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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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首都高校住宅保障博士生论坛公告  

2008-02-03 11:22:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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首都高校住宅保障博士生论坛公告 - 李明 - 李明 的博客
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阅读次数:11    
首都高校住宅保障博士生论坛公告
(2008年1月18日)
    一、论坛宗旨

    党的十七大报告指出,要加快推进以改善民生为重点的社会建设,努力使全体人民住有所居,促进社会公平正义。

    2007年11月19日,温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲回答问题时明确阐述了我国住宅政策的四项原则:首先,政府最重要的职责是搞好廉租房,让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房;其次,是建设经济适用房,经济适用房大多数是面向中产阶级的;对廉租房和经济适用房政府应提供和保障土地的需要,当然这些土地也要节约和集约使用。再次,对于高档住房,主要靠市场调节,但是也必须有国家的宏观调控,防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。第四,要让全国人民懂得中国的国情,中国是有13亿人口的国家,要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。温总理这次谈话被称为“房产新政”,为我国今后的住宅建设指明了方向。

    为了贯彻落实党的十七大精神和我国住宅建设的基本方针,发挥博士生、硕士生群体的智力优势,完善我国住宅保障制度,为构建社会主义和谐社会、实现社会稳定发展和公平正义积极建言献策,中国人民大学研究生会联合部分兄弟院校研究生会和社会力量,主办本次论坛。

    二、论坛主题

    住房改革:中国住宅保障向何处去

    1.基本现状:我国住宅建设、住宅保障的基本政策和立法

    2.历史沿革:我国住房改革的主要历程、经验和教训

    3.它山之石:主要发达国家住宅保障的基本经验

    4.住有所居:现实意义、主要障碍与实现途径

    5. 发展趋势:奥运后住宅保障走向

    6. 其他相关论题

    三、主办单位

    主办:中国人民大学研究生会

    中国人民大学中国特色社会主义理论体系研究会

    北京中产阳光房地产咨询有限公司

    北京市海淀区和谐社区发展中心

    协办:兄弟院校研究生会

    四、时间地点

    1.时间:2008年2月24日(周日)下午13:30—18:00

    2.地点:中国人民大学逸夫会议中心第二报告厅(200人)

    五、论坛议程

    (一)13:30~14:00 论坛开始,领导和嘉宾致辞

    (二)14:00~14:40 第一阶段主题发言

    (三)14:40~15:00 第一阶段评议

    (四)15:10~15:50 第二阶段主题发言

    (五)15:50~16:10 第二阶段评议

    (六)16:20~16:40 自由发言与互动

    (七)16:40~17:10 讨论《致第十一届全国人大代表的一封信》

    (住宅立法建议稿)

    (八)17:20~18:00 嘉宾总点评

    (九)18:00 闭会

    六、特邀嘉宾和媒体

    1. 特邀嘉宾:

    郑功成 中国人民大学教授、博士生导师,劳动人事学院副院长,第十届全国人大常委会委员

    刘洪玉 清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师,亚洲房地产学会(AsRES)理事(前会长),中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长,中国房地产业协会常务理事

    周 珂 中国人民大学教授、博士生导师,中国法学会环境资源法研究会副会长、北京市法学会环境资源法学研究会会长、北京市人民政府环境委员会法律专家组组长

    2. 特邀媒体:

    法制日报 中国地产杂志 经济观察报 京华时报 北京青年报 北京商报 新京报 北京人民广播电台 半岛晨报

    诚邀各传媒支持和光临本论坛。

    3、特邀网络支持:

    搜狐网、焦点房地产网

    中国法律文化网

    七、诚邀首都高校师生支持和光临本论坛,并欢迎投稿

    来稿以不超过4 000字,并请于2月18日前发来为宜。

    演讲时间为10~15分钟。

    论坛投稿邮箱:phdforum@163.com

    附:

    致第十一届全国人大代表的一封信

    尊敬的十一届全国人大代表 同志:

    值此您当选十一届全国人大代表之际,送上《中华人民共和国住宅法草案建议稿》(附后),希望您能在十一届全国人大期间,会同其他代表联名提出《关于加快中华人民共和国住宅法立法的议案》(附后),从立法的高度贯彻落实党的十七大提出的改善民生、住有所居的精神,解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题。

    如果您能够使这个议案联名成案,我们感谢您!人民感谢您!

