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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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住 宅 保 障 我 们 行 动——在北京市房地产法学会、中国人民大学法学院、北京市法学会环境资源法研究会主办的“住有所居:住宅法立法研  

2008-01-17 10:56:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住 宅 保 障  我 们 行 动

20077月,我由大连来到北京,发起“住宅保障我们行动计划”,得到了一批热心住宅保障的有识之士朋友们的热情支持和无私帮助,使这个计划得以顺利进行。

(一)“住宅保障我们行动计划”的主要内容是:

一、发起举办三个论坛

1、住宅立法论坛。在中国人民大学法学院周珂教授、北京市房地产法学会高喜善秘书长等同志的大力支持和共同筹备下,已经于20071023成功举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛”。该论坛以推动《中华人民共和国住宅法》和《中华人民共和国住宅合作社法》立法为宗旨,反响很好,受到了国家建设部等有关部门的重视。

2、住宅保障博士论坛。与中国人民大学研究生会周望博士、练建熙博士、北京市海淀区和谐社区发展中心孟宪生律师等一起经过两个多月的筹备,“首都高校住宅保障博士生论坛”定于224在中国人民大学逸夫会议中心召开。我们这个论坛以推动中产阶级住宅保障为宗旨,力图为解决中产阶级住房难题建言献策,略尽绵薄之力。

32008住宅保障国际论坛。计划418在中国人民大学逸夫国际会议中心召开,会期3天,目前正在积极策划联络之中。该论坛以借鉴国外住宅保障先进经验、推动中国住宅保障进程为宗旨。中国房地产及住宅研究会房地产综合开发委员会和中国人民大学研究生会已经原则同意与我公司共同承办,并得到了日本长崎综合科学大学教授、日本居住福祉学会会长、国际住宅学会理事、中日韩居住问题研讨会日本代表早川和男博士老先生;日本长崎综合科学大学副教授、日本居住福祉学会理事、早川和男先生《居住福利论》一书中文译者李桓博士;南京工业大学建筑与城市规划学院副院长、都市与建筑研究所所长施梁博士的支持,他们已经同意莅临本次论坛并发表演讲。

以上三个论坛,争取每年都举办一次。

二、发起成立三个课题组

1、《住宅法》立法课题组。准备邀请《住宅立法研究》一书参与编著者等热心住宅法立法的专家学者和研究生组成。

2、《住宅合作社法》立法课题组。准备邀请《住宅合作社立法研究》一书参与编著者等热心住宅合作社法立法的专家学者和研究生组成。

3、阳光家园住宅合作社课题组。准备邀请热心住宅合作社理论与实践研究、热心参与合作建房事业的专家学者和研究生组成。宗旨是探讨组建“北京市阳光家园住宅合作社”,探讨建设中产阶级阳光家园的可行性和可操作性。

三、发起编著一本专著

得到了周珂教授和楚道文等一批博士生、硕士生的支持,200710月开始组成《住宅立法研究》写作组,由周珂教授亲自主持,200712月底写出了第一稿,正在改第二稿。法律出版社法学学术出版分社已经列入出版计划。

四、与中国社会科学院法学研究所博士生张群研究,准备联系法律出版社法学学术出版分社,联合各国华人学者和当地知名学者,编辑出版一套《住宅保障文库》。准备邀请周珂教授、李桓副教授、施梁教授和早川和男教授、周干峙两院院士担任顾问,并请李桓副教授担任《住宅保障文库日本篇(中文版)》的主编。初步设想,内容是否可以包括翻译早川和男先生等大师的著作,介绍日本住宅和住宅保障立法情况、历程和现状、问题和对策等多本著作。

五、准备邀请日本居住福祉学会、韩国住宅福祉会、新加坡建屋发展局、香港房屋协会、澳门房屋协会、中德住房储蓄银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行等相关组织机构,参加“2008住宅保障国际论坛”。同时,邀请上述国家和地区的华人学者,担任《住宅保障文库韩国篇(中文版)》、《住宅保障文库新加坡篇(中文版)》、《住宅保障文库香港篇》、《住宅保障文库澳门篇》和《住宅保障文库德国篇(中文版)》的主编。邀请李桓博士担任这套文库的海外总编辑。计划在418的北京“2008住宅保障国际论坛”会议期间,同时召开《住宅保障文库》编委会会议,商定有关事项,正式开展工作。

