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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(三十八)  

2008-09-16 09:50:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第四节合作住房保障对象

合作住房属于政策性公共住房,保障对象是大多数中产阶级。加入住宅合作社并购买合作住房必须是无房户和住房困难户,且在城市中有固定工作、购房自住的常住人口。购房人仅拥有有限产权。个人全资购入的合作住房,产权性质为私人所有,产别为“合作住房私有房产”。

申请加入住宅合作社并购买合作住房的家庭应符合以下条件:

一、申请人须在本市城镇常住并连续工作满2年。

二、申请家庭必须是无房户和住房困难户。家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有两处或两处以上住房的,住房面积应合并计算。

符合上述条件的居民经申请同意可吸收为住宅合作社社员,并发给由市住宅主管部门监制的社员证,按规定收取入社费。愿意参加某一个特定的合作建房项目的,社员须与住宅合作社签订合作建房协议,协议文本由市住宅主管部门监制。

三、申请家庭必须是购房自住。

四、有原住房的家庭在享受合作住房保障时,可将原住房退出或由住房保障管理部门回购;申请家庭因特殊困难不能退出原住房的,由住宅合作社按差额面积供应合作住房。

五、合作住房不限定保障对象的家庭收入,而是以套型建筑面积须控制在90平方米以内和严格执行一户一宅制度作为制约条件,以达到仅仅满足中等收入家庭的基本住房需求,不满足高收入家庭的住房需求,同时又节省合作住房社会保障成本的目的,可谓一箭三雕。

这里需要特别强调的是两点,一是申请加入住宅合作社要求申请人必须是本市城镇常住人口,并连续工作满2年,不要求具有本地城镇户口。原因是现行的二元户籍制度是不合理的,国家也正在逐步进行改革。二是不进行收入和财产的调查及限制,而是以一户一宅和套型建筑面积不超过90平方米两个条件进行制约,这样既可以降低行政和社会成本,又可以满足中产阶级的基本住房需求。那些不愿满足这样两个条件的人可以去买商品住房;高收入户满足这样两个条件也可以加入住宅合作社并购买合作住房,相信这样的富人不多,可以忽略不计。

 

第五节 合作住房保障方式

合作住房的保障方式主要是政府在土地、税收、金融等方面提供支持;住宅合作社在非营利公益性的原则下向社员提供成本价普通商品住房。

首先,合作住房开发建设享受以下优惠政策:

()合作住房的建设用地须在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使合作住房能够以合理的市场价格获得建设用地。

什么是合理的市场价格?简单说,就是政府的住宅用地招标地价的底价,也可以说是政府用于住宅用地一次开发的成本加上合理利润的地价,或者是维持住宅用地一次开发简单再生产的地价,是政府不在合作住房用地上赚钱的地价。按照国际惯例的收入房价比为46倍,考虑到我国是高速发展的发展中国家,对于中等收入家庭来讲,房价收入比可以控制在68倍。这样,就能让中等收入家庭买得起房,并且愉快买房,买了房以后快乐起来,具有幸福感,这也应当成为政府义不容辞的责任。同时,这样做并不增加政府的负担,只需要政府下决心制定相应政策,大力扶持社会型住宅合作社发展就可以了。

 () 免收营业税和企业所得税。

(三)购买合作住房享受住房贷款优惠利率和低首付待遇。住宅合作社优先获得合作住房开发建设贷款。

(四)小区外基础设施建设费用由政府负担。

县以上人民政府住宅行政主管部门,应当根据住宅合作社集资情况制定本地区合作住房的年度计划和发展规划。

其次,住宅合作社在非营利公益性的原则下向社员提供成本价普通商品住房,主要体现在合作住房的价格构成和加强价格管理上。

一、合作住房基准价格由开发成本和税金两部分构成。

()开发成本

1、取得合作住房开发项目建设用地的土地使用费。

2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

3、列入施工图预()算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

4、在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

5、管理费按照不超过本条()14目费用之和的3%计算。

6、贷款利息按照住宅合作社为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。

()税金

依照国家规定的税目和税率计算,免收营业税和企业所得税。

二、下列费用不得计入合作住房价格:

()住宅小区内经营性设施的建设费用;

()住宅合作社留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

()各种与合作住房开发无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

()各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

()按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

三、合作住房价格按照本法和住宅合作社章程有关规定,在项目开工之前确定,并向社员公布。

四、按照本法确定的合作住房价格,为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房,应当以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。

五、合作住房销售价格通过政府审核方式确定或调整。有关价格审核工作由市价格行政主管部门牵头,会同市住房保障管理等部门办理。合作住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后,任何单位和个人不得擅自提高。

六、住宅合作社应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号,自觉接受社会监督。

七、建立住宅合作社负担卡制度。凡涉及住宅合作社的建设项目收费,收费的部门和单位必须按规定在住宅合作社负担卡上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容,并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的,住宅合作社有权拒交,并向政府价格主管部门举报。

八、政府价格主管部门要加强对涉及合作住房建设项目收费的监督检查,对不按国家及地方政府规定的合作住房收费政策,超标准收费以及其他乱收费行为要依法处理。

九、政府价格主管部门要加强对合作住房价格的监督检查。住宅合作社违反价格法律、法规和本法规定的价格行为的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

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