    首都高校住宅保障博士生论坛与会人员

    2008年2月24日

    关于加快中华人民共和国住宅法立法的议案

    第十一届全国人民代表大会主席团:

    为了从立法的高度贯彻落实党的十七大提出的改善民生、住有所居的精神,解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题,我们联名提出《关于加快中华人民共和国住宅法立法的议案》,主要依据如下:

    住宅法是住宅立法体系中的基本法。早在1983年,《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中。按照全国人大代表议案的要求,2001年我国首部《住宅法》已经开始起草论证,但由于种种原因,至今没有纳入全国人大的立法计划。在当前的形势下,尽快推出《住宅法》不但具有必要性,而且具有紧迫性。

    2007年11月,温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲回答问题时明确阐述了我国住宅政策的四项原则:首先,政府最重要的职责是搞好廉租房,让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房;其次,是建设经济适用房,经济适用房大多数是面向中产阶级的;对廉租房和经济适用房政府应提供和保障土地的需要,当然这些土地也要节约和集约使用。再次,对于高档住房,主要靠市场调节,但是也必须有国家的宏观调控,防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。第四,要让全国人民懂得中国的国情,中国是有13亿人口的国家,要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。温总理这次谈话被称为“房产新政”,为我国今后的住宅建设指明了方向。

    我们提出的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》,以温总理确定的住宅政策基本原则为指导,并力图使其成为《中华人民共和国住宅法》的立法原则和核心内容,力图使其成为具有硬约束力的最高层级的法律,力图使《中华人民共和国住宅法》成为“那些买不起房或者进城打工的农民工”及“中产阶级”的住宅社会保障法。我们希望本次大会将《中华人民共和国住宅法》列入2008年立法计划,加快《住宅法》立法进程,早日通过并颁布实施。

    《中华人民共和国住宅法草案建议稿》分为十七章:第一章,总则;第二章,廉租住房;第三章,经济适用住房;第四章,合作住房;第五章,商品住房;第六章,旧区改造;第七章,新市民住房;第八章,农民住房;第九章,住宅计划;第十章,住宅登记;第十一章,住宅土地制度;第十二章,住宅财政制度;第十三章,住宅税收制度;第十四章,住宅金融制度;第十五章,住宅行政制度;第十六章,法律责任;第十七章,附则。

    《中华人民共和国住宅法草案建议稿》全文附后。

    

    全国人大代表联名议案人(签名):

    2008年3月 日

    

    中华人民共和国住宅法草案建议稿简要说明

    本草案建议稿的立法原则和主要特点如下:

    1.明确提出住宅权是每一个公民的基本人权。

    2.明确提出保证低收入家庭和中产阶级家庭享有住宅社会保障和居住非营利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

    3.明确提出在城镇,建立和完善以非营利公益性住房为主的廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。与此相适应,必须建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍。

    4.明确提出在农村,巩固和完善以农民自助为主、农民互助为辅的住房建设模式,建立健全农民住宅保障制度。

    5.明确提出在全国城乡普遍实行一户一宅制度,对于包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房和农民住房,强制实行一户一宅制度和准入退出制度。

    6.明确提出设立国家住宅委员会和建设部住宅总局。

    7.明确提出国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)国民经济和社会发展规划须单独编制“城乡全面小康住宅规划”,重点解决城镇低收入家庭和新市民家庭的住房困难问题,逐步实现人人享有适当住房的目标,使全国居民住宅幸福指数达到人民满意的程度。

    8.明确提出建立廉租住房制度、经济适用住房制度、合作住房制度、商品住房制度、旧区改造制度、新市民住房制度、农民住房制度、住宅计划制度、住宅登记制度、住宅土地制度、住宅财政制度、住宅税收制度、住宅金融制度、住宅行政制度、住宅法律责任制度。对于以上十五项制度均须分别制定相应法律,经全国人大常委会通过后颁布实施。

    全文如下:

    中华人民共和国住宅法草案建议稿

    第一章 总 则

    第一条 住宅权是每一个公民的基本人权。为确保公民居住权益,提高居住水平与公民住宅负担能力,改善住宅环境品质,使每一个家庭都能实现住有所居,特制定本法。

    第二条 推行符合国情的住房建设模式和消费模式,保证低收入家庭和中产阶级家庭享有住宅社会保障和居住非营利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

