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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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在“物权法与住有所居——住宅立法论坛”上的发言:实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题  

2007-10-24 09:15:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在“物权法与住有所居——住宅立法论坛”上的发言:实现住有所居需要厘清十大误区破解十大难题   < xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

各位领导、各位专< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />家教授、各位朋友:

胡锦涛总书记在报告中用一个单独章节专门论述“加快推进以改善民生为重点的社会建设”,可见新一届党中央对民生问题的高度关注。这里有很多新的提法,如“住有所居”,既有新意,又很具体,十分亲切。

最近,我在中国人民大学法学院环境资源法教研室主任、博士生导师周珂教授的支持和亲自参加下,与楚道文、李博、尹杰等一批博士生、硕士生一起组成了住宅立法联合课题组,一是定期不定期的办好“住宅立法论坛”,二是正在着手《住宅立法研究》一书的写作,并准备在书中提出《中华人民共和国住宅法草案建议稿》。建议稿初步考虑安排总则、廉租住房、经济适用住房、合作住房商品住房、旧区改造、新市民住房、农民住房、住房租赁、住宅计划、住宅登记与管理、住宅土地制度、住宅财政制度、住宅税收制度、住宅金融制度、住宅行政制度、法律责任、附则等十八章。大家一致表示要认真学习贯彻十七大精神,为住有所居略尽绵薄之力。

目前住房和房价问题存在十大误区和十大难题。落实党中央要求的 “努力使全体人民”“住有所居”,需要厘清这些误区,破解这些难题。

一、厘清政府不应成立国有独资公共住房开发公司的误区,破解政府直接作为开发人建设廉租住房和经济适用住房的难题。

今年726号,郑州市政府下发文件,成立郑州公共住宅建设投资有限公司,公司是一家国有独资企业,由郑州市国资委出资,房管局负责业务管理。这家公司还处于襁褓之中,就引起了郑州房地产市场的广泛关注,招来了各种质疑。

政府这种做法在国际上是一种惯例。日本有《住宅公营法》、《城市基础整治公团法》、《地方住宅供给公社法》。法律规定,日本公共住房的建设、经营主体是全国性的国营企业住房都市整备公团和地方政府住房局,每年建设一批公共住房向中、低收入家庭出售和出租。在日本,80%的住宅为普通居民集合住宅,剩余的20%才允许私营集团开发商品住房。香港政府的官方机构“香港房屋委员会”和半官方机构“香港房屋协会”建设的公共住宅占到了住宅总量的58%。新加坡建屋发展局建设的公共住宅占到了住宅总量的80%以上。

近几年,我国各地负责建设公共住房的国有住宅开发公司基本上都变成了开发商。郑州市政府成立的“郑州公共住宅建设投资有限公司”反而成了新生事物。按照国发[2007]24号文件提出的任务,在“十一五计划”期间要解决1,000多万户低收入家庭的住房困难问题,单靠开发商是不可能做到的。只有全国各地都向郑州市政府学习,成立非营利公益性的国有独资公司,才是治本之道,才能保证党中央、国务院提出的“加快解决城市低收入家庭住房困难”的目标。

二、厘清合作建房等同于非法集资的误区,破解国家鼓励住宅合作社建设非营利公益性合作住房的难题。

住宅合作社曾经在我国房改中发挥了重要作用。19922国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局印发了《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》以后,各地的住宅合作社有了很大的发展。近几年住宅合作社逐渐销声匿迹,被开发商所取代。

德国30%以上的住宅由住宅合作社建造,日本有《日本勤劳者住宅协会法》(日本住宅合作社法),世界上有40多个国家参加住宅合作社联盟。我们的国家应该鼓励和扶持社会型住宅合作社的发展。我国也需要制定《住宅合作社法》。

三、厘清企业不能为职工建房的误区,破解企业组建住宅合作社解决职工住房困难的难题。

2006年初,2,625名广钢职工和家属搬入广州市第一个由企业自建的经济适用房项目:邻近地铁的金鹤苑小区,均价为2,050元每平方米。广钢集团董事长、党委书记陈嘉陵接受记者专访时表示:“要想把房价调下来,必须提供更多的廉价房,开发商是不可能这么做的。”“如果未来有地、政策又允许的话,我们还是可以再盖的,那个时候我们会做得更好、更完善,让更多的员工能够改善居住环境。”假如广州市政府以广钢作为试点组建新型的广钢住宅合作社,让他们参与在今年130日广州首批“三限双竞”住宅用地招标出让的科学城两块地,按照招标办法,他们不但会中标,而且在非盈利公益性的前提下,楼面地价以政府招标价1,000元每平方米左右计算,房价只有3,000元每平方米;楼面地价即使比政府招标价翻一番,达到2,000元每平方米,房价也只有4,000元每平方米。

