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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(四十三)  

2008-10-12 17:42:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第四节  旧区改造综合整治< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

九十年代以来,各地结合城市基础设施建设、房地产开发、商业设施改造,开展了大规模的旧区改造,取得了很大成绩,市民的住房条件和居住环境得到了很大改善,但市区范围内仍有大量的旧住房尚待改造。根据国家提出的加速旧房成片改造,保护和修缮有历史文化价值建筑和街坊的要求,各地进行了有益的探索,取得了很好的经验。

上世纪90年代以来的10余年,上海启动了浩大的旧区改造工程,90多万户家庭、约280万人就此告别简陋旧房,迁入舒适新居,他们再也不用担心“屋漏偏逢连夜雨”了。在上海,历年来市区经常积水点多达176个。在那些无法改善的旧棚简屋居住区,要解决积水问题,唯有彻底拆除旧房,让老百姓搬入新居、免受水患。1991年上海认定了365万平方米结构简陋、设施不全、环境极差的危棚简屋作为改造对象。1992年起,这项以“拔点”为主、由政府主导实施的实事工程全面启动。在2000年,上海自豪地宣布,“< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />365改造圆满完成。

2001年以来,全市已拆除旧里以下房屋逾800万平方米,数十万居民昂首走出旧区,彻底告别了积水、漏雨的日子。20032004年,上海完成房屋整治1,941万平方米,其中翻新屋面380万平方米、小区路面212万平方米,更换上水管269万米、下水管112万米,受益居民达59.5万户。至2004年底,全市累计完成“平改坡”7,191幢,为24万户居民解除了屋漏日晒之苦。中心城区雨水排水系统建设改造工程将完成投资达52.3亿元。[2]

根据上海市政府印发的《上海市住房建设规划(2006—2010年)》,“十一五”期间,中心城区完成成片二级旧里以下房屋改造400万平方米。根据旧住房不同情况,完成成套改造、综合整治及平改坡等各种类型的旧住房综合改造2000万平方米以上。全市住房成套率达到95%

加速旧区成片改造,保护和修缮有历史文化价值建筑和街坊,探索鼓励动迁居民回搬的新机制,应该遵循一下原则:
   
一、旧区改造是完善城市综合功能,提高城市综合竞争能力的重要组成部分,必须按照两级政府、两级管理的要求,充分调动和发挥各方面的积极性,运用市场机制,进一步提高市民的居住水平和居住环境,实现城市的可持续发展战略。

要按照城市总体规划要求,统一规划,合理布局,突出重点,分步实施,做到旧区改造与市政基础设施建设、绿化建设、生态环境建设有机结合,通过改造,创造优美、和谐的城市环境。

要在机制探索、体制创新上,实现以政府、企业为主向政府扶持、企业运作、市民参与转变;在动迁安置上,实现以异地实物安置为主向鼓励原地原区域有偿回搬和多种安置方式并存转变。

二、要坚持拆、改、留并举的方法。拆除改造的重点是中心城区旧式里弄房屋建筑面积超过70%的区域,特别是房屋结构和居住环境差的二级旧里以下地区。对结构尚好、不成套的职工住宅进行成套改造。对具有历史文化价值和建筑特色的风貌街区,按照城市规划要求,进行有计划地保留、保护性改造。同时,选择适量的多层住宅进行平改坡,并结合屋面水箱改建、外立面整治等,改善住宅性能,美化视觉效果。

三、要坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理,充分体现“以人为本”的原则,满足二十一世纪初市民的居住需求。在规划设计上,避免高容量、高密度开发,控制高层建筑数量,注重建筑空间形象,强调建筑风格与周边环境协调;在工程建设上,要按照住宅产业现代化的要求,积极采用新技术、新工艺、新材料、新设备,充分运用科技手段,提高建设质量和建设效率,降低建设成本;在公建和市政配套上,要积极倡导节地、节水、节能和资源再生利用,优化服务系统,完善居住区功能;在物业管理上,要充分利用现代化管理手段和管理方式,方便居民,提高管理水平和管理效率。

四、拆除改造地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域。经认定的试点地块可适用以下政策:

    土地使用权出让金为零;减免拆除公房补偿费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、建设工程规划许可证费;减免或免收人防设施结建费;市政、公建设施包干建设;符合廉租住房配租条件的,可按规定优先配租廉租住房。

    动迁居民可实物安置或货币化安置,也可出资回搬。为鼓励居民出资回搬,对回搬原地、原区域(住房价格基本相当的地段)的居民,给予享受以下优惠政策:

    (一)原住房建筑面积拆一还一部分,按公有住房出售政策购买;如住房有困难的,可按优惠价格购买适当的优惠面积;再超出部分,按当地市场价购买。优惠面积和优惠价格由各区政府根据本区的实际情况确定。如私有房屋按有关规定给予适当补偿。

    (二)回搬居民系公积金缴交者,可凭回搬购房协议,申请公积金贷款,并由投资改造单位担保。房屋建成后再办理房地产权证抵押担保手续。
   
(三)回搬购房出资款及贷款本息可按规定减免个人所得税。

(四)回搬住房应按商品房标准建立房屋维修基金。

六、旧住房成套改造和历史建筑和风貌街区保护性改造按有关规定执行。

七、为确保试点工作健康发展,建立由市政府分管领导、市建委、市计委、市财政局、市房地资源局、市规划局、市环保局、市住宅局等有关部门、各区政府分管领导组成的推进小组,负责重大事项的决策。[1]

 

第五节  城中村改造

由于历史原因,在我国一些城市中,形成了部分“城中村”地区。长期以来,城中村市容卫生脏乱差,群众的居住环境差,社会治安条件差,当地群众要求彻底整治的呼声很高。切实稳步推进城中村改造工作,要加大城中村改造总体规划纲要和改造计划的编制力度,并使之与城市总体规划和近期建设规划相衔接,同时进行总量控制。城中村改造不是全部推倒再来。依据总体规划和现状条件,城中村改造可分为三种模式,即综合整治、整体拆建和局部拆建。不同类型的改造模式要同步推进,其中短期内大量的都将是以综合整治为主。

要把城中村改造规划(包括道路规划)纳入城市建设规划和管理体系。如把治污建设规划、河道综合整治、快捷路建设、市政路建设等市政工程建设与城中村改造规划结合起来,从根本上改善城中村道路等市政设施的现状,改造完成后的道路等市政设施全部纳入城市基础设施维护管理体系。鼓励开发商在政府的引导下参与城中村改造工作,鼓励集体在保证村民住宅和集体物业复建安置的前提下,可将部分用地经政府以代征代拍的方式,筹集改造资金。

城中村改造时,要考虑农民工的居住需要,在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下,集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方,可比照经济适用住房建设的相关优惠政策,政府引导,市场运作,建设符合农民工特点的住房,以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

加快城中村的改造,要学习和借鉴各地特别是辽宁等省市的经验,力争“十一五”时期取得重大进展。



[2] 参见《文汇报》2005810

[1] 参见上海市《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》的通知 沪建城(2001)0068

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