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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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从一个案例看中国房价争论是非 析房价为何难降  

2007-05-16 15:36:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从一个案例看中国房价争论是非 析房价为何难降

焦点上海房地产网 sh.focus.cn 2007051609:31 焦点博客

  当前的中国房地产界很喧嚣。从理论上判断谁对谁错,未免空对空,谁也说服不了谁。我这里试图用一个房地产项目的数据,解释以下问题:房价为什么这么高,房地产有没有暴利,谁从中得到了好处……至于房价是否合理,如何降低房价,这些数据也会给出相应的路径。

  一、某房地产项目的数据

  我收集了某房地产项目的相关数据。当然,这个项目的实际名称、地理位置、开发商的名称等,均隐去。这样的数据,一些房地产专业书籍中均有详细介绍,都列有丰富的案例;这些案例大都取自实际,读者可以分析核实。

  (一)项目总投资

  项目总投资为35371.06万元,明细项目如下:

  1.建安费用:17600万元

  (1)建安工程费用:12800万元

  (2)相关配套费:4800万元

  2.工程其它费用:15990.4 万元

  (1)土地出让金:14400万元

  (2)勘察设计费用:440万元

  (3)工程管理费用:466.4万元

  (4)工程预备费用:684万元

  3.建设期利息:1780.66万元

(二)销售收入

该项目住宅销售的平均价格为每平方米3600元~3700元,别墅部分的平均售价为每平方米93009500元,公建部分的平均售价为43004500元。

  该项目的销售收入包括三部分内容,即住宅、别墅和公建的销售收入,总计:63454万元

  (三)销售税金及附加

  主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加,综合税率按5.5%考虑。税金为63454万元×5.5%(税率)=3489.97万元

  (四)销售费用

  销售费用主要指该项目的住宅、公建和别墅的销售过程中支出的各项费用和交易费等。销售费用按销售收入的4%考虑。销售费用为63454万元×4%(费率)=2538.16万元

  (五)土地增值税

  由于该项目的增值额超过扣除项目金额的50%,为53.2%,故纳税税率比照30%40%分别计算,即未超过50%的部分税金为:20699.6×30%=6209.88(万元);超过部分为:1324.77 40%=529.9(万元)。总计为6739.79(万元)

  (六)利润总额

  利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加后的余额。该项目的利润总额:63454-35371.06-3489.97-2538.16-6379.79=15657.02(万元)

  (七)所得税

  该项目缴纳企业所得税,税率为33%。该项目应缴纳的所得税15657.02×33%=5166.82万元

 二、案例分析及相关结论

  从上述案例,可以看出最近几年房地产界的诸多争论有多少是空对空,有多少是胡搅蛮缠。这个案例,将很多问题清晰化。

  (一)房价与地价:谁决定谁?

  有些学者称,房价决定地价。国土资源部相关专家于2005331表示,地价不是导致房价上涨的主要原因。其理由是,北京市土地价格在商品房成本中占 22.98%,低于全国平均的26%。而土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高,地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。这位专家还指出,上海房价远高于北京,但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%;而在广州,地价所占比例仅为11.4%,因此,地价导致房价上涨的说法是没有根据的。

  有些学者说,地价决定房价。例如,清华大学的刘洪玉(刘洪玉博客,刘洪玉新闻,刘洪玉说吧)教授认为,地价与房价呈线性正相关关系,影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率,调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为,“炒地”是形成目前房价虚高的至关重要的因素。他们认为,现在北京房价上升“虚火”,很大一部分是在炒地价,而不是在炒房价,因为土地价格上去了,房价也就上去了。

  那么,房价与地价:谁决定谁?

  要明确回答这个问题,需要看两个指标:第一,房地产价格中,房价与地价的构成。第二,市场结构等问题。

  从这个项目的数据看,房价总成本(即项目总投资)为35371.06万元。其中,土地出让金为14400万元,占总成本的40.71%;建安费用为 17600万元,占总成本的49.76%。该项目总建筑面积16万平方米,总计销售收入63454万元,平均每平方米价格为:3965.875元。

  很显然,地价(土地出让金)占房地产总成本的比重很大,为40.71%,占占房价的22.69%(每平方米房子的土地出让金为900元)。在这种情况下,如果说地价与房价没有关系,谁也不会相信。

  实际上,在以前,没有实行国有土地使用权“招拍挂”出让的时候,平均每平方米的地价没有这么高。相应地,房地产成本构成中,也只有几十元。而那个时候,房价也确实比现在低。

  实行国有土地使用权“招拍挂”出让之后,房地产成本构成中,土地出让金部分飞速上涨,房地产商为了保证获得较高的利润率,便提高了房地产的定价。于是,供应价格普遍上涨。但是,由于这个市场是垄断性的,房子属于必须消费品,购房者讨价还价的能力比较弱,基本上是价格的接受者。于是,房屋的成交价格一直上扬。

  (二)房地产是否存在暴利?