今年315日,许多媒体刊登了广州市房地产协会对单位自建房是开历史倒车的“炮轰”消息。在德国,政府资助大中型企业用自有资金建造并在税收上得到国家优惠的职工住宅。我们也应该支持大中型企业为职工建设合作住房。

四、厘清住宅商品化等同于住宅全面市场化,把解决住房问题全部推给市场,形成由开发商垄断的商品住房供应体系的误区,破解开发商垄断的商品住房供应体系的难题。

中国社会科学院2007年度《房地产蓝皮书》指出:2001-2006年间,国务院和六部委平均每年近40条政策文件密集出台,并没能阻挡房价迅速攀升。我国房价且调且涨,市场垄断是制度因素。尽管开发商都极力否认垄断市场,但是现在的中国住房市场上基本只有开发商一支队伍在盖房子,也只有开发商一支队伍在卖房子,垄断是客观事实,不容否认。

很多国家包括美国都有大量非营利公益性的民间住房开发建设机构,如慈善机构、非政府组织、大企业等组建的住宅开发建设机构,特别是住宅合作社,在解决中、低收入家庭的住房问题上和平抑房价、稳定住房市场上,发挥了不可替代的作用。《澳门核准经济房屋法律》明确规定:“经济房屋系指透过本法律的规定由地区行政当局、地方自治机构、澳门教会、公益行政团体、房屋合作社、公共服务专营公司、营利企业及其私法人建造或购置并符合下列全部条件的房屋而言:……月租及售价受法律规定的限制”。住房商品化并不排斥住房的社会保障,一个好的住房制度必然是由市场机制和住房社会保障制度有机构成的制度。

五、厘清住宅保障制度只适用于低收入家庭,中等收入家庭都要靠市场解决住房问题的误区,破解中等收入家庭买不起房或买房后成为房奴的难题。

近几年,房价节节攀升,居高不下,中等收入家庭买不起房或买房后成为房奴,在很多城市已经是不争的事实。很多年轻人为了买房子,不但掏光了小两口的积蓄,并且掏光了父母老两口、岳父母老两口的养老钱,父子两代、三个家庭六口人,都为还贷款所累,搞不好还会累及子孙,三代人都会深受高房价之害。买了房乐不起来,感觉上对不起父母,下对不起儿女,承担着心理上和经济上的双重压力,缺乏幸福感。

中等收入家庭都要靠市场解决住房问题这种说法是不对的。香港政府 “夹心阶层住屋计划”就是针对既不符合租住“公屋”和购买“居屋”条件,又买不起商品住房的中等收入家庭设计的住屋计划,解决了4,000个家庭的住房问题。

那种认为政府财力有限,目前没有能力解决中等收入家庭住房的说法,也是站不住脚的。以北京为例,2006年北京市住宅用地成交宗地块数32块,成交均价2,582/每平方米,楼面均价2,589元每平方米。如果政府支持组建社会型住宅合作社,向中等收入家庭提供非营利公益性合作住房,平均房价也只有4,0005,000元每平方米。按照国际惯例的收入房价比为46倍,考虑到我国是高速发展的发展中国家,对于中等收入家庭来讲,房价收入比可以控制在68倍。这样,就能让中等收入家庭买得起房,并且愉快买房,买了房以后快乐起来。

六、厘清不能实行一户一宅制度的误区,破解建立一户一宅制度的难题。

韩国的“一户一宅”制度,是指一个家庭只允许购买一套公共住房。韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度,实施了一套严格的档案制度,对每个购房者的“家底”都了解得清清楚楚;实施“住房交易申报制”;从20051月开始,对在投机地区拥有3套或3套以上住房的房主征收60%的资产增值税,再加上居民税等,政府收取的税率高达75%。  

在我国实行这项政策,需要破解以下几个难题:第一,要对于包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房全部实行法定的强制性一户一宅制度和严格的准入退出制度。第二,要对购买的第三套及以上商品住房征收物业税,出售要征收不低于50%的资产增值税和不低于50%的个人所得税。第三,要开展住宅普查工作,建立住宅、宅基地经常性的全民登记和住房交易申报制度,实行全国联网的住宅登记系统动态管理。