    第三条 在城镇,建立和完善以非营利公益性住房为主的四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。低收入家庭租赁主要由人民政府提供的廉租住房,或购买主要由人民政府作为开发人直接提供的经济适用住房;中产阶级家庭购买或租赁主要由人民政府和住宅合作社提供的非营利公益性经济适用住房和合作住房;其他高收入家庭购买或租赁主要由建筑开发商提供的商品住房。与此相适应,须建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍。

    第四条 在农村,巩固和完善以农民自助为主、农民互助为辅的住房建设模式,建立健全农民住宅保障制度。

    第五条 在全国城乡普遍实行一户一宅制度,对于包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房和农民住房,强制实行一户一宅制度和准入退出制度。

    第六条 住宅决策协调机构,在中央一级为国家住宅委员会,负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策,协调解决工作实施中的重大问题。各级地方人民政府亦须设立住宅委员会,分别负责执行国家制定的发展城乡居民住房的目标、方针和政策,协调解决工作实施中的重大问题。

    第七条 住宅管理机构,在中央一级为中华人民共和国建设部住宅总局,在各级地方人民政府为住宅办公室,分别负责国家和地方住宅建设的实施管理工作。

    第八条 国务院和各级地方人民政府负责制定城乡居民住宅的中长期规划和年度规划,经本级人民代表大会讨论通过后予以实施。在优先处理的民生任务中,把人民的居住问题放在首位,并以包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房建设和新农村住宅建设的人民满意度作为各级政府考核的重要标准。

    第二章 廉租住房

    第九条 城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。全国所有城市都要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保;廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭有计划地扩大到低收入住房困难家庭。

    第十条 廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

    廉租住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平、区别享受保障家庭人口状况及财政承受能力等因素统筹研究确定。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,也可以考虑相对集中建设。

    廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和区别家庭人口状况的保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。

    第十一条 城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合,通过发放租赁补贴,增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中,对符合条件的城市低保家庭,可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

    第十二条 采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。市、县(区)人民政府须组建国有独资公共住房开发企业,加大廉租住房建设力度。委托住宅合作社和开发商建设的廉租住房,须在用地规划和土地出让条件中明确规定项目的非营利公益性,建成后由政府收回或回购。

    第十三条 对申请廉租住房补贴和实物配租的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核、街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。家庭成员已享受廉租住房政策或参与廉租住房申请的,不得重复申请。

    第十四条 建设、收购的廉租住房产权登记在县(区)政府委托的单位名下,按照属地原则进行管理。建设、收购的廉租住房的产权人不得将房屋转让、抵押。

    廉租住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。享受廉租住房保障的家庭,每年应按时向住房保障管理部门提供住房、收入、人口及资产变动情况,住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核,并按照复核结果,调整租赁住房补贴金额或者实物配租面积。不及时、不如实申报家庭住房、收入、家庭人口及资产状况的,依据有关规定予以处理。

    住房保障管理部门定期对享受廉租住房保障的家庭住房、收入、人口及资产状况进行复核,对家庭收入连续一年超出规定收入标准的,取消其廉租住房保障资格,停发租赁住房补贴,或者在合理期限内收回廉租住房。

    第三章 经济适用住房

    第十五条 经济适用住房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、保障对象和销售价格,解决低收入家庭和中产阶级家庭住房困难的政策性住房。经济适用住房分为面向低收入家庭的经济适用房(简称低收经适房)和面向中产阶级的经济适用房(简称中产经适房)两种类型。对符合规定住房困难条件、申请购买经济适用住房的城市中、低收入家庭须做到应保尽保。

    第十六条 经济适用住房保障对象的家庭收入标准和住房标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

    经济适用住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平、区别享受保障家庭人口状况及财政承受能力等因素统筹研究确定,其中,低收经适房套型建筑面积控制在65平方米以内;中产经适房套型建筑面积控制在90平方米以内。

    经济适用住房保障对象的家庭收入标准、住房标准和区别家庭人口状况的保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。

    第十七条 市、县(区)人民政府每年都要按照计划建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市,要增加经济适用住房供应。经济适用住房须主要由国有独资公共住房开发企业和住宅合作社开发建设。委托开发商建设的经济适用住房,须在用地规划和土地出让条件中明确规定项目的非营利公益性,建成后由政府收回或回购。

