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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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温总理的住宅国策  

2008-02-14 14:35:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据新华社记者张永兴、李涛报道,温家宝总理< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />20071119在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说:“如果提起人民生活,我最为关注的是住房问题。”他就中国房市明确地说了4点意见:首先,政府的职责最重要的是要搞好廉租房,让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此,中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设,再加上地方财政,投入将达到几百亿。他说,明年我们将加大廉租房建设的力度。其次,是建设经济适用房。他说,经济适用房大多数是面向中产阶级的,他们中有许多工资也不是很高。在中国,经济适用房户均面积90平方米是比较适当的,因为中国人多地少,“对廉租房和经济适用房,政府应提供和保障土地的需要,当然(这些)土地也要节约和集约使用”。第三,对于高档住房,主要靠市场调节,“但是也必须有国家的宏观调控,防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。第四,要让全国人民懂得中国的国情,中国是有13亿人口的国家,要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过1000万,每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工,也需要居住条件。所有这些问题,政府都要统筹兼顾。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

温总理的4点住宅国策可以概括为“三个层次,一条红线”:即面向低收入者(包括农民工)的廉租住房、大多数面向中产阶级的经济适用住房、面向高收入者的高档住房三个层次,守住18亿亩耕地的“红线”。

我认为,这是我国政府最高领导人第一次如此清晰、如此明确、如此全面地提出了住宅国策四项原则,为我国今后的住宅建设和《住宅法》立法指明了方向。

回顾全面房改的历史,早在十年前的1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)公布实施后,当时担任副总理的温家宝特别强调:大力发展经济适用住房“既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志” ,而且还说:“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体,发展经济适用住房可以满足他们的需求,是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。” “住房建设,有两点需要明确,一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变;二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诉建设部的领导,“加快经济适用住房建设,对改善居民消费结构,扩大住房消费,平抑房价,防止出现新的房地产过热,有重要作用。”由此可见,以经济适用住房解决包括中产阶级在内的广大中、低收入家庭的住房问题,是温总理的一贯思想。

但是,自从2003年以来,温总理的这个住宅建设指导思想受到了严重冲击。以2003812《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文件)为标志,改变了国发[1998]23号文件确定的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的住宅国策,规定“调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”, 明确了以商品住房为主的住房供应体系。以中央政治局委员、上海市委书记陈良宇,中央候补委员、山东省委副书记、青岛市委书记杜世成为代表的一批热衷于通过炒高房价拉动GDP、增加财政收入的领导干部南北呼应,致力于住宅市场化,积极培育开发商队伍,并且从中尝到了甜头,使原本只为富人设计的“开发商模式”,仅仅过了几年就取代了经济适用住房模式,垄断了住宅建设和消费市场。而原有的政府住宅开发队伍和一度蓬勃发展的住宅合作社被放弃后,或逐渐萎缩,或蜕变为开发商。廉租住房、经济适用住房逐渐被边缘化,从1999年“竣工面积超过1亿平方米,占同期商品住宅竣工面积比例超过了50%”,到2004年其完成的投资所占比重“大幅度下滑到4.6%”。 国发[2003]18号文件出台仅仅4年的时间里,全国多数大中城市的房价暴涨1倍以上,有的甚至上涨几倍。

这次转变,实质上是一次变相的国民收入的二次分配。一方面,普通百姓购房由低价的经济适用住房转变为高价的商品住房,部分房款转变为政府的土地收入和税收,减少了老百姓的实际收入,增加了政府的财政收入,使政府由此筹集了更多的财力来加快城市建设和加快经济发展速度。近几年城市建设速度和住宅建设速度加快也是有目共睹的事实,也在某种程度上归功于此,好比计划经济时代农产品的“剪刀差”加快了城市和重工业的发展一样。另一方面,部分房款转变为开发商的超额利润。政府要多收税,开发商要多赚钱,两个轮子一起转,房价飞上天!因此,这次住宅国策的转变调动了两个积极性:一是调动了地方政府的积极性,二是调动了开发商的积极性。房价越高,双方的积极性就越高,而双方的积极性越高,房价就会被推向更高!二者谁也不愿意看到房价降下来,谁也不愿意多建廉租住房和经济适用住房。这些人把住宅市场化奉为神明,在这些人的眼里,中国的住宅市场要全面市场化,比市场经济还要市场经济。他们不但把住宅市场化作为护身符,还把它当作大棒,挥舞起来打击不同意见,保护利益集团的既得利益。

然而,广大普通购房家庭被夹在两个轮子中间,承受着高房价之痛。两代人辛辛苦苦积攒下来的血汗钱,都被掏光了,很多家庭双方父母拿出养老钱为子女买房子,两代三家人都成了房奴,生活质量严重下降。所以说,官商合谋推高房价,不仅是腐败问题,更有深层次的经济因素、政策因素和体制因素。不仅是经济问题、社会问题,更是政治问题。

时过十年,温总理旧话重提,并且如此的清晰、明确和全面,可见用心良苦,应该引起各级领导、相关主管部门和全国人民的高度重视。

(北京中产阳光房地产咨询有限公司 李明)

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