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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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首都高校住宅保障博士生论坛公告(续二)  

2008-01-25 11:08:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第四十七条  廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位,并合理确定区位布局。禁止以廉租住房、经济适用住房为名,以划拨方式取得土地后,又将土地挪用于商品住房开发。

第四十八条  合作住房的建设用地须在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使合作住房能够以合理的市场价格获得建设用地。

第四十九条  商品住房的建设用地须采取招标、拍卖、挂牌转让的方式进行。建立健全土地出让合同。

第五十条  严格约定开发建设项目的动工、预售等环节的时限。存在延期动工、预售、竣工和欠缴土地出让金等行为的开发建设单位,在未有效整改前一律不得进入土地一级市场;储备土地超出其开发能力的,不得继续参加土地招标和拍卖。

第五十一条  每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应的土地能够及时开发建设,形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。对成片开发建设的土地,要统一规划,统一进行基础设施建设,按“净地”分块供应,以增加土地供应的宗数,防止大面积“圈占”土地现象的发生。同时,收回的闲置土地,要优先安排建设廉租住房、经济适用住房和合作住房。

第五十二条  各地住宅主管机关须将闲置土地监控、处置关口前移,实现对开发建设过程的全程监管。定期全面公开各开发建设单位拥有土地的数量和开发建设进度,方便社会监督住宅开发建设行为和政府各部门依法行政行为。

第五十三条  加强批后监管,对住宅开发用地逐宗检查,重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况,对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费;还将进一步加大对土地违法违规行为的查处力度,对违反合同等约定的,要严肃查处并按有关约定进行处罚。

第五十四条  住宅用地受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第五十五条  住宅国有土地的一次开发须由国有独资住宅开发企业、住宅合作社、建筑开发企业在同等条件下平等参与,采取招标方式进行。住宅国有土地一次开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告,接受公众监督。

第五十六条  农民住宅的建设用地须尽量做到不推山、不填塘、不占田、不砍树、不搞不切实际的大拆大建。各省、自治区、直辖市人民政府须根据本地区实际情况,制定山区或丘陵地区、平原地区每户宅基地面积和住宅主楼基底面积标准,严格执行。

 

第十二章  住宅财政制度

第五十七条  地方各级人民政府要根据廉租住房和经济适用住房工作的年度计划,切实落实廉租住房和经济适用住房保障资金:地方财政要将廉租住房和经济适用住房保障资金纳入年度预算安排;住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房和经济适用住房建设;土地出让净收益用于廉租住房和经济适用住房保障资金的比例不得低于30%,各地还可根据实际情况进一步适当提高比例;廉租住房和经济适用住房租金收入专项用于廉租住房和经济适用住房的维护和管理。对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房和经济适用住房保障专项补助资金等方式给予支持。

第五十八条  廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的,可同时给予相关的政策支持。

第五十九条  中央与地方人民政府均须设置住宅保障基金,住宅保障基金由国家财政、地方财政和各种赠与款等构成。住宅补贴经费由中央与地方住宅保障基金区别各地区不同情况,按比例负担。

第六十条  住宅补贴对象。在城市,对于有权申请廉租住房、经济适用住房的低收入户、公共工程拆迁户和有权加入住宅合作社的居民进行住宅补贴。在农村,加大财政扶持力度,拓宽资金来源渠道,整合各项涉农预算内资金、专项基金、社会捐助、政策性贷款,提高资金使用效率。对于低保户、困难户、受灾户、公共工程拆迁户和特困村庄整体搬迁户进行住宅补贴。补贴办法采取“人头补贴”和“砖头补贴”相结合的方式进行。

第六十一条  住宅补贴审查。实行住宅补贴申请者评估制度,建立健全申请、审核和公示办法,并向社会公布;要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核,完善轮候制度。要严肃纪律,坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员,确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