  在这个问题上,争议一直很大。中国住宅与房地产研究会常务副会长包宗华、房地产商潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)和任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)等先生坚决否认暴利说,并要求举出实例来。包宗华先生在跟我商榷的时候,甚至说房地产业基本上是微利或者是亏损的行业。包先生说,“1996年至2003年房地产企业的利润统计表明,有3年(1997年至 1999年)为全行业亏损。在不亏损的另外5年中,最高的2002年全行业平均利润也只有3.6%。”

  对于包先生数据,我有两个疑问:第一,统计出来的结果是否可信?包先生的统计数据从何而来?这两点缺乏交待。第二,在我的记忆中,早在实行土地拍卖之前的三四年,就有房地产商在媒体上抱怨说他们是亏损的。而且,如果土地拍卖挤压了房地产商的利润空间,直至让其亏损,那么,为什么在200310月发布的 “福布斯2003年中国内地富豪榜”上,涉足房地产的多达35名?作为对比,福布斯全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地产商。这究竟说明了什么?

  更有说服力的,就是本文的这个项目。从前文的数据计算可见,房地产开发商获得的收益(即项目净利润)为:10490.2万元。占项目总投资的29.66%;自有资金利润率:292.17%(即项目净利润10490.2万元÷自有资金3590.4万元)。

  那么,这个房地产项目有没有暴利?房产商自有资金利润率292.17%,不是暴利才怪。当然,我也计算了我收集的很多房地产开发项目的可研报告等材料,发现与这个项目的出入很少。我想,暴利之争,由此可以休矣。

  (三)房价为何降不下来?

  我想,房地产商为了赚取暴利而推高房价,是主要原因之一。这一点很显然,无需多说。

  主要原因之二,就是地方政府从房地产业获得巨额好处。

  那么,政府从房地产中拿走多少?从这个项目可以看出,政府获得的总收益(即总税费+土地出让金)为:29796.58万元,为该房地产项目总投资的84.24%,占总房价款的46.96%。政府获得的总收益,是房地产商获得的净利润的284.04%

  此项数据,一目了然。地方政府官员的升迁,与政绩息息相关。而房地产带来的好处,非常明显。国务院发展研究中心的一项调研称,土地出让金占一些地方财政收入的60%以上,如果再算上地方政府从房地产获得的税费,恐怕占某些地区地方财政收入的90%左右了。

  这也难怪,中央三令五申要求调控房地产市场,可是,房价越调控越上涨。原来根子在地方政府啊。如果地方政府减免税费,开发商再少赚一点利润,房价至少降低60%

  目前,已经有一个案例证明我的上述推断并非虚言:深圳首批合作建房者,入住他们共同购买的两栋公寓,价格每平方米只有1600元,合作建房的价格是周边楼盘的价格的27%。低73%,由于使用权年限短了一些,但怎么算也不超过周边楼盘的50%(《北京商报》2007329)。

  主要原因之三,银行撑腰。这个项目的总投资为:35371.06万元。其中,(1)房地产商的自有资金:3590.4万元,占总投资的10.15%;(2)银行贷款:31780.66万元,占该房地产项目总投资的89.85%

  由此可见,房地产开发商敢于不顾空置率高昂、不管房价收入比居高不下,不断抬高房价,是因为有背景可以依托。地方政府指望从中获得好处,自然不会让房子价格下跌的;银行也不敢催逼归还贷款。即使房价太高买不出去,也不要紧,有政府帮忙抬高价格,有银行供应贷款。房子卖出去了,贷款成本等由购房者承担;房子卖不出去,由政府和银行承担。

  如果把房地产开发商背后的两个靠山挖掉,相信房价会迅速下跌。当然,中央政府应当采取积极的措施,防止房地产金融风险,乃至金融、经济危机。

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