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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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首都高校住宅保障博士生论坛公告(续一)  

2008-01-25 11:04:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第六条  住宅决策协调机构,在中央一级为国家住宅委员会,负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策,协调解决工作实施中的重大问题。各级地方人民政府亦须设立住宅委员会,分别负责执行国家制定的发展城乡居民住房的目标、方针和政策,协调解决工作实施中的重大问题。

第七条  住宅管理机构,在中央一级为中华人民共和国建设部住宅总局,在各级地方人民政府为住宅办公室,分别负责国家和地方住宅建设的实施管理工作。

第八条  国务院和各级地方人民政府负责制定城乡居民住宅的中长期规划和年度规划,经本级人民代表大会讨论通过后予以实施。在优先处理的民生任务中,把人民的居住问题放在首位,并以包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房建设和新农村住宅建设的人民满意度作为各级政府考核的重要标准。

 

第二章  廉租住房

第九条  城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。全国所有城市都要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保;廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭有计划地扩大到低收入住房困难家庭。

第十条  廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

廉租住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平、区别享受保障家庭人口状况及财政承受能力等因素统筹研究确定。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,也可以考虑相对集中建设。

廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和区别家庭人口状况的保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。

第十一条  城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合,通过发放租赁补贴,增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中,对符合条件的城市低保家庭,可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

第十二条  采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。市、县(区)人民政府须组建国有独资公共住房开发企业,加大廉租住房建设力度。委托住宅合作社和开发商建设的廉租住房,须在用地规划和土地出让条件中明确规定项目的非营利公益性,建成后由政府收回或回购。

第十三条  对申请廉租住房补贴和实物配租的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核、街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。家庭成员已享受廉租住房政策或参与廉租住房申请的,不得重复申请。

第十四条  建设、收购的廉租住房产权登记在县(区)政府委托的单位名下,按照属地原则进行管理。建设、收购的廉租住房的产权人不得将房屋转让、抵押。

廉租住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。享受廉租住房保障的家庭,每年应按时向住房保障管理部门提供住房、收入、人口及资产变动情况,住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核,并按照复核结果,调整租赁住房补贴金额或者实物配租面积。不及时、不如实申报家庭住房、收入、家庭人口及资产状况的,依据有关规定予以处理。

住房保障管理部门定期对享受廉租住房保障的家庭住房、收入、人口及资产状况进行复核,对家庭收入连续一年超出规定收入标准的,取消其廉租住房保障资格,停发租赁住房补贴,或者在合理期限内收回廉租住房。

 

第三章  经济适用住房

第十五条  经济适用住房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、保障对象和销售价格,解决低收入家庭和中产阶级家庭住房困难的政策性住房。经济适用住房分为面向低收入家庭的经济适用房(简称低收经适房)和面向中产阶级的经济适用房(简称中产经适房)两种类型。对符合规定住房困难条件、申请购买经济适用住房的城市中、低收入家庭须做到应保尽保。

第十六条  经济适用住房保障对象的家庭收入标准和住房标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

经济适用住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平、区别享受保障家庭人口状况及财政承受能力等因素统筹研究确定,其中,低收经适房套型建筑面积控制在65平方米以内;中产经适房套型建筑面积控制在90平方米以内。

经济适用住房保障对象的家庭收入标准、住房标准和区别家庭人口状况的保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。

第十七条  市、县(区)人民政府每年都要按照计划建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市,要增加经济适用住房供应。经济适用住房须主要由国有独资公共住房开发企业和住宅合作社开发建设。委托开发商建设的经济适用住房,须在用地规划和土地出让条件中明确规定项目的非营利公益性,建成后由政府收回或回购。

第十八条  经济适用住房工作坚持政府主导,遵循以下原则:以区为主、全市统筹;自愿申请、逐级审核;公开透明、分期轮候;封闭运行、动态监管。

对申请购买经济适用住房的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核、街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。对符合标准的,纳入经济适用住房供应对象范围。家庭成员已享受经济适用住房政策或参与经济适用住房申请的,不得重复申请。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第十九条  经济适用住房属于政策性公共住房,购房人仅拥有有限产权。个人全资购买的经济适用住房,产权性质为私人所有,产别为“经济适用住房私有房产”。

第二十条  经济适用住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的,或购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,原经济适用住房由政府按规定回购,不得直接上市交易;或按照经济适用住房转让办法在经济适用住房交易中心挂牌向符合购买条件的家庭转让。经济适用住房转让后,五年内不得重新申请。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入家庭出售。