第六十二条  强化年度复核工作,实行“自愿申请、逐级审核;分类保障、分期轮候;封闭运行、公开透明;动态监管,打击违法”的原则,建立严格的准入退出机制和同类住房内部流转机制,不得空置和出租。

 

第十三章  住宅税收制度

第六十三条  对于经济适用住房和合作住房的开发建设,均须采取免收不动产销售营业税等契税给予支持。

社会各界向政府捐赠廉租住房房源的,执行公益性捐赠税收扣除的有关政策

第六十四条  对于符合购买经济适用住房与合作住房的家庭实行减免个人所得税的退税政策。

为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。

第六十五条  对廉租住房、符合一户一宅制度且建筑面积在90平方米以下的经济适用住房、合作住房、自住性普通商品住房和所有普通农民住房免收物业税。对建筑面积在90平方米以上部分的经济适用住房、合作住房、自住性普通商品住房和所有超标准高档农村住房、高档商品住房征收物业税。

第六十六条  境内居民购买的第三套及以上商品住房,出售要征收不低于50%的资产增值税和不低于50%的个人所得税。

中华人民共和国境外居民和外国居民购买的商品住房,出售要征收不低于50%的资产增值税和不低于50%的个人所得税。

 

第十四章  住宅金融制度

第六十七条  建立不同层次的、有效率的住宅金融制度,降低住宅金融交易费用,抵御住宅金融风险,保护债权债务关系,最大限度地聚集社会闲散资金并转化为住宅建设和住宅消费资金,逐步完善和发展我国住宅金融制度。

第六十八条  充分发挥商业银行的住宅金融作用,不断健全和完善住宅金融市场,积极稳妥地扩大个人住房抵押贷款的总体规模,培育和发展住房抵押贷款二级市场,稳步扩大住房抵押贷款证券化试点工作,丰富和发展商业性住宅金融制度。

第六十九条  继续强制性地扩大住房公积金的覆盖范围,强化住房公积金的使用和管理工作。建立健全住房公积金的审计制度和内控制度,严厉打击挪用滥用的违法行为,确保安全和专款专用。改变资金闲置沉淀状况,简化审批环节和限制,提高住房公积金使用效率,重点帮助中、低收入家庭解决住房困难。

第七十条  改革现行住房公积金管理中心为政策性、专业性住宅金融机构,逐步实现住房公积金管理体制从“管理机构型”向“系统金融型”和“专业金融机构型”转变。创造条件将住房公积金的管理从政府住宅主管部门分离出来,成立中国公共住房银行,向中、低收入家庭和公共住房工程发放政府补贴的低息贷款。

第七十一条  支持发展住宅储蓄银行和住宅合作银行,积极鼓励民间住宅金融机构的创建,充分发挥住宅合作金融聚集民间资金的作用,以各种形式向其提供资金支持,扶持其发展,提高居民自己解决住房问题的能力。

第七十二条  建立政策性担保与商业性保险相结合的抵押保险机制。建立全国个人住房贷款担保体系,设立全国性住房贷款担保公司,为经济适用住房和合作住房购房人提供贷款担保。开办抵押信用保险和抵押寿险业务,为购房者提供更多的选择。

第七十三条  通过适度和有效的金融管制和宏观调控,以及恰当管制和调控方式的运用,推动住宅金融制度的稳步运行和健康发展。加强房地产信贷征信管理,充分利用央行信贷征信系统,加强贷前审查,有效防范房地产贷款风险。

 

第十五章  住宅行政制度

第七十四条  依法行政、政务公开、办事透明,是建立廉洁高效住宅行政制度的基本条件。为确保住宅开发建设审批验收的公开透明,必须使整个审批验收过程网络化,并将审批验收人员公示,接受社会监督。实行以下四项制度:第一,实行包括市、县(区)人民政府土地、规划、建设、城管、交通、民政、工商、税务、环保、节能、卫生等相关部门和自来水、电业、煤气、供暖等垄断性公用事业相关单位在内的集中办公审批验收制度;第二,实行审批验收人员集体负责制度,防止个别人滥用权力;第三,实行审批验收人员和审批验收进度网上公示制度,使整个审批验收过程网络化、公开化、透明化;第四,实行问责制度,强化对违法审批验收、推诿拖延行为的责任追究。