七、厘清住宅土地供应以招拍挂为主的误区,破解廉租住房、经济适用住房、合作住房优先获得建房用地的难题。

香港政府从法律上规定,实行“以地养房”的政策,由政府无偿提供公屋和居屋土地,房租、售房收入和底层商铺的收益以及市场化商品住房用地“招拍挂”所得的土地转让费交由房屋委员会,用于解决中、低收入家庭的住房问题,财政运作中有巨大盈余。

国发[2007]24号文件明确规定:“廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应”,“对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。” 这样就从法规上、制度上保证了廉租住房和经济适用住房的土地供应。

对于合作住房的土地供应,应该在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使合作住房能够以合理的、中等收入家庭可接受的市场价格获得建设用地。

八、厘清房价成本信息不能公开的误区,破解建立房价信息强制披露制度的难题。

200511月底,福州市物价局公布的房价成本清单显示:福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2,160元,社会平均利润约为每平方米1,400元,地价、建筑和安装成本、配套设施费分别只占房价的20%、25%和14%左右,而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。经测算,开发商的利润率平均约为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。福州市物价局局长朱光华说:“建立一种明确的制度化规定至少可以杜绝许多地方玩‘猫腻’的可能。国家为调控房价出台了许多政策,但一些地方的房价回落收效甚微,个中原因与部分地方政府出于地方财政等因素考虑,在调控房价中大玩数字游戏有关。”

提供正确的房价成本信息是维护住宅市场公平竞争和正常市场秩序的重要条件。建立房价信息强制披露制度,可以采取以下两项措施:第一,廉租住房、经济适用住房、合作住房开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告。第二,国家物价局和地方物价局均须加强房价统计研究工作,定期公布廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房项目房价成本清单,向社会公众传达准确的房价信息,为宏观调控和财政、税收、金融监管及司法监察提供依据。

九、厘清只有城镇户籍家庭享有住宅社会保障的权利的误区,破解新市民住房的难题

按照国家统计局抽样调查数据,我国城市人口每年增加大约1,8002,000万人,到2020年城市化水平将达到55%~60%,城镇人口将达到8亿~8.5亿,将有2.6亿农民迁入城市。

建议政府以“新市民”代替“流动人口”和“农民工”的称呼,并且有计划地使他们享受到城里人应有的住房待遇和尊严,让他们也能在城里住有所居,合家团聚。这里所说的新市民,是指没有取得城市户籍、但每年都在同一城市工作和居住8个月以上的城市常住人口。连续在同一城市工作满2年的新市民户,有权在所在城市依法申请加入住宅合作社,并按照社员权利平等购买或租赁合作住房。连续在同一城市工作满5年的新市民户,有权向所在城市依法申请购买和租赁经济适用住房。连续在同一城市工作满10年的新市民户,有权向所在城市依法申请廉租住房。各地政府住宅主管机关和住宅合作社须依法办理,不得歧视。

十、厘清重产业轻民生,片面强调房地产是国民经济支柱产业,忽视从民生角度考虑住宅问题的误区,破解人人享有适当住房的难题。

建议在中央一级设立国家住宅委员会,负责制定发展城乡居民住房的目标、方针、政策,协调解决工作实施中的重大问题;在各级地方政府也要设立住宅委员会。同时在中央一级设立建设部住宅总局(副部级),在各级地方政府设立住宅办公室,分别负责国家和地方住宅建设的实施管理工作。

建议自 “十一五计划”开始,单独编制国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)的“十五年城乡全面小康住宅计划”、住宅发展五年计划和年度计划。其中,“十一五计划”期间重点解决城镇低收入家庭的住房困难问题;“十二五计划”和“十三五计划”期间重点解决新市民家庭的住房困难问题。把思想统一到十七大的精神上来用三个五年计划的时间,到2021年实现人人享有适当住房的目标,使全国居民住宅幸福指数达到人民满意的程度。

建议尽快颁布《中华人民共和国住宅法》。依法保障每个公民的住房权,是全国人民的强烈愿望。我们请求全国人大代表提出住宅法立法议案,请求全国人大常委会将住宅法列入2008年立法计划,并尽快讨论通过,颁布实施。

我本人19824月在国家建委和中国社会科学院合办的《基建调研》第45期合刊上,发表了《关于住宅商品化的几项建议》一文,就提出了“制定住宅法”的建议。我热切期盼我国住宅法早日颁布实施。

只要我们认真贯彻党的十七大精神,我们就一定能破解各种难题,实现人人享有适当住房的全面小康住宅计划的宏伟目标。

(住宅立法联合课题组 李明 2007-10-23

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