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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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[新闻调查]上海某楼盘房价虚高内幕  

2007-04-28 09:56:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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[新闻调查]上海某楼盘房价虚高内幕

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央视国际 www.cctv.com  < xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />20070423 23:14 来源:CCTV.com

          [内容速览]近日,《新闻调查》接到上海陆家嘴联合房地产公司小股东耀国能源公司代表的反映,他们发现自己公司参股的楼盘陆家嘴中央公寓在开发过程中有很多不正常的现象。高房价的背后到底隐藏着什么样不为人知的秘密呢?我们前往上海进行调查。 

进入[新闻调查]>>

    CCTV.com消息(新闻调查):

    被采访人:

    阎启忠 上海耀国能源公司 总经理助理

    房地产研究者

    张先生 上海某建筑工程队队长

    汤先生 莱维涂料公司的负责人

    中央公寓售楼处工作人员

    中介公司工作人员

    银行工作人员

    上海一直是中国房价飙升的引领者率先突破每平米过万元,率先创下每平米十万以上的天价纪录,高房价的背后成本是多少?利润是多少?公众并不知情。不过我们刚刚接到投诉,在上海一个对外公开售价每平米1.7万的楼盘当中仍然存在着较大的非正常的利润空间,而知情人告诉我们在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素,致使房价抬高。这种情况属实吗?高房价的背后到底隐藏着什么样不为人知的秘密呢?我们前往上海进行调查。

    近日,《新闻调查》接到上海陆家嘴联合房地产公司小股东耀国能源公司代表的反映,他们发现自己公司参股的楼盘陆家嘴中央公寓在开发过程中有很多不正常的现象。

    记者:作为中央公寓的开发商的股东之一,你现在告诉我们在这个公寓的开发过程当中它的价格存在很多不正常的因素,你指什么?

    阎启忠:比如说(工程)造价加土地价格,我们的成本应该在6000左右,事实我们看到的已经在12000左右了。

阎启忠

    记者:高出6000

    阎启忠:对。

    记者:那么,这个6000这个成本到哪里去了呢?

    阎启忠:而事实上我们这个价格,在市场上还是被认可的,那我就感到问题的严重性。

    记者:你指什么?

    阎启忠:我们这里面造价差异将近1倍,而我们的价格在市场上还认为是合理的,那我不敢往下想整个房地产行业会有什么更大的问题在里面。

    陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。联合公司占60%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司,另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%10%的股份。阎启忠作为10%小股东的代表,他对于整个公司的项目运作有很多疑问。

    记者:你是说这12000是明显的虚高出来的?

    阎启忠:不是虚高 ,是里面有一个黑洞在里面,有一个不正常的人为故意在里面。

    记者:老百姓不明白的是房地产商开发一个房子,他当然希望自己的成本降低一点,利润会更高,他怎么会故意把这个造价给抬上去呢?

    阎启忠:到现在还跟你说,我是小股东呀。连知情权都没有,不要说话语权了,不要说参与管理了。那么,我告诉你了,价格是真的,实际的价格超出那么多也是真的,老百姓买不起房 ,整个市场就这个状况也是真的。那么这里面到底问题出在哪儿?我只能把这个现象告诉你。

    1998年,上海房价的均价还只是3026元/平米。六年之后,这个价格已经升到了8124元/平米。在上海房价飙升的2004年,上海市民无奈认同了本地楼市的“321格局”:即内环以内3万元/平米,内环外环之间2万元/平米,外环外1万元/平米的价位。按照地理位置和市场价格来看,现在中央公寓每平方米17600元的价位并非高得离谱。问题在于,2006年一期工程结束后,小股东耀国能源公司要求看到整个工程的结算报告,但却迟迟未能如愿。

    阎启忠:按理说我们这个行业,你结构封顶进入了房屋预售的时候,它那个结算(报告)应该出来,如果没有结算(报告)的话 ,你这个销售价格从哪里来呢?这么大公司的一个楼盘有20多个亿的楼盘,连一个结算(报告)都没有,那成了笑话了。

    按照《公司法》的规定,公司股东享有资产收益、参与重大决策和选择管理者的权利,也就是说公司不论对于大小股东来讲,都应该是透明的。

    记者:像中央公寓这样的一个操作方式,会是惟一的吗?

    阎启忠:不敢说它是惟一,但是绝对不会是惟一。

    记者:你怎么能判断?