第七十五条  建立房价信息强制披露制度。提供正确的房价成本信息是维护住宅市场公平竞争和正常市场秩序的重要条件。廉租住房、经济适用住房、合作住房开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告。国家物价局和各级地方物价局均须加强房价统计研究工作,建立一个权威性、科学性、专业性的测算体系,定期公布廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房项目房价成本清单,向社会公众传达准确的房价信息,为宏观调控和财政、税收、金融监管及司法监察提供依据。

 

第十六章  法律责任

第七十六条  各级人民代表大会在每年开会期间,都要讨论和审议各级人民政府制定和执行城乡居民住宅建设的中长期规划和年度规划的情况。在人民代表大会闭会期间,各级人民代表大会常务委员会要对城乡居民住宅建设的中长期规划和年度规划的执行情况进行检查和监督,作为各级政府考核的重要标准。

第七十七条  落实工作责任。省级人民政府对本地区公共住房建设工作负总责,要对所属各市、县人民政府实行目标责任制管理,加强监督指导。有关工作情况,纳入对各级人民政府的政绩考核之中。公共住房建设是各级人民政府的重要责任。各级人民政府要把解决城乡居民住房困难摆上重要议事日程,加强领导,落实相应的管理工作机构和具体实施机构,切实抓好各项工作;要接受人民群众的监督,每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城乡居民家庭住房困难年度计划的完成情况。

第七十八条  国务院有关部门要按照各自职责,加强对各地工作的指导,抓好督促落实。建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部等有关部门负责完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部会同有关部门负责制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部会同建设部、民政部等有关部门负责制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。发展改革委会同建设部负责制定中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法。财政部、税务总局负责研究制定廉租住房建设、经济适用住房、合作住房建设和住房租赁的税收支持政策。人民银行会同建设部、财政部等有关部门负责研究提出对廉租住房和经济适用住房、合作住房建设的金融支持意见。

第七十九条  加强监督检查。直辖市、计划单列市和省会(首府)城市要把解决城乡居民住房困难的发展规划和年度规划报建设部备案,其他城市报省(区、市)建设主管部门备案。建设部会同监察部等有关部门负责执行情况的监督检查,对工作不落实、措施不到位的地区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任。对在解决城乡居民家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。要加大住房需求调节力度,引导合理的住房消费,建立符合国情的住房建设和消费模式。

第八十条  制定土地、规划、建设、城管、交通、民政、工商、税务、环保、节能、卫生等相关部门和自来水、电业、煤气、供暖等垄断性公用事业相关单位的各项方针政策、管理制度和问责制度,促进住宅建设又好又快发展。

第八十一条  确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房、合作住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治,要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平,在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理,确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

第八十二条  加强市场监管,坚决整治住宅开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。

第八十三条  加强住宅价格的监管,抑制房价过快上涨,保持合理的价格水平,引导住宅市场健康发展。

第八十四条  对于违反一户一宅制度者和假冒低收入骗取优惠者,予以重罚。

第八十五条  对于违反国有土地使用权出让合同约定的开发建设项目动工、预售等环节时限的开发建设单位,每日计收合同地价总额千分之一的违约金。

第八十六条  建立健全具有操作性、切实可行的制度措施,坚决打击非法囤积土地、低价转让土地、转让闲置土地、非法囤积房源、哄抬炒作房价等违法行为。

第十七章  附则

第八十七条  对于本法第二章至第十六章所述内容,均须分别制定相应法律,经全国人大常委会通过后颁布实施。

第八十八条  本法自200×年×月×日起生效。

(起草人:北京中产阳光房地产咨询有限公司 李明

  客:二次房改论坛·李明的博客)

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