在此基础上,陆续推出其他国家和地区的《住宅保障文库》。

六、筹办一个住宅保障的网站,网站编辑方向是:“精英大众共赏,国内国际共享”。部分文章附有外文提要。准备邀请周珂教授、李桓教授、施梁教授和早川和男教授、周干峙两院院士担任网站编委会顾问。

七、计划与中国社会科学院法学研究所博士生张群、陈晓峰等人发起成立“中国住宅保障课题组”,筹备编辑出版《2008 中国住宅保障年度报告(住宅保障蓝皮书)》,并坚持今后每年出版。

八、为此,我注册了北京中产阳光房地产咨询有限公司,全力为实现上述目标努力。

(二)“住宅保障我们行动计划”的主要目标是,为推动《住宅法》立法尽一份力量。

为此,我起草了《中华人民共和国住宅法草案建议稿》。草案建议稿的立法原则和主要特点如下:

1.明确提出住宅权是每一个公民的基本人权。

2.明确提出保证低收入家庭和中产阶级家庭享有住宅社会保障和居住非营利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策

3.明确提出在城镇,建立和完善以非营利公益性住房为主的廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。与此相适应,必须建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍

4.明确提出在农村,巩固和完善以农民自助为主、农民互助为辅的住房建设模式,建立健全农民住宅保障制度。

5.明确提出在全国城乡普遍实行一户一宅制度,对于包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房和农民住房,强制实行一户一宅制度和准入退出制度。

6.明确提出设立国家住宅委员会和建设部住宅总局(副部级)。

7.明确提出自“十一五”开始,须单独编制国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)的“十五年城乡全面小康住宅规划”、住宅发展五年规划和年度规划。其中,“十一五”期间重点解决城镇低收入家庭的住房困难问题;“十二五”和“十三五”期间重点解决新市民家庭的住房困难问题。须用三个五年计划的时间,到2020年实现人人享有适当住房的目标,使全国居民住宅幸福指数达到人民满意的程度。

8.明确提出建立廉租住房制度、经济适用住房制度、合作住房制度、商品住房制度、旧区改造制度、新市民住房制度、农民住房制度、住宅计划制度、住宅登记制度、住宅土地制度、住宅财政制度、住宅税收制度、住宅金融制度、住宅行政制度、住宅法律责任制度。对于以上十五项制度均须分别制定相应法律,经全国人大常委会通过后颁布实施。

以上立法原则概括起来就是:一户一宅、两部法律、三支队伍、四类住房。实现政府为穷人盖房子(低收经适房),穷人住上宜居房;住宅合作社为中产盖房子(中产经适房),中产要能买起房;开发商为富人盖房子(商品住房),富人买房卖房要调控。

时间关系,对于草案建议稿不能一一展开说明。在这里简要说明两个概念,就是建议稿把经济适用住房分为两个部分,一个是低收入家庭经济适用房,简称低收经适房;一个是中产阶级经济适用房,简称中产经适房。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和20071119建设部等7部委印发的《经济适用住房管理办法》(建住房<2007>258号)中的规定的经济适用住房,可以定义为低收经适房。面向低收入家庭的那部分经济适用住房,仍然按照现行的政策办理。面向中产阶级的那部分经济适用住房(简称中产经适房),定义为非营利公益性的公共住房,既要保证政府合理的土地出让收入,又要保持合理的房价收入比,让中产阶级能够买得起房,幸福买房,快乐买房。这需要一方面依靠人民政府开发建设;另一方面可以依靠兴办新的社会型住宅合作社来解决,称为合作住房,政府应该以合理的地价提供和保障建设合作住房的用地需要。

目前,中产阶级的住宅保障问题并没有出台明确的政策。20071119,温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲时明确阐述了我国住宅政策的三项基本原则,其中讲到:“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。总理的一句话,暖了多少中产阶级家庭的心,燃起了多少人的希望!如何落实总理的住宅国策,是当务之急。在这里,我仅举出几组数字,说明解决中产阶级住房保障问题并不损害国家和地方政府的土地出让收入。

