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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法草案建议稿(二)  

2007-10-24 09:09:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(征求意见稿)

 

第十章  住宅计划

第三十八条  2007年的“十一五计划”开始,须单独编制国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)的“十五年城乡全面小康住宅计划”、住宅发展五年计划和年度计划。其中,“十一五计划”期间重点解决城镇低收入家庭的住房困难问题;“十二五计划”和“十三五计划”期间重点解决新市民家庭的住房困难问题。须用三个五年计划的时间,到2021年实现人人享有适当住房的目标,使全国居民住宅幸福指数达到人民满意的程度。此后,须继续向全国城乡居民住宅中等发达水平迈进。

第三十九条  国务院和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)人民政府编制的“十五年城乡全面小康住宅计划”、住宅发展五年计划和年度计划,均须详细编列本法第二章至第八章各类住房的发展目标、政策措施、具体解决方案、责任人和问责条款,并向社会公布。必须使城乡公共住宅建设计划成为对于各级政府具有法律效力的硬约束,确保“十五年全国城乡全面小康住宅目标”的实现。

第十一章  住宅登记与管理

第四十条  开展住宅普查工作,建立住宅、宅基地经常性的全民登记和住房交易申报制度,与房地产交易系统、央行信贷征信系统、公安户籍管理系统等信息系统密切协作,健全全体居民住房档案和收入档案,实行全国联网的住宅登记管理系统动态更新管理,对每个人和每户居民的住宅情况都要做到有案可查。

第四十一条  城市人民政府须开展年度低收入家庭住房状况调查,建立低收入住房困难家庭住房档案,规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理。

第四十二条  农村县、乡镇人民政府和村民委员会,须建立低保户、困难户、受灾户、公共工程拆迁户和特困村庄整体搬迁户住房档案并加强管理。

 

第十二章  住宅土地制度

第四十三条  社会主义土地国有的优越性决定了人民政府可以调控地价,进而可以调控公共住房的房价。各级人民政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。廉租住房、经济适用住房、合作住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%住宅的土地供应须实行优先供应包括廉租住房、经济适用住房和合作住房在内的公共住房的制度,公共住房建设用地年度计划没有落实之前,不得供应商品住房所需土地。

第四十四条  廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位,并合理确定区位布局。禁止以廉租住房、经济适用住房为名,以划拨方式取得土地后,又将土地挪用于商品住房开发。

第四十五条  合作住房的建设用地须在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使合作住房能够以合理的市场价格获得建设用地。

第四十六条  商品住房的建设用地须采取招标、拍卖、挂牌转让的方式进行。建立健全土地出让合同。

第四十七条  严格约定开发建设项目的动工、预售等环节的时限。存在延期动工、预售、竣工和欠缴土地出让金等行为的开发建设单位,在未有效整改前一律不得进入土地一级市场;储备土地超出其开发能力的,不得继续参加土地招标和拍卖。

第四十八条  各地住宅主管机关须将闲置土地监控、处置关口前移,实现对开发建设过程的全程监管。定期全面公开各开发建设单位拥有土地的数量和开发建设进度,方便社会监督住宅开发建设行为和政府各部门依法行政行为。

第四十九条  每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应的土地能够及时开发建设,形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。对成片开发建设的土地,要统一规划,统一进行基础设施建设,按“净地”分块供应,以增加土地供应的宗数,防止大面积“圈占”土地现象的发生。同时,收回的闲置土地,要优先安排建设廉租住房、经济适用住房和合作住房。

第五十条  加强批后监管,对住宅开发用地逐宗检查,重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况,对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费;还将进一步加大对土地违法违规行为的查处力度,对违反合同等约定的,要严肃查处并按有关约定进行处罚。

第五十一条  住宅用地受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第五十二条  住宅国有土地的一次开发须由国有独资住宅开发企业、住宅合作社、建筑开发企业在同等条件下平等参与,采取招标方式进行。住宅国有土地一次开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告,接受公众监督。

第五十三条  农民住宅的建设用地须尽量做到不推山、不填塘、不占田、不砍树、不搞不切实际的大拆大建。各省、自治区、直辖市人民政府须根据本地区实际情况,制定山区或丘陵地区、平原地区每户宅基地面积和住宅主楼基底面积标准,严格执行。