    阎启忠:如果他们都跟我不一样的话,为什么房价是那么样的相似,都那么高呢?操作的方法一样 ,成本的摊薄是一样的,那么要么他这个土地跟我的土地不一样,它是黄金做的,那只能这样理解。

    串场:中央公寓的开发存在着违规之处吗?今天下午我们找到了一位知情人士约他在我们的住处见面,考虑到他的安全,我们将不拍摄他的影像,并且对稍后的谈话做声音处理。

    这是知情人为我们提供的原始信息,我们把他的陈述变为文字:

    知情人:我在建筑行业干了20年,我了解中央公寓的确有些项目不符合规范,甚至是靠领导或者秘书打招呼解决的。这个项目体现了一些官商结合的一个小小的方面。

    知情人告诉我们,陆家嘴房地产联合公司董事长是大股东派出的毛德明,但公司实际由总经理高宝泉控制,他是世纪道公司董事长曹建英的丈夫。联合公司的矛盾正是小股东对中股东的不信任造成的。而这其中种种的猜测和怀疑,很大程度是由于到目前为止,小股东还不了解整个项目的真实成本以及账目的真实情况。

    记者:你们查账的目的是什么?

    阎启忠:查账的目的就是要查清楚这里面的暗箱操作,某些人在当中牟取暴利,使国资流失,使我们小股东的利益受到不应该有的侵权,还这个公司真正的一个成本造价的一个清白。

    没有明确的工程结算,那么小股东对于虚高的成本推算又从何而来呢?原来中央公寓所有股东曾在2006年参与过一次利润的分配。我们看到联合公司的财务帐目上清楚的显示,20068月份之前公司的主营业务一栏没有填任何数字,利润显示为亏损,而仅仅一个月后,主营业务就有了18个亿的收入。

    记者:既然你们现在为止也没有查账,你怎么能够确定说这个成本里面有虚高的成份?

    阎启忠:一下子冒出来有18个亿的收入和5亿多的利润,那么,告诉我们18个亿只有5亿多利润,除掉正常的营运成本和税收,那么告诉我们已经用掉十多个亿,用于这个房屋的造价成本上了,平摊到每个面积里面,其实不要我们去算,不要他的那个原始凭证已经达到每个平米造价在1万以上了。

    陆家嘴联合公司随后从利润中拿出4亿元分红,按照参股的比例,小股东耀国能源公司分到了4千万元。然而令人奇怪的是,我们在上海采访期间,报纸上刊登出的中央公寓销售广告上清楚的显示这个项目还有848套住房可以销售,但实际上中央公寓只有1002套房子。也就是说卖出的房子总的销售收入不会超出3个亿,那么公司18个亿的销售收入和4个亿的利润又是怎么来的呢?

    记者:你认为这848套(房子)是真的要销出去的房子?

    阎启忠:我首先告诉你,他这个,如果他这个是真的,销售收入18个亿又是假的,如果我说销售收入18个亿是假的话,我这个销售收入产生的那个利润我已经分到了,那它又是真的,那么这个公司同时出来了这两个信息,产生了一个矛和一个盾了,他制造了矛盾,我没办法解决的呀。

    基于这些疑点,耀国能源公司的直觉是项目成本被严重虚增了,所以在拿到4000万分红之后,依然在2006年底召开的股东大会上就造价和销售等环节存在的疑问提出了异议。

    股东1:利润产生这个过程啊,我没有看到这个结算报表,我们也不清楚它真实销售的情况,所以我也是代表我们这些小股东,耀国公司小股东,关心一下我们什么时间,能把分配的利润拿回来,我想知道这一点。

    对于小股东的疑问联合公司高层给出了这样的解释。

    股东2:今天所讨论的问题是利润的预分配,项目在没有完全落地没有完全竣工验收,没有完成政府要求的各项工作,有些是不能够进入到我们的财务系统中的。

串场:这就是中央公寓,处在陆家嘴上海浦东的黄金地段。目前它公开的销售价格是每平米17600元,这在上海很平常,和很多楼盘每平米几万甚至是十几万的价格比起来这只能算是一个中等偏低的价位,那么,在这样的一个价格里面,还会包含着巨大的不正常的空间吗?

一般来说,房价的构成主要包括土地成本、建筑成本、建安成本、销售成本和利润等部分。按照小股东的说法,中央公寓的土地费用加上建筑成本和建安成本等每平方米的造价不会超过6000元,却被人为的虚高到12000元。

    记者:可能你有你的算法,他有他的算法?

    阎启忠:我的算法没用,没人认可我,我是这个行业的专家算出来的,得到行业的认可的这样一个造价。

    为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况,记者电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明。资料显示,2003年联合公司以2358元每平米的价格拿到了中央公寓这块土地,小股东推算,土地成本平摊到成品房中每平米应该不足1000元,而工程的建筑成本不超过4000元。

    记者:是这样我们今天接到一份举报的材料,反映中央公寓的情况,所以向您作一个简单的了解,中央公寓现在造价的成本到底多高呢?