第一组数字:2006年北京市住宅用地成交宗地块数32块,成交土地面积379.4万平方米,成交金额979 617.6万元,成交均价2 582/平方米,楼面均价2 589/平方米。如果按照平均单位建安总成本(含税)1 500/平方米计算,全市住宅平均成本也只有4 089/平方米,而2006年全市住宅平均销售价格远高于6 000/平方米,高于平均成本50%以上。2006年成交的这些住宅用地如果在2007年实现销售,五环以里的新房均价已经超过15 000/平方米。

第二组数字:2007130广州首批“三限双竞”住宅用地招标出让科学城H3H4地块,广东龙光集团夺标的H4地块楼面地价为1 380/平方米,最高房价限价为4 000/平方米,中间差价2 620/平方米。如果在非盈利公益性的前提下由政府或住宅合作社开发建设,H4地块楼面地价以政府招标价底价1 173/平方米计算,房价只有不到3 000元/平方米;楼面地价即使比政府招标价翻一番,达到2 346元/平方米,房价也只有不到4 000元/平方米。而相邻的商品住房当时售价已经达到7 500元~9 000/平方米。

第三组数字:有的专家计算,在2004 年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。有的经济学家估计在房地产的总销售额当中开发商得到20 %~30 %,政府得到30%~40% ,金融机构得到5%~10%,建筑承包商得到10 %~15%,非正常流失占5 %~10 %。2004 年商品房销售额为10 375 亿元,那么,非正常流失大约在500 亿~1 000亿元左右。而国家征收的房地产企业所得税还不如非正常流失的数字。以此推算,200520062007年房价飞涨,又有多少房地产利润非法流失到贪官污吏的腰包,实在是惊人的疑案。

第四组数字:据权威部门分析,北京市研究生毕业后每月的平均工资在3 000多元。如果以夫妻双研究生家庭计算,年收入为8万元左右。按照目前的房价,在北京市四五环之间买15 000/平方米,建筑面积90平方米的新房,房价收入比为16.8年。如果北京市政府在2006年商品住宅用地成交地价的水平上为他们建设非营利公益性的中产阶级经济适用房,或者批准住宅合作社建设合作住房,四五环之间这种房价最高也不会超过7 000/平方米。那么,上述的夫妻双硕士、双博士家庭的房价收入比就会降低一半以上,达到7.9年,完全可以承受。

近几年,房价节节攀升居高不下,中等收入家庭买不起房或买房后成为房奴,在很多城市已经是不争的事实。很多年轻人为了买房子,不但掏光了小两口的积蓄,并且掏光了父母老两口、岳父母老两口的养老钱,父子两代、三个家庭六口人,都为还贷所累,搞不好还会累及子孙,三代人都会深受高房价之害。现在已经是下决心解决中产阶级住房保障的时候了。

被称为“日本战略之父”的大前研一先生在《M型社会》一书中提出:“你自认为是中产阶级吗?请自问三个问题:1、房贷是否给你的生活带来了很大的压力?2、你是否不敢结婚,或不打算生儿育女?3、孩子未来的教育费用是否让你忧心忡忡?如果有任何一个答案为‘是’,你就不算中产阶级!”我们的社会现在已经步入老龄社会,是“未富先老”,这是历史原因。现在我们的中产阶级是“未富先倒”, “小荷才露尖尖角”,就已经被高房价压垮了,崩溃了,这是现实原因,这是一个很严重的社会问题,也是一个很严重的经济问题、政治问题。在任何一个社会,中产阶级都是社会稳定的基石,如果连博士、硕士和公务员都买不起房子,我们国家的住宅政策还不应当反思和检讨吗?

今天召开这个研讨会,把中等收入家庭住房保障列入议题,积极探讨住宅保障立法,充分说明温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”住宅国策正在得到落实,中等收入家庭住房保障已经列入建设部的议事日程,得到解决指日可待,我们对此充满热情和期待。

衷心希望朋友们、同志们热情支持和积极参与“住宅保障我们行动计划”。谢谢大家!

北京中产阳光房地产咨询有限公司总裁 李明

2008116于北京建设大厦北京城建研究中心)

 

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