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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题(八)  

2007-10-21 13:33:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题(八)

八、厘清房价成本信息不能公开的误区,破解建立房价信息强制披露制度的难题。

200511月底,《南国都市报》刊登文章指出,福州市物价局公布的房价成本清单显示:福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2,160元,社会平均利润约为每平方米1,400元,地价、建筑和安装成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右,而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。经测算,开发商的利润率平均约为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个,呈现出楼盘档次越高,利润率越高的基本特点。

福州市物价局是这个报告的始作俑者,对于房价研究立下大功。可是,他们测算出每个楼盘的的成本之后,最终并没有公布出来。记者采访了福州市物价局局长朱光华,他回答说:“福州市物价局确实已经测算出每个楼盘的成本,从消费者角度出发,当然希望能够公布于众,因为这对于消费者的购房有很大指导作用。但物价局目前还没有打算将每个楼盘的房价成本公布出来,除非有关法律政策明确要求。”他还说:“建立一种明确的制度化规定至少可以杜绝许多地方玩‘猫腻’的可能。国家为调控房价出台了许多政策,但一些地方的房价回落收效甚微,个中原因与部分地方政府出于地方财政等因素考虑,在调控房价中大玩数字游戏有关。”

政府官员对于公布房价成本的态度大致上可以分为3类:第一类,义正词严,坚决支持房价成本信息透明化。国土资源部土地利用司的一位负责人表示,让房价成本信息透明化,可以让公众了解开发商各个环节的真实成本,解决信息不对称的问题。国家发改委价格司非常关注福州市物价局公布商品房社会平均成本的作法。该部门一位负责人认为,物价部门有责任对包括房价在内的商品价格进行监测,房地产信息透明化符合广大群众的利益。持这一类态度的政府官员占主流。第二类,态度暧昧。第三类,(也包括相当数量的学者)对公布房价成本大泼冷水。

由于房价研究不利于房地产企业的寡头垄断和市场操控,当人们要求知道房价成本信息的时候,有的房地产商就跳出来声称侵犯了他们的“隐私权”。在国民经济当中象房地产这样被寡头垄断的产业已经不多了,象房地产这样在国民经济中占据这样大的比重,拥有这么多富豪的行业更是绝无仅有。在最近几年内迅速涌现出来一些房地产业的代表人物,他们在社会上建立了广泛的联系,在各个政府部门内建立了关系网和代理人。行贿、受贿流行于房地产市场。许多地方政府的官员和房地产企业有着暧昧的关系,有关部门早已成为贪污腐败的重灾区,他们没有任何积极性来改善购房者所必须获得的房价信息的质量。房价信息属于公共物品,国家应该建立强制披露房价信息的制度。(徐滇庆:《房价与泡沫经济》)

提供正确的房价成本信息是维护住宅市场公平竞争和正常市场秩序的重要条件。建立房价信息强制披露制度,可以采取以下两项措施:第一,廉租住房、经济适用住房、合作住房开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告。第二,国家物价局和地方物价局均须加强房价统计研究工作,建立一个权威性、科学性、专业性的测算体系,定期公布廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房项目房价成本清单,向社会公众传达准确的房价信息,为宏观调控和财政、税收、金融监管及司法监察提供依据。

(住宅立法联合课题组 李明 提交“住宅立法论坛”的论文)

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