 

第四章  合作住房

第二十一条  合作住房是属于经济适用住房范围内的政策性保障住房,是住宅合作社通过社员集资合作建造的住房。住宅合作社是由城市居民为改善自身住房条件而自愿参加,不以营利为目的公益性合作经济组织,具有社团法人资格。

住宅合作社的主要任务是:发展社员,组织本社社员合作建造住宅;负责社内房屋的管理、维修和服务;培育社员互助合作意识;向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求;兴办社员居住生活服务的其他事业。

第二十二条  国家鼓励和扶持社会型住宅合作社的发展。住宅合作社的设立实行准则登记制,具有民事行为能力的公民、企业法人、社团法人和群众团体,均有权发起设立本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社。住宅合作社的设立须面向社会征集单位社员和个人社员,来自社会各界的非发起单位的社员,须占社员总数的30%以上。

住宅合作社的设立须经市、县(区)人民政府住宅主管部门进行资质审查,由市、县(区)人民政府民政主管部门依法登记注册。

住宅合作社的变更、合并、分立与终止均须依照国家有关法律法规进行。

第二十三条  住宅合作社实行独立核算、民主管理、自我服务和第三者监管制度。社员大会和社员代表大会是住宅合作社的权力机关,由全体社员组成。理事会是代表和执行机关;监事会是监督机关,均由社员大会和社员代表大会选举产生。

住宅合作社的资金实行签约银行监管制度。住宅合作社的财务机构由签约会计师事务所派出,并由签约会计师事务所派出代表担任财务总监。财务实行公开化、透明化管理,定期向社员公布工程进度、财务收支和工程费用情况。住宅合作社理事会成员必须有法律顾问和房地产专家作为独立理事参加,监事会成员必须有银行监管代表和签约审计师事务所代表作为独立监事参加。

第二十四条  合作住房属于政策性公共住房,保障对象必须是无房户和住房困难户,且在城市中有固定工作、购房自住的常住人口。购房人仅拥有有限产权。个人全资购入的合作住房,产权性质为私人所有,产别为“合作住房私有房产”。

第二十五条  合作住房的保障方式主要是政府在土地、税收、金融等方面提供支持;住宅合作社在非营利公益性的原则下向社员提供成本价普通商品住房。同时,创造条件推行合作住房的租赁和部分产权制度。

合作住房的套型建筑面积须控制在90平方米以内。

第二十六条  合作住房遵循自愿申请、逐级审核;公开透明、分期轮候;封闭运行、动态监管的审核销售原则。对申请购买合作住房的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核,街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。对符合标准的,纳入合作住房保障对象范围。家庭成员已享受合作住房政策或参与合作住房申请的,不得重复申请。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买合作住房。

第二十七条  非本地城镇常住人口,不得加入住宅合作社,不得以任何名义购买合作住房。购买合作住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动。已经购买了合作住房的家庭又购买其他住房的,或购房人因各种原因确需转让合作住房的,由住宅合作社按照规定进行回购,或按照合作住房转让办法在合作住房交易中心挂牌向符合购买合作住房条件的家庭转让。合作住房转让后,五年内不得重新申请。上述规定应在合作住房购房合同中予以明确。住宅合作社回购的合作住房,继续向符合条件的住宅合作社社员家庭出售。

 

第五章  商品住房

第二十八条  房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,简称开发商。商品住房是开发商以营利为目的建设的居民住宅和公寓。开发商须兼顾社会利益,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

积极发展住房租赁市场,鼓励建筑开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

第二十九条  境内居民购买的第一套商品住房,有权享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策和公积金贷款政策。境内居民购买的第二套及以上商品住房,不得享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策和公积金贷款政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套()以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%

第三十条  中华人民共和国境外居民和外国居民,在境内工作或合法居留满一年,只可以购买一套自住商品住房,但不能享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策。

境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品住房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。

 

第六章  旧区改造

第三十一条  加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区,城市人民政府要制定改造计划,因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求:困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。

第三十二条  积极推进旧住宅区包括“城中村”的综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨,遵循政府组织、居民参与的原则,积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

 