    第十八条 经济适用住房工作坚持政府主导,遵循以下原则:以区为主、全市统筹;自愿申请、逐级审核;公开透明、分期轮候;封闭运行、动态监管。

    对申请购买经济适用住房的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核、街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。对符合标准的,纳入经济适用住房供应对象范围。家庭成员已享受经济适用住房政策或参与经济适用住房申请的,不得重复申请。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

    第十九条 经济适用住房属于政策性公共住房,购房人仅拥有有限产权。个人全资购买的经济适用住房,产权性质为私人所有,产别为“经济适用住房私有房产”。

    第二十条 经济适用住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的,或购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,原经济适用住房由政府按规定回购,不得直接上市交易;或按照经济适用住房转让办法在经济适用住房交易中心挂牌向符合购买条件的家庭转让。经济适用住房转让后,五年内不得重新申请。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入家庭出售。

    第四章 合作住房

    第二十一条 合作住房是属于经济适用住房范围内的政策性保障住房,是住宅合作社通过社员集资合作建造的住房。住宅合作社是由城市居民为改善自身住房条件而自愿参加,不以营利为目的公益性合作经济组织,具有社团法人资格。

    住宅合作社的主要任务是:发展社员,组织本社社员合作建造住宅;负责社内房屋的管理、维修和服务;培育社员互助合作意识;向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求;兴办社员居住生活服务的其他事业。

    第二十二条 国家鼓励和扶持社会型住宅合作社的发展。住宅合作社的设立实行准则登记制,具有民事行为能力的公民、企业法人、社团法人和群众团体,均有权发起设立本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社。住宅合作社的设立须面向社会征集单位社员和个人社员,来自社会各界的非发起单位的社员,须占社员总数的30%以上。

    住宅合作社的设立须经市、县(区)人民政府住宅主管部门进行资质审查,由市、县(区)人民政府民政主管部门依法登记注册。

    住宅合作社的变更、合并、分立与终止均须依照国家有关法律法规进行。

    第二十三条 住宅合作社实行独立核算、民主管理、自我服务和第三者监管制度。社员大会和社员代表大会是住宅合作社的权力机关,由全体社员组成。理事会是代表和执行机关;监事会是监督机关,均由社员大会和社员代表大会选举产生。

    住宅合作社的资金实行签约银行监管制度。住宅合作社的财务机构由签约会计师事务所派出,并由签约会计师事务所派出代表担任财务总监。财务实行公开化、透明化管理,定期向社员公布工程进度、财务收支和工程费用情况。住宅合作社理事会成员必须有法律顾问和房地产专家作为独立理事参加,监事会成员必须有银行监管代表和签约审计师事务所代表作为独立监事参加。

    第二十四条 合作住房属于政策性公共住房,保障对象必须是无房户和住房困难户,且在城市中有固定工作、购房自住的常住人口。购房人仅拥有有限产权。个人全资购入的合作住房,产权性质为私人所有,产别为“合作住房私有房产”。

    第二十五条 合作住房的保障方式主要是政府在土地、税收、金融等方面提供支持;住宅合作社在非营利公益性的原则下向社员提供成本价普通商品住房。同时,创造条件推行合作住房的租赁和部分产权制度。

    合作住房的套型建筑面积须控制在90平方米以内。

    第二十六条 合作住房遵循自愿申请、逐级审核;公开透明、分期轮候;封闭运行、动态监管的审核销售原则。对申请购买合作住房的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核,街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。对符合标准的,纳入合作住房保障对象范围。家庭成员已享受合作住房政策或参与合作住房申请的,不得重复申请。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买合作住房。

    第二十七条 非本地城镇常住人口,不得加入住宅合作社,不得以任何名义购买合作住房。购买合作住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动。已经购买了合作住房的家庭又购买其他住房的,或购房人因各种原因确需转让合作住房的,由住宅合作社按照规定进行回购,或按照合作住房转让办法在合作住房交易中心挂牌向符合购买合作住房条件的家庭转让。合作住房转让后,五年内不得重新申请。上述规定应在合作住房购房合同中予以明确。住宅合作社回购的合作住房,继续向符合条件的住宅合作社社员家庭出售。

    第五章 商品住房

    第二十八条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,简称开发商。商品住房是开发商以营利为目的建设的居民住宅和公寓。开发商须兼顾社会利益,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