第十三章  住宅财政制度

第五十四条  地方各级人民政府要根据廉租住房和经济适用住房工作的年度计划,切实落实廉租住房和经济适用住房保障资金:地方财政要将廉租住房和经济适用住房保障资金纳入年度预算安排;住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房和经济适用住房建设;土地出让净收益用于廉租住房和经济适用住房保障资金的比例不得低于30%,各地还可根据实际情况进一步适当提高比例;廉租住房和经济适用住房租金收入专项用于廉租住房和经济适用住房的维护和管理。对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房和经济适用住房保障专项补助资金等方式给予支持。

第五十五条  廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,免收营业税、所得税等契税。

社会各界向政府捐赠廉租住房房源的,执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的,可同时给予相关的政策支持。

第五十六条  中央与地方人民政府均须设置住宅保障基金,住宅保障基金由国家财政、地方财政和各种赠与款等构成。住宅补贴经费由中央与地方住宅保障基金区别各地区不同情况,按比例负担。

第五十七条  住宅补贴对象。在城市,对于有权申请廉租住房、经济适用住房的低收入户、公共工程拆迁户和有权加入住宅合作社的居民进行住宅补贴。在农村,对于低保户、困难户、受灾户、公共工程拆迁户和特困村庄整体搬迁户进行住宅补贴。补贴办法采取“人头补贴”和“砖头补贴”相结合的方式进行。

第五十八条  住宅补贴审查。实行住宅补贴申请者评估制度,建立健全申请、审核和公示办法,并向社会公布;要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核,完善轮候制度。要严肃纪律,坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员,确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

第五十九条  强化年度复核工作,实行“自愿申请、逐级审核;分类保障、分期轮候;封闭运行、公开透明;动态监管,打击违法”的原则,建立严格的准入退出机制和同类住房内部流转机制,不得空置和出租。

第十四章  住宅税收制度

第六十条  对于廉租住房、经济适用住房和合作住房的开发建设,均须采取减免营业税、所得税等契税给予支持。

第六十一条  境内居民购买的第三套及以上商品住房,自本法生效之日起征收物业税,出售要征收不低于50%的资产增值税和不低于50%的个人所得税。

第六十二条  中华人民共和国境外居民和外国居民购买的商品住房,自本法生效之日起征收物业税,出售要征收不低于50%的资产增值税和不低于50%的个人所得税。

 

第十五章  住宅金融制度

第六十三条  建立不同层次的、有效率的住宅金融制度,降低住宅金融交易费用,抵御住宅金融风险,保护债权债务关系,最大限度地聚集社会闲散资金并转化为住宅建设和住宅消费资金,逐步完善和发展我国住宅金融制度。

第六十四条  充分发挥商业银行的住宅金融作用,不断健全和完善住宅金融市场,积极稳妥地扩大个人住房抵押贷款的总体规模,培育和发展住房抵押贷款二级市场,稳步扩大住房抵押贷款证券化试点工作,丰富和发展商业性住宅金融制度。

第六十五条  继续强制性地扩大住房公积金的覆盖范围,强化住房公积金的使用和管理工作。建立健全住房公积金的审计制度和内控制度,严厉打击挪用滥用的违法行为,确保安全和专款专用。改变资金闲置沉淀状况,简化审批环节和限制,提高住房公积金使用效率,重点帮助中、低收入家庭解决住房困难。

第六十六条  改革现行住房公积金管理中心为政策性、专业性住宅金融机构,逐步实现住房公积金管理体制从“管理机构型”向“系统金融型”和“专业金融机构型”转变。创造条件将住房公积金的管理从政府住宅主管部门分离出来,成立中国公共住房银行,向中、低收入家庭和政府住房工程发放政府补贴的低息贷款。

第六十七条  支持发展住宅储蓄银行和住宅合作银行,积极鼓励民间住宅金融机构的创建,充分发挥住宅合作金融聚集民间资金的作用,以各种形式向其提供资金支持,扶持其发展,提高居民自己解决住房问题的能力。

第六十八条  建立政策性担保与商业性保险相结合的抵押保险机制。建立全国个人住房贷款担保体系,设立全国性住房贷款担保公司,为经济适用住房和合作住房购房人提供贷款担保。开办抵押信用保险和抵押寿险业务,为购房者提供更多的选择。