第七章  新市民住房

第三十三条  本法所称新市民是指没有取得城市户籍、但每年都在同一城市工作和居住6个月以上的城市常住人口。城市人民政府须多渠道改善进城务工的新市民居住条件。用工单位要向新市民提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。新市民集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,集中建设向新市民出租的集体宿舍,但不得按商品住房出售。城中村改造时,要考虑新市民的居住需要,在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下,集中建设向新市民出租的集体宿舍。有条件的地方,可比照经济适用住房建设的相关优惠政策,政府引导,市场运作,建设符合新市民特点的住房,以新市民可承受的合理租金或房价向新市民出租或出售。

第三十四条  连续在同一城镇工作满2年的新市民户,有权在所在城镇依法申请加入住宅合作社,并按照社员权利平等购买或租赁合作住房。连续在同一城镇工作满5年的新市民户,有权向所在城市依法申请购买经济适用住房。连续在同一城镇工作满10年的新市民户,有权向所在城镇依法申请廉租住房。各地人民政府住宅主管机关和住宅合作社须依法办理,不得歧视。

新市民户提出上述申请获得批准后,须在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地,或者在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地使用权之后,与所在村民委员会重新签订宅基地和承包土地使用权的租赁合同,并支付租金,办理相关公证手续后方可入住,否则不得入住,该项批准在限期届满后自动失效,获批住房由批准单位另行分配。

第三十五条  新市民户购买商品住房并取得城市户口定居后,须在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地,或者在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地使用权之后,与所在村民委员会重新签订宅基地和承包土地使用权的租赁合同,并支付租金,办理相关公证手续。在限期内拒绝办理相关手续和公证者,所在村民委员会有权依本法予以收回其宅基地使用权和土地承包权。

 

第八章  农民住房

第三十六条  尊重农民意愿,维护农民利益,增进农民福祉,扎扎实实规划和推进社会主义新农村住宅建设。突出和激发农民的自发、自助、协同的主体意识和创造性、积极性和主观能动性,调动农民的组织、策划、设计、实施、改进、维护能力。实现住宅建设改造与新农村的其它环节有机结合,统筹协调、互相促进。

第三十七条  加强农村基础设施建设和特困村庄整体搬迁及安居工程建设,加大财政扶持力度,拓宽资金来源渠道,整合各项涉农预算内资金、专项基金、社会捐助、政策性贷款,提高资金使用效率。

第三十八条  建立农村住宅性能评价体系,开展新农村住宅建设试点示范,推广住宅适用技术的系统集成。

第三十九条  开展农村集体土地房屋权属登记工作,保护房屋所有权人的合法权益。积极开展农房转让业务,对那些进城务工、经商,已在城镇安家落户,农村房产闲置不用的住宅,经本人和村民委员会依法办理相关手续后,经村民大会讨论通过,可以另行安排。支持农民依法以住宅抵押获取贷款,改变农民获得农业生产资金的方式,促进农民经济快速发展。

 

第九章  住宅规划制度

第四十条  国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)国民经济和社会发展规划须单独编制住宅保障规划,重点解决城镇低收入家庭、新市民家庭的住房困难问题,逐步实现人人享有适当住房。

第四十一条  国务院和各级地方人民政府编制的住宅规划均须详细编列各类住房的发展目标、政策措施、具体解决方案,并向社会公布。

第四十二条  解决城乡住房困难家庭的住房问题,要坚持立足国情,满足基本住房需要;统筹规划,分步解决;政府主导,社会参与;统一政策,因地制宜;省(自治区、直辖市)级人民政府负总责,市、县(区)人民政府抓落实。

 

第十章  住宅登记制度

第四十三条  开展住宅普查工作,建立住宅、宅基地经常性的全民登记和住房交易申报制度,与房地产交易系统、央行信贷征信系统、公安户籍管理系统等信息系统密切协作,健全全体居民住房档案和收入档案,实行全国联网的住宅登记管理系统动态更新管理,对每个人和每户居民的住宅情况都要做到有案可查。

第四十四条  城市人民政府须开展年度低收入家庭住房状况调查,建立低收入住房困难家庭住房档案,规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理。

第四十五条  农村县、乡镇人民政府和村民委员会,须建立低保户、困难户、受灾户、公共工程拆迁户和特困村庄整体搬迁户住房档案并加强管理。

 

第十一章  住宅土地制度

第四十六条  社会主义土地国有的优越性决定了人民政府可以调控地价,进而可以调控公共住房的房价。各级人民政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中、低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。廉租住房、经济适用住房、合作住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。住宅的土地供应须实行优先供应包括廉租住房、经济适用住房和合作住房在内的公共住房的制度,公共住房建设用地年度计划没有落实之前,不得供应商品住房所需土地。

第四十七条

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