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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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关于加快《住宅法》立法的建议  

2007-04-28 10:07:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于加快《住宅法》立法的建议

早在1983年,《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中。在当前形势下,尽快推出《住宅法》不但具有必要性,而且具有紧迫性。

建议确立《住宅法》立法五项原则:

第一,低收入家庭享有住宅社会保障、中等收入家庭享有居住和租赁非盈利公益性住房的权利的原则。

第二,政府为低收入家庭提供廉租住房和经济适用住房;住宅合作社为中等收入家庭提供非盈利公益性合作住房;开发商为高收入家庭提供市场价商品住房的原则。

第三,政府通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,使中低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例合理水平的原则。

第四,一户一宅的原则。

第五,各项优惠政策向中低收入家庭倾斜和严厉打击囤地炒地、囤房炒房等违法行为的原则。

为此,起草了《住宅法草案框架》,内容为总则和十二章。总则编写了条文,正文各章提出了题目和部分立法创新重点,供审议参考。希望将《住宅法》列入2008年全国人大立法计划

      大连市民     2007-4-28

附:

 

     

1、住宅权是每一个公民的基本权利。为确保公民居住权益,提高居住水平与公民住宅负担能力,改善住宅环境品质,建立健全住宅保障制度,使每一家庭都能居住在适宜居住及良好居住环境,以实现居者有其屋,特制定本法。

(立法参考:各国《住宅法》和《住宅合作社法》)

2推行符合国情的住房建设模式和消费模式,保证低收入家庭享有住宅社会保障和中等收入家庭享有居住非盈利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

3、在城镇,建立和完善以非盈利公益性住房为主的多层次住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;低收入家庭购买或租赁由政府提供的经济适用住房;中等收入家庭购买或租赁由住宅合作社提供的合作住房;其他高收入家庭购买或租赁市场价商品住房。

社会主义土地国有的优越性决定了政府可以调控地价,进而可以调控公益性普通民宅的房价。各级政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不应任凭市场调节民宅房价而无所作为。住宅的土地供应实行先廉租住房、经济适用住房和合作住房,后商品住房的制度,前三项没落实之前,不得供应商品住房所需土地。

(立法参考:世界很多国家的住房建设主体包括政府部门、政府部门成立的非盈利机构、私人房地产开发商、居民个体,住房建设走的是一条多元化的道路,并没有哪一个主体位于垄断地位。在土地资源缺乏,住房矛盾比较尖锐的日本,政府部门与政府部门成立的非盈利机构建设的低成本住房占住房总量的大部分,80%的住宅为普通居民集合住宅,剩余的20%才允许私营集团开发商开发。在新加坡,85%以上的住宅都是由政府住宅局建造的非盈利公益性住宅。

4、在农村,建立以村民自助为主、村民互助和政府资助为辅的住房建设模式。

5、在全国普遍实行一户一宅制度。除商品住房外,其余住房均须建立严格的限价、限购、限售、限面积政策、准入退出机制和同类住房内部流转机制,不得作为商品住房上市流通和租赁。对于拥有一处商品住房后继续购买商品住房的家庭,不得享受公积金贷款和优惠利率商业贷款;第二处及以上商品住房须征收物业税,出售要征收高额个人所得税。

(立法参考:韩国:重点推行“一户一宅”制度。)

6、各级政府负责制定居民住宅的中长期规划和年度计划,并经本级人民代表大会讨论通过后予以实施,并以廉租住房、经济适用住房和合作住房建设人民的满意度作为各级政府考核的标准。

7各项优惠政策须向中低收入家庭倾斜,同时严厉打击囤地炒地、囤房炒房的违法行为。对房地产商征收高额暴利税、高额土地空置税和房屋空置税;取消期房销售制度,改为现房销售制度。

8、制定相关的土地、规划、城建、城管、信贷、税收、工商管理等各项方针政策、管理制度和问责制度,促进住宅建设又好又快发展。

 

第一章  

立法基础:《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》( 建设部 财政部 民政部 国土资源部 国家税务总局令第120 20031231 )等文件;《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》(全国政协十届五次会议一号提案20073月)。

立法创新重点:

1、新建实物配租的廉租住房必须由政府作为开发人直接组织下属的非盈利机构开发建设,不得交由开发商开发建设。

2、新建实物配租的廉租住房必须与经济适用住房和合作住房统一规划、混合建设,不得集中兴建廉租住房。

3、廉租住房须有计划地做到应保尽保。

第二章   经济适用住房

立法基础:《经济适用住房管理办法》(建设部 国家发展改革委 国土资源部 人民银行 建住房<2004>77号)等文件;《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》(全国政协十届五次会议一号提案 20073月)。

立法创新重点:

1、经济适用住房须由政府作为开发人直接组织下属的非盈利机构开发建设,不得交由开发商开发建设。

2、经济适用住房属于社会保障性的一户一宅自住房,必须由本人及其家庭成员居住,不得闲置,不得用于出租经营。需要转让必须在当地经济适用住房流转交易中心挂牌出售,不得按商品住房市场价上市出售。

3、经济适用住房须有计划地做到应保尽保。

第三章  

立法基础:《城镇住宅合作社管理暂行办法》国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局1992214印发)等文件。

立法创新重点:

1、、国家支持和积极扶持住宅合作社的发展。可以由当地具有民事行为能力的公民、企业法人、社团法人和群众团体发起设立,组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社。

2、必须有计划地满足住宅合作社的用地需求和加入住宅合作社居民的住房需求,采取上一年度商品住房地价为参考,定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得的办法进行住宅合作社用地招标,不参与商品住房用地的招拍挂(商品住房用地起拍价不得低于住宅合作社用地所定地价)。

3、合作住房属于一户一宅自住房,必须由本人及其家庭成员居住,不得闲置,不得用于出租经营。需要转让必须在当地合作住房流转交易中心挂牌出售,不得按商品住房市场价上市出售。

4限购,必须是在本地连续工作满一年以上的城镇常住无房或少房居民有权购买。

5、限面积,普通家庭户型标准为建筑面积不超过90平方米,三代同堂居住家庭户型标准为建筑面积不超过120平方米。

6、住宅合作社须定期公布资金使用情况、开发建设成本和建设进度,保证从资金监管、规划建设、分配租赁等全过程的公开、公平、公正和透明。

7、住宅合作社依法开发建设非盈利公益性合作住房,可以提取3%管理费,免征企业所得税。

第四章,商品住房;第五章,村民住房;第六章,住宅用地;第七章,住宅基金;第八章,住宅补贴;第九章,住宅信贷与住宅储蓄银行;第十章,住宅建设审批与开工时限;第十一章,住宅质量、环保与节能;第十二章,附则。

希望大家踊跃参与讨论,留言支持并提出宝贵的修改意见,有您的一份支持就多一份成功。让我们共同努力,尽快提出一个人民满意的《住宅法草案》,作为全国人大代表和政协委员的议案和提案,提交2008年春季召开的第十一届全国人大和全国政协会议。)

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