    积极发展住房租赁市场,鼓励建筑开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

    第二十九条 境内居民购买的第一套商品住房,有权享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策和公积金贷款政策。境内居民购买的第二套及以上商品住房,不得享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策和公积金贷款政策。

    对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

    第三十条 中华人民共和国境外居民和外国居民,在境内工作或合法居留满一年,只可以购买一套自住商品住房,但不能享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策。

    境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品住房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。

    第六章 旧区改造

    第三十一条 加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区,城市人民政府要制定改造计划,因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求:困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。

    第三十二条 积极推进旧住宅区包括“城中村”的综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨,遵循政府组织、居民参与的原则,积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

    第七章 新市民住房

    第三十三条 本法所称新市民是指没有取得城市户籍、但每年都在同一城市工作和居住6个月以上的城市常住人口。城市人民政府须多渠道改善进城务工的新市民居住条件。用工单位要向新市民提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。新市民集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,集中建设向新市民出租的集体宿舍,但不得按商品住房出售。城中村改造时,要考虑新市民的居住需要,在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下,集中建设向新市民出租的集体宿舍。有条件的地方,可比照经济适用住房建设的相关优惠政策,政府引导,市场运作,建设符合新市民特点的住房,以新市民可承受的合理租金或房价向新市民出租或出售。

    第三十四条 连续在同一城镇工作满2年的新市民户,有权在所在城镇依法申请加入住宅合作社,并按照社员权利平等购买或租赁合作住房。连续在同一城镇工作满5年的新市民户,有权向所在城市依法申请购买经济适用住房。连续在同一城镇工作满10年的新市民户,有权向所在城镇依法申请廉租住房。各地人民政府住宅主管机关和住宅合作社须依法办理,不得歧视。

    新市民户提出上述申请获得批准后,须在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地,或者在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地使用权之后,与所在村民委员会重新签订宅基地和承包土地使用权的租赁合同,并支付租金,办理相关公证手续后方可入住,否则不得入住,该项批准在限期届满后自动失效,获批住房由批准单位另行分配。

    第三十五条 新市民户购买商品住房并取得城市户口定居后,须在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地,或者在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地使用权之后,与所在村民委员会重新签订宅基地和承包土地使用权的租赁合同,并支付租金,办理相关公证手续。在限期内拒绝办理相关手续和公证者,所在村民委员会有权依本法予以收回其宅基地使用权和土地承包权。

    第八章 农民住房

    第三十六条 尊重农民意愿,维护农民利益,增进农民福祉,扎扎实实规划和推进社会主义新农村住宅建设。突出和激发农民的自发、自助、协同的主体意识和创造性、积极性和主观能动性,调动农民的组织、策划、设计、实施、改进、维护能力。实现住宅建设改造与新农村的其它环节有机结合,统筹协调、互相促进。

    第三十七条 加强农村基础设施建设和特困村庄整体搬迁及安居工程建设,加大财政扶持力度,拓宽资金来源渠道,整合各项涉农预算内资金、专项基金、社会捐助、政策性贷款,提高资金使用效率。

    第三十八条 建立农村住宅性能评价体系,开展新农村住宅建设试点示范,推广住宅适用技术的系统集成。

    第三十九条 开展农村集体土地房屋权属登记工作,保护房屋所有权人的合法权益。积极开展农房转让业务,对那些进城务工、经商,已在城镇安家落户,农村房产闲置不用的住宅,经本人和村民委员会依法办理相关手续后,经村民大会讨论通过,可以另行安排。支持农民依法以住宅抵押获取贷款,改变农民获得农业生产资金的方式,促进农民经济快速发展。

    第九章 住宅规划制度

    第四十条 国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)国民经济和社会发展规划须单独编制住宅保障规划,重点解决城镇低收入家庭、新市民家庭的住房困难问题,逐步实现人人享有适当住房。

    第四十一条 国务院和各级地方人民政府编制的住宅规划均须详细编列各类住房的发展目标、政策措施、具体解决方案,并向社会公布。

    第四十二条 解决城乡住房困难家庭的住房问题,要坚持立足国情,满足基本住房需要;统筹规划,分步解决;政府主导,社会参与;统一政策,因地制宜;省(自治区、直辖市)级人民政府负总责,市、县(区)人民政府抓落实。

