建设审批与开工时限

 

第十一章   住宅质量、环保与节能

 

第十二章      

 

(编写人:李     2007-4-24

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