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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(四十)  

2008-09-17 10:37:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第五章商品住房概述

第一节  商品住房释义

《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定:“房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。”房地产开发企业,习惯称之为开发商。商品住房是开发商以营利为目的建设的居民住宅、公寓、别墅等住房。

新中国成立后,商品住房这种商品曾经消失了一段时间。改革开放以后,商品住房开始出现。我国从1980年开始实行城市住房制度改革。首先,国家在部分城市进行了全价出售公有住房的试点。即按照房屋的土建成本价格出售给城市居民个人。

1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》,对除县级以上人民政府认为不宜出售的以外,其他公有住房均可以向城镇职工出售。购买公有住房可以享受多种折扣优惠。这个决定,在中国房改史上具有划时代的意义。全国出现了前所未有的房改热潮。到1997年,住房公积金制度已在全国大中城市普遍建立,租金改革和公有住房出售加快,住房自有率迅速提高,经济适用房建设加快,初步形成了住房供应体系和住房金融体系,职工购买商品房踊跃,推动了住房市场大发展。19987月国务院发布《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,确立了以住房货币化为中心内容的改革方向。“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立与完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。”此后,已购公有住房允许上市,使住房产权制度发生了根本性的转变。商品住房制度在中国完全建立起来了。

从广义上讲讲,经济适用住房、合作住房也属于商品住房的范畴,但是由于它们属于社会保障性住房,享受着国家财政的补贴和减免税费等优惠待遇,购买者仅享有有限产权,不能正常上市交易,因此又不属于完全的商品住房。本章所表述的商品住房概念为狭义的、不包括经济适用住房和合作住房的商品住房,是属于具有完全产权和完全商品属性的商品住房。

 

第二节  商品住房销售对象

一、商品住房是开发商以营利为目的建设的居民住宅和公寓。这种属性决定了商品住房不是“准公共产品”,不是社会保障住房,供应对象不同于廉租住房、经济适用住房和合作住房的中、低收入家庭。商品住房的属性是完全的商品属性,销售对象是高收入家庭和较高收入家庭。

商品住房的完全商品属性,决定了它的产权完全是所有者的。如果它的产权属于个人,这个人就拥有完全处置权,而不同于廉租住房、经济适用住房和合作住房的有限产权,个人和家庭只有有限处置权,没有完全处置权。

商品住房的完全商品属性,也决定了它的买卖不受限制,既不受“一户一宅”制度的制约,也不受地区的限制。在遵纪守法的前提下,只要购房人愿意并具有支付能力,想在那里买就可以在那里买,想买多少就可以买多少,想出租就可以出租,想卖就可以卖,想住就可以住,不想住就可以空置,也可以从事居住以外的活动。

商品住房的完全商品属性,也决定了“开发商是给富人盖房子的,不是给穷人盖房子的”说法是对的,不应该受到指责。国家依法保护富人的房子,也依法保护开发商给富人盖房子。我们原来对于人民政府应该担负起给广大中、低收入人民群众盖房子的责任认识不足,一味地要求开发商担负起应该由政府担负的责任,那是不对的,也不公平。要以长远的观点解决我国城镇的住房问题,就必须建立三支队伍,建设四类住房,实现人民政府为穷人盖房子,穷人住上宜居房;住宅合作社为中产盖房子,中产要能买起房;开发商为富人盖房子,富人买房卖房要调控。

二、开发商须兼顾社会利益,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

开发商是从事房地产开发和经营的企业,是以营利为目的的,但是这并不排斥在合法营利的前提下,兼顾社会利益和社会责任,成为受人尊重的企业公民。如果放弃社会利益和社会责任,一味单纯追求利润的最大化,是不可能把企业办成百年老店的。在前些年开发商开发的商品住房套型面积偏大的情况下,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应,是开发商的社会责任,也是市场的需求。开发商理应审时度势,顺应社会公众的要求和市场的趋势。与此同时,不能单靠开发商的自发行动,要有法律的硬约束,坚决执行城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上的规定,以此改变中小套型住房供应不足的问题。

三、积极发展住房租赁市场,鼓励建筑开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。这是住房市场发展的一个方向,需要相关的税收、金融等配套政策的支持,也需要有一个房价相对稳定的市场环境,需要各方面积极探索。

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