    第十章 住宅登记制度

    第四十三条 开展住宅普查工作,建立住宅、宅基地经常性的全民登记和住房交易申报制度,与房地产交易系统、央行信贷征信系统、公安户籍管理系统等信息系统密切协作,健全全体居民住房档案和收入档案,实行全国联网的住宅登记管理系统动态更新管理,对每个人和每户居民的住宅情况都要做到有案可查。

    第四十四条 城市人民政府须开展年度低收入家庭住房状况调查,建立低收入住房困难家庭住房档案,规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理。

    第四十五条 农村县、乡镇人民政府和村民委员会,须建立低保户、困难户、受灾户、公共工程拆迁户和特困村庄整体搬迁户住房档案并加强管理。

    第十一章 住宅土地制度

    第四十六条 社会主义土地国有的优越性决定了人民政府可以调控地价,进而可以调控公共住房的房价。各级人民政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中、低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。廉租住房、经济适用住房、合作住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。住宅的土地供应须实行优先供应包括廉租住房、经济适用住房和合作住房在内的公共住房的制度,公共住房建设用地年度计划没有落实之前,不得供应商品住房所需土地。

    第四十七条 廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位,并合理确定区位布局。禁止以廉租住房、经济适用住房为名,以划拨方式取得土地后,又将土地挪用于商品住房开发。

    第四十八条 合作住房的建设用地须在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使合作住房能够以合理的市场价格获得建设用地。

    第四十九条 商品住房的建设用地须采取招标、拍卖、挂牌转让的方式进行。建立健全土地出让合同。

    第五十条 严格约定开发建设项目的动工、预售等环节的时限。存在延期动工、预售、竣工和欠缴土地出让金等行为的开发建设单位,在未有效整改前一律不得进入土地一级市场;储备土地超出其开发能力的,不得继续参加土地招标和拍卖。

    第五十一条 每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应的土地能够及时开发建设,形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。对成片开发建设的土地,要统一规划,统一进行基础设施建设,按“净地”分块供应,以增加土地供应的宗数,防止大面积“圈占”土地现象的发生。同时,收回的闲置土地,要优先安排建设廉租住房、经济适用住房和合作住房。

    第五十二条 各地住宅主管机关须将闲置土地监控、处置关口前移,实现对开发建设过程的全程监管。定期全面公开各开发建设单位拥有土地的数量和开发建设进度,方便社会监督住宅开发建设行为和政府各部门依法行政行为。

    第五十三条 加强批后监管,对住宅开发用地逐宗检查,重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况,对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费;还将进一步加大对土地违法违规行为的查处力度,对违反合同等约定的,要严肃查处并按有关约定进行处罚。

    第五十四条 住宅用地受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

    第五十五条 住宅国有土地的一次开发须由国有独资住宅开发企业、住宅合作社、建筑开发企业在同等条件下平等参与,采取招标方式进行。住宅国有土地一次开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告,接受公众监督。

    第五十六条 农民住宅的建设用地须尽量做到不推山、不填塘、不占田、不砍树、不搞不切实际的大拆大建。各省、自治区、直辖市人民政府须根据本地区实际情况,制定山区或丘陵地区、平原地区每户宅基地面积和住宅主楼基底面积标准,严格执行。

    第十二章 住宅财政制度

    第五十七条 地方各级人民政府要根据廉租住房和经济适用住房工作的年度计划,切实落实廉租住房和经济适用住房保障资金:地方财政要将廉租住房和经济适用住房保障资金纳入年度预算安排;住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房和经济适用住房建设;土地出让净收益用于廉租住房和经济适用住房保障资金的比例不得低于30%,各地还可根据实际情况进一步适当提高比例;廉租住房和经济适用住房租金收入专项用于廉租住房和经济适用住房的维护和管理。对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房和经济适用住房保障专项补助资金等方式给予支持。

    第五十八条 廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

    社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的,可同时给予相关的政策支持。

    第五十九条 中央与地方人民政府均须设置住宅保障基金,住宅保障基金由国家财政、地方财政和各种赠与款等构成。住宅补贴经费由中央与地方住宅保障基金区别各地区不同情况,按比例负担。

