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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题(七)  

2007-10-21 13:31:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题(七)

七、厘清住宅土地供应以招拍挂为主的误区,破解廉租住房、经济适用住房、合作住房优先获得建房用地的难题。

香港中、低收入家庭的住房问题解决的比较好,这是举世公认的,其原因就是香港政府从法律上规定,实行“以地养房”的政策,房屋委员会财政运作中有巨大盈余。香港的公屋与居屋均由政府下属的房屋委员会负责兴建,土地由政府无偿提供。19771978年开始实行的香港“居者有其屋计划”,是由政府免费拨地,由政府房屋委员会兴建居屋,然后以低于市场价30%~45%的优惠价格出售给市民。居屋的建设成本与普通私营商品住房相比减去了土地费用,使得居屋的售价仅为私营房屋的1/2~2/3。在居屋的建设上,政府并没有直接的资金投入,房屋委员会甚至通过开发居屋获利,并以此补贴公屋的运作。不但如此,香港政府还将公屋和居屋的底层商铺的收益以及市场化商品住房用地“招拍挂”所得的土地转让费也交由房屋委员会,用于建设公屋与居屋,以解决中、低收入家庭的住房问题。

由于我们在住房政策上把住宅商品化等同于住宅全面市场化,把解决住房问题全部推给市场,形成由开发商垄断的商品住房供应体系,住宅土地供应以“招拍挂”为主,造成廉租住房和经济适用住房土地划拨严重不足,住宅合作社用地更是无从谈起。

2007813公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文件)明确规定:“确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划,切实落实廉租住房保障资金:一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。”“落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。”

在国土资源部《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》中也明确规定:“优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地。市、县国土资源管理部门要优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。今后,省级国土资源管理部门在编报土地利用年度计划建议时,要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的用地需求单独作出说明。” 国土资源部土地利用司负责人还强调,今后对没有完成廉租房等用地年度供地计划的,第四季度不得再向其他商品房开发供地。这样就从法规上、制度上保证了廉租住房和经济适用住房的土地划拨供应。

对于合作住房的土地供应,我认为合作住房的建设用地须在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使合作住房能够以合理的、中等收入家庭可接受的市场价格获得建设用地。合作住房的建设要符合以下几项要求:第一,住宅合作社要以城市有固定工作、无自有房产且购房自住的常住人口为特定对象,建造非营利公益性普通商品住房。合作住房的套型建筑面积须控制在90平方米以内。第二,合作住房属于政策性公共住房,购房人仅拥有有限产权。个人全资购入的合作住房,产权性质为私人所有,产别应该在《房屋所有权证》上标明为“合作住房私有房产”。购买合作住房不得空置和出租,不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让合作住房的,由住宅合作社按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购,或按照合作住房转让办法在合作住房交易中心挂牌向符合购买合作住房条件的家庭转让。合作住房转让后,三年内不得重新申请。上述规定应在合作住房购房合同中予以明确。住宅合作社回购的合作住房,继续向符合条件的住宅合作社社员家庭出售。创造条件推行合作住房的租售并举和部分产权制度。第三,住宅合作社的资金实行签约银行监管制度。住宅合作社的财务机构由签约会计师事务所派出,并由签约会计师事务所派出代表担任财务总监。财务实行公开化、透明化管理,定期向社员公布工程进度、财务收支和工程费用情况。住宅合作社理事会成员必须有法律顾问和房地产专家作为独立理事参加,监事会成员必须有银行监管代表和签约审计师事务所代表作为独立监事参加。建议国家尽快制定《中华人民共和国住宅合作社法》,以国家立法的形式规范住宅合作社的运作,推动和支持住宅合作社的发展。

这样,就可以建立起来三个层次的土地供应制度:一是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应;二是合作住房采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使住宅合作社能够以合理的、中等收入家庭可接受的市场价格获得建设用地;三是商品住房仍然采取“招拍挂”的方式供应土地。实现政府为穷人盖房子,穷人住上宜居房;住宅合作社为中产盖房子,中产要能买起房;开发商为富人盖房子,富人买房卖房要调控。通过立法,建立起符合国情的住宅建设模式和消费模式,实现人民住有所居、安居乐业、和谐发展、共享改革成果、共同进入全面小康社会的宏伟理想。

(住宅立法联合课题组 李明 提交“住宅立法论坛”的论文)

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