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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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假如于凌罡拍得北京首块两限房地块  

2007-05-02 17:07:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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假如于凌罡拍得北京首块两限房地块< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

据焦点房地产网< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />2007040307:20 中新网 报道(摘要):预定于426投标的北京首块“两限房”———海淀区西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目的标书近日发布。标书规定,该地块住宅开发必须满足相应建设和销售条件,即套型建筑面积全部为90平方米以下;须配建1.95万平方米廉租房,由北京市建委按4000/平方米的价格进行回购;综合考虑地块的土地开发成本、政府土地收益以及开发商8%-10%利润因素,项目平均销售限价为6350/建筑平方米。 据了解,该地块已经达到三通一平条件(临时用水、临时电路通、通路及除树木伐移外的场地自然平整)。规划建筑面积为48.8万平米,其中住宅面积为38.89万平米,商业用途为6.76万平米,综合用途为1.53万平米,该地块的投资开发期限为3年。 目前北京土地价格要占到房价1/3左右,如果按照该地块销售限价为6350/平米计算,该地块的土地价格应该达到2095/平米左右,该地块的规划建筑面积为48.8万平米,那么以此计算,该地块的出让价格应在10亿元左右。目前该区域开发的住宅产品主要包括新龙城、左邻右舍、富力桃园等项目,从销售价格来看,该区域普通住宅售价已基本达到8000/平方米。该地块比周边项目便宜2000/平米左右。

近日看到这篇报道,不禁产生一个联想:假如于凌罡牵头的合作建房拍得这块地,情况会是怎样?

1、房价会再降2000/平方米。按照报道中的估算,该地块的楼面地价为2095/平方米左右,建筑安装和配套等全部费用且按照1900/平方米计算,总成本4000/平方米足够了。也就是说,市建委按4000/平方米的价格进行回购的配建廉租房就是按照成本价计算的。按照合作建房提取3%的管理费计算,每平方米提取120元,加上其他不可预见费就算一共350元,合作住房房价有4350/平方米足够了,比政府限价还会再降2000元。这还不考虑商业地产的收益。

2、如果是这样,政府会少收企业所得税若干,开发商自然靠边站。

3、如果是这样,36万元就可以买一套90平方米的房子了,比周围商品房价格低一半,1平方米省了4000元,总价省了36万元,必然全家老少高兴无比,感谢政府五体投地。

4、再假设,政府把地价提高到3000/平方米,合作建房的房价达到5000/平方米,还比周围房价低将近40%。同时政府每平方米可以多收900元左右地价款,按照规划建筑面积48.8万平米计算,可以多收4.392亿元。按照4000/平方米造价,可以建设11万平方米廉租房。

5、再假设,政府把地价提高到4000/平方米,合作建房的房价达到政府现在定的限价房6000/平方米,还比周围房价还低25%。同时政府每平方米可以多收1900元左右地价款,按照规划建筑面积48.8万平米计算,可以多收9.272亿元。按照4000/平方米造价,可以建设23.18万平方米廉租房。

这样的好事政府为什么不干?是体制问题、思路问题、改革精神和创新精神问题使然。当然,还有利益集团的强大阻力。

有人会怀疑于凌罡们没有这个能力。但是这不是主要问题!只要政府有决心发展住宅合作社,招王石那样的不多,招能干好类似西三旗项目的人不少。

现在的普通民宅建设模式和消费模式亟需改革,温家宝总理去年7月就提出“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”,至今不见有人响应,岂非咄咄怪事?

要忧国,树立房地产泡沫破灭,重蹈日本式经济危机覆辙的忧患意识。

     要忧民,树立老百姓买房贵、住房难和沦为房奴的忧患意识。

     要忧党,树立民怨沸腾,严重影响执政党的威信和形象的忧患意识。

     要树立危机感和紧迫感。现行的开发商垄断的住房建设和消费体制造成的危害是多方面的,是为民谋利还是与民争利,是利为民所谋还是利为开发商所谋,这不仅是经济问题、社会问题,更是政治问题。人民呼唤党和政府尽快进行第二次住房体制改革。留给我们的时间已经不多了,再拖两年矛盾集中爆发,造成房价大跌,经济衰退,所有责任都将由党和政府承担,所有痛苦都要由人民承受。房可载舟,亦可覆舟,千万不可为了民宅上财政收入的小利而误了民富国强、和谐安定、全面小康的千秋大业。

第二次房改的目标是“一保两法”:“一保”是保证低收入家庭享有住宅社会保障和中等收入家庭享有居住非盈利公益性住房的权利,“两法”是尽快颁布《中华人民共和国住宅法》和《城镇住宅合作社管理条例》,以法律形式保证低收入家庭享有住宅社会保障和中等收入家庭享有居住非盈利公益性住房的权利。

为此,我起草了《关于加快〈住宅法〉立法的建议》和《住宅法草案框架》,希望大家踊跃参与讨论,并提出宝贵的修改意见。让我们共同努力,尽快提出一个人民满意的《住宅法草案》,提交全国人大常委会。

     全国人民翘首以盼,满怀希望地期待着二次房改给国家和人民带幸福安康!

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