    第六十条 住宅补贴对象。在城市,对于有权申请廉租住房、经济适用住房的低收入户、公共工程拆迁户和有权加入住宅合作社的居民进行住宅补贴。在农村,加大财政扶持力度,拓宽资金来源渠道,整合各项涉农预算内资金、专项基金、社会捐助、政策性贷款,提高资金使用效率。对于低保户、困难户、受灾户、公共工程拆迁户和特困村庄整体搬迁户进行住宅补贴。补贴办法采取“人头补贴”和“砖头补贴”相结合的方式进行。

    第六十一条 住宅补贴审查。实行住宅补贴申请者评估制度,建立健全申请、审核和公示办法,并向社会公布;要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核,完善轮候制度。要严肃纪律,坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员,确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

    第六十二条 强化年度复核工作,实行“自愿申请、逐级审核;分类保障、分期轮候;封闭运行、公开透明;动态监管,打击违法”的原则,建立严格的准入退出机制和同类住房内部流转机制,不得空置和出租。

    第十三章 住宅税收制度

    第六十三条 对于经济适用住房和合作住房的开发建设,均须采取免收不动产销售营业税等契税给予支持。

    社会各界向政府捐赠廉租住房房源的,执行公益性捐赠税收扣除的有关政策

    第六十四条 对于符合购买经济适用住房与合作住房的家庭实行减免个人所得税的退税政策。

    为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。

    第六十五条 对廉租住房、符合一户一宅制度且建筑面积在90平方米以下的经济适用住房、合作住房、自住性普通商品住房和所有普通农民住房免收物业税。对建筑面积在90平方米以上部分的经济适用住房、合作住房、自住性普通商品住房和所有超标准高档农村住房、高档商品住房征收物业税。

    第六十六条 境内居民购买的第三套及以上商品住房,出售要征收不低于50%的资产增值税和不低于50%的个人所得税。

    中华人民共和国境外居民和外国居民购买的商品住房,出售要征收不低于50%的资产增值税和不低于50%的个人所得税。

    第十四章 住宅金融制度

    第六十七条 建立不同层次的、有效率的住宅金融制度,降低住宅金融交易费用,抵御住宅金融风险,保护债权债务关系,最大限度地聚集社会闲散资金并转化为住宅建设和住宅消费资金,逐步完善和发展我国住宅金融制度。

    第六十八条 充分发挥商业银行的住宅金融作用,不断健全和完善住宅金融市场,积极稳妥地扩大个人住房抵押贷款的总体规模,培育和发展住房抵押贷款二级市场,稳步扩大住房抵押贷款证券化试点工作,丰富和发展商业性住宅金融制度。

    第六十九条 继续强制性地扩大住房公积金的覆盖范围,强化住房公积金的使用和管理工作。建立健全住房公积金的审计制度和内控制度,严厉打击挪用滥用的违法行为,确保安全和专款专用。改变资金闲置沉淀状况,简化审批环节和限制,提高住房公积金使用效率,重点帮助中、低收入家庭解决住房困难。

    第七十条 改革现行住房公积金管理中心为政策性、专业性住宅金融机构,逐步实现住房公积金管理体制从“管理机构型”向“系统金融型”和“专业金融机构型”转变。创造条件将住房公积金的管理从政府住宅主管部门分离出来,成立中国公共住房银行,向中、低收入家庭和公共住房工程发放政府补贴的低息贷款。

    第七十一条 支持发展住宅储蓄银行和住宅合作银行,积极鼓励民间住宅金融机构的创建,充分发挥住宅合作金融聚集民间资金的作用,以各种形式向其提供资金支持,扶持其发展,提高居民自己解决住房问题的能力。

    第七十二条 建立政策性担保与商业性保险相结合的抵押保险机制。建立全国个人住房贷款担保体系,设立全国性住房贷款担保公司,为经济适用住房和合作住房购房人提供贷款担保。开办抵押信用保险和抵押寿险业务,为购房者提供更多的选择。

    第七十三条 通过适度和有效的金融管制和宏观调控,以及恰当管制和调控方式的运用,推动住宅金融制度的稳步运行和健康发展。加强房地产信贷征信管理,充分利用央行信贷征信系统,加强贷前审查,有效防范房地产贷款风险。