第六十九条  通过适度和有效的金融管制和宏观调控,以及恰当管制和调控方式的运用,推动住宅金融制度的稳步运行和健康发展。加强房地产信贷征信管理,充分利用央行信贷征信系统,加强贷前审查,有效防范房地产贷款风险。

第十六章  住宅行政制度

第七十条  依法行政、政务公开、办事透明,是建立廉洁高效住宅行政制度的基本条件。为确保住宅开发建设审批验收的公开透明,必须使整个审批验收过程网络化,并将审批验收人员公示,接受社会监督。实行以下四项制度:第一,实行包括市、县(区)人民政府土地、规划、建设、城管、交通、民政、工商、税务、环保、节能、卫生等相关部门和水、电、煤气、有线电视、宽带网络等公用事业相关单位在内的集中办公审批验收制度;第二,实行审批验收人员集体负责制度,防止个别人滥用权力;第三,实行审批验收人员和审批验收进度网上公示制度,使整个审批验收过程网络化、公开化、透明化;第四,实行问责制度,强化对违法审批验收、推诿拖延行为的责任追究。

第七十一条  建立房价信息强制披露制度。提供正确的房价成本信息是维护住宅市场公平竞争和正常市场秩序的重要条件。廉租住房、经济适用住房、合作住房开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告。国家物价局和地方物价局均须加强房价统计研究工作,建立一个权威性、科学性、专业性的测算体系,定期公布廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房项目房价成本清单,向社会公众传达准确的房价信息,为宏观调控和财政、税收、金融监管及司法监察提供依据。

第十七章  法律责任

第七十二条  落实工作责任。省级人民政府对本地区公共住房建设工作负总责,要对所属各市、县人民政府实行目标责任制管理,加强监督指导。有关工作情况,纳入对各级人民政府的政绩考核之中。公共住房建设是各级人民政府的重要责任。各级人民政府要把解决城乡居民住房困难摆上重要议事日程,加强领导,落实相应的管理工作机构和具体实施机构,切实抓好各项工作;要接受人民群众的监督,每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城乡居民家庭住房困难年度计划的完成情况。

第七十三条  国务院有关部门要按照各自职责,加强对各地工作的指导,抓好督促落实。建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部等有关部门负责完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部会同有关部门负责制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部会同建设部、民政部等有关部门负责制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。发展改革委会同建设部负责制定中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法。财政部、税务总局负责研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。人民银行会同建设部、财政部等有关部门负责研究提出对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持意见。

第七十四条  加强监督检查。直辖市、计划单列市和省会(首府)城市要把解决城乡居民住房困难的发展规划和年度计划报建设部备案,其他城市报省(区、市)建设主管部门备案。建设部会同监察部等有关部门负责本意见执行情况的监督检查,对工作不落实、措施不到位的地区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任。对在解决城乡居民家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。                                     要加大住房需求调节力度,引导合理的住房消费,建立符合国情的住房建设和消费模式。

第七十五条  加强市场监管,坚决整治住宅开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。

第七十六条  加强住宅价格的监管,抑制房价过快上涨,保持合理的价格水平,引导住宅市场健康发展。

第七十七条  对于违反一户一宅制度者和假冒低收入骗取优惠者,予以重罚。

第七十八条  制定相关的土地、规划、城建、城管、信贷、税收、民政、工商管理等各项方针政策、管理制度和问责制度,促进住宅建设又好又快发展。

第七十九条  对于违反国有土地使用权出让合同约定的开发建设项目动工、预售等环节时限的开发建设单位,每日计收合同地价总额千分之一的违约金。

第八十条  建立健全具有操作性、切实可行的制度措施,坚决打击非法囤积土地、低价转让土地、转让闲置土地、非法囤积房源、哄抬炒作房价等违法行为。

第十八章  附则

第八十一条  对于本法第二章至第十六章所述内容,均须分别制定相应法律,经全国人大常委会通过后颁布实施。

第八十二条  本法的解释权为全国人大常委会。

第八十三条  本法自200※年※月※日起生效。

(住宅立法联合课题组 李明  < xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />2007-10-18

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