    毛德明:成本你看股东会吧。

    记者:股东会会有说明吗?

    毛德明:当然会有。

    记者:您这个能够传真一份给我们吗?

    毛德明:不可以。

    记者:那您能不能告诉我一下这个数字?

    毛德明:这我不能告诉你,股东会没有通过的事情我怎么能告诉你。

    记者:小股东到现在为止都不知情吗?

    毛德明:谁说他不知情的?

    记者:小股东说他们不知情,他说他估算的成本在6000左右。

    毛德明:他估算就估算了吗?是要审计的。

    记者:他说这是一个行业内的普遍价格。

    毛德明:他懂吗?

    记者:您现在土地价格不是固定的吗?2000多块钱加上工程的造价……

    毛德明:回头再说吧好吗?

    记者:是这样董事长我们就跟您核实……

    记者:你是说这4000块钱对这个楼盘这个造价对这个楼盘来说够了?

    阎启忠:已经是上限了,已经是标准的上限了。

    记者:肯定是够的?

    阎启忠:肯定。

    记者:行业公认?

    阎启忠:行业不要公认,任何一个专家来他如果评出8000的造价,他可能脑子有问题。

    记者:楼盘销售的总的面积是多少?

    阎启忠:也就是10万多平米吧。

    记者:如果按照你说的每一平米有高出去6000块钱造价的话。

    阎启忠:那就不得了,那可能就是6个亿。

    记者:会有这么庞大的数字吗?

    阎启忠:我也吓一跳,我不敢想。

    小股东所怀疑的每平方米6000块钱的差价是否属实?它们又是从哪些地方虚高出来呢?我们首先对工程材料的价格进行调查。

    阎启忠:在重大的采购当中出现了形形色色的不可理解的一些采购的严重违规的现象。

    记者:既然你们没有参与采购的过程,你怎么能得出这个判断?

    阎启忠:因为在整个施工现场,好多的现场的管理人员会跟我们进行通气。

    记者:你所说的违规违纪是指什么?

    阎启忠:比如说采购,重大采购,人家报价如果是一块钱,一个单件的他要求人家报十块八块甚至于十几块。

    记者:要求报价报高?

    阎启忠:对呀。

    我们找到了中央公寓的涂料招投标记录表,上面清楚的显示在三家公司的投标中,经营荷兰莱维涂料的公司报价是41.71元。

    知情人:其实当时经营莱维涂料公司的业务员报价是28块左右,而陆家嘴联合房地产公司说这个价格是不可能的,要求他增加到1倍。

    我们找到了经营莱维涂料公司的负责人了解情况。该公司曾与最终中标的加拿大公司同时竞标。

    记者:它公司内部的人跟我说,当时跟你们的业务员谈,然后是要求他要报到50多块钱。后来到公司回去之后。

    汤先生:我不同意,我肯定不会同意的。

    记者:他确实提出过这个要求。

    汤先生:因为我讲良心话,假如你是甲方,我本身要报41.71元,你叫我报50块,万一我认为你是在(骗我),对不对?

    但我们发现,在外墙涂料最终的价格审核意见中,原本41.71元的报价却变成了45.71元,每平米高出4元钱,如果按照28块的市场均价,每平米高出了17.71元。

    记者:回扣是吧?

    汤先生:不是,万一我认为你已经在心中相定他的了,你又(故意)叫我报高一点,我肯定不会听他的。

    汤先生:奇怪。

    记者:奇怪吗?

    汤先生:做生意的人通过这种东西分析的话,能分析出来。但是我没办法讲这种东西怎么这么奇怪呢?

    当时这个项目是领导的太太介绍的,投资监理公司在给我们公司,最后认定的时候把报价改掉了,他做了一份标书说这个加拿大公司中标了,而且,经营莱维涂料这个公司,可能根本不知道自己的报价被改成了45.71元,这种虚高很难在私有企业出现因为他们的钱是自己的钱。

    记者:那你觉得这样折腾一圈下来,有没有可能你就是给人家陪标的?

    汤先生:陪标都陪了 ,现在明显的就是,我们是(陪标的),过去的事情不好说。

    除涂料之外,我们还找到另外一种叫做pvc防水卷材的报价单。PVC防水卷材是一种性能优异的高分子防水材料,根据厚度的不同市场价会稍有差异。在这份报价单上pvc本身报价是55.1元,加上专用粘结剂、铆钉、人工费等等杂费一共是每平方米131.13元。那么这个价格是否合理呢?我们找到某工程队的队长了解情况。

    记者:PVC卷材在市场上的差别大吗?

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