    第十五章 住宅行政制度

    第七十四条 依法行政、政务公开、办事透明,是建立廉洁高效住宅行政制度的基本条件。为确保住宅开发建设审批验收的公开透明,必须使整个审批验收过程网络化,并将审批验收人员公示,接受社会监督。实行以下四项制度:第一,实行包括市、县(区)人民政府土地、规划、建设、城管、交通、民政、工商、税务、环保、节能、卫生等相关部门和自来水、电业、煤气、供暖等垄断性公用事业相关单位在内的集中办公审批验收制度;第二,实行审批验收人员集体负责制度,防止个别人滥用权力;第三,实行审批验收人员和审批验收进度网上公示制度,使整个审批验收过程网络化、公开化、透明化;第四,实行问责制度,强化对违法审批验收、推诿拖延行为的责任追究。

    第七十五条 建立房价信息强制披露制度。提供正确的房价成本信息是维护住宅市场公平竞争和正常市场秩序的重要条件。廉租住房、经济适用住房、合作住房开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告。国家物价局和各级地方物价局均须加强房价统计研究工作,建立一个权威性、科学性、专业性的测算体系,定期公布廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房项目房价成本清单,向社会公众传达准确的房价信息,为宏观调控和财政、税收、金融监管及司法监察提供依据。

    第十六章 法律责任

    第七十六条 各级人民代表大会在每年开会期间,都要讨论和审议各级人民政府制定和执行城乡居民住宅建设的中长期规划和年度规划的情况。在人民代表大会闭会期间,各级人民代表大会常务委员会要对城乡居民住宅建设的中长期规划和年度规划的执行情况进行检查和监督,作为各级政府考核的重要标准。

    第七十七条 落实工作责任。省级人民政府对本地区公共住房建设工作负总责,要对所属各市、县人民政府实行目标责任制管理,加强监督指导。有关工作情况,纳入对各级人民政府的政绩考核之中。公共住房建设是各级人民政府的重要责任。各级人民政府要把解决城乡居民住房困难摆上重要议事日程,加强领导,落实相应的管理工作机构和具体实施机构,切实抓好各项工作;要接受人民群众的监督,每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城乡居民家庭住房困难年度计划的完成情况。

    第七十八条 国务院有关部门要按照各自职责,加强对各地工作的指导,抓好督促落实。建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部等有关部门负责完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部会同有关部门负责制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部会同建设部、民政部等有关部门负责制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。发展改革委会同建设部负责制定中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法。财政部、税务总局负责研究制定廉租住房建设、经济适用住房、合作住房建设和住房租赁的税收支持政策。人民银行会同建设部、财政部等有关部门负责研究提出对廉租住房和经济适用住房、合作住房建设的金融支持意见。

    第七十九条 加强监督检查。直辖市、计划单列市和省会(首府)城市要把解决城乡居民住房困难的发展规划和年度规划报建设部备案,其他城市报省(区、市)建设主管部门备案。建设部会同监察部等有关部门负责执行情况的监督检查,对工作不落实、措施不到位的地区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任。对在解决城乡居民家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。要加大住房需求调节力度,引导合理的住房消费,建立符合国情的住房建设和消费模式。

    第八十条 制定土地、规划、建设、城管、交通、民政、工商、税务、环保、节能、卫生等相关部门和自来水、电业、煤气、供暖等垄断性公用事业相关单位的各项方针政策、管理制度和问责制度,促进住宅建设又好又快发展。

    第八十一条 确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房、合作住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治,要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平,在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理,确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

    第八十二条 加强市场监管,坚决整治住宅开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。

    第八十三条 加强住宅价格的监管,抑制房价过快上涨,保持合理的价格水平,引导住宅市场健康发展。

    第八十四条 对于违反一户一宅制度者和假冒低收入骗取优惠者,予以重罚。

    第八十五条 对于违反国有土地使用权出让合同约定的开发建设项目动工、预售等环节时限的开发建设单位,每日计收合同地价总额千分之一的违约金。

    第八十六条 建立健全具有操作性、切实可行的制度措施,坚决打击非法囤积土地、低价转让土地、转让闲置土地、非法囤积房源、哄抬炒作房价等违法行为。

    第十七章 附则

    第八十七条 对于本法第二章至第十六章所述内容,均须分别制定相应法律,经全国人大常委会通过后颁布实施。

    第八十八条 本法自200×年×月×日起生效。

    (起草人:北京中产阳光房地产咨询有限公司 李明

    博 客:二次房改论坛·李明的博客)



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