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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法草案建议稿(一)  

2008-02-25 04:57:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中华人民共和国住宅法草案建议稿简要说明

本草案建议稿的立法原则和主要特点如下:

1.明确提出住宅权是每一个公民的基本人权。

2.明确提出保证低收入家庭和中产阶级家庭享有住宅社会保障和居住非营利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

3.明确提出在城镇,建立和完善以非营利公益性住房为主的廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。与此相适应,必须建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍。

4.明确提出在农村,巩固和完善以农民自助为主、农民互助为辅的住房建设模式,建立健全农民住宅保障制度。

5.明确提出在全国城乡普遍实行一户一宅制度,对于包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房和农民住房,强制实行一户一宅制度和准入退出制度。

6.明确提出设立国家住宅委员会和建设部住宅总局。

7.明确提出国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)国民经济和社会发展规划须单独编制“城乡全面小康住宅规划”,重点解决城镇低收入家庭和新市民家庭的住房困难问题,逐步实现人人享有适当住房的目标,使全国居民住宅幸福指数达到人民满意的程度。

8.明确提出建立廉租住房制度、经济适用住房制度、合作住房制度、商品住房制度、旧区改造制度、新市民住房制度、农民住房制度、住宅计划制度、住宅登记制度、住宅土地制度、住宅财政制度、住宅税收制度、住宅金融制度、住宅行政制度、住宅法律责任制度。对于以上十五项制度均须分别制定相应法律,经全国人大常委会通过后颁布实施。

全文如下:

中华人民共和国住宅法草案建议稿

第一章   

第一条  住宅权是每一个公民的基本人权。为确保公民居住权益,提高居住水平与公民住宅负担能力,改善住宅环境品质,使每一个家庭都能实现住有所居,特制定本法。

第二条  推行符合国情的住房建设模式和消费模式,保证低收入家庭享有住宅社会保障和中产阶级家庭享有居住非营利公益性住房的权利,是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。

第三条  在城镇,建立和完善以非营利公益性住房为主的四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。低收入家庭租赁主要由人民政府提供的廉租住房,或购买主要由人民政府作为开发人直接提供的经济适用住房;中产阶级家庭购买或租赁主要由人民政府和住宅合作社提供的非营利公益性经济适用住房和合作住房;其他高收入家庭购买或租赁主要由建筑开发商提供的商品住房。与此相适应,须建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍。

第四条  在农村,巩固和完善以农民自助为主、农民互助为辅的住房建设模式,建立健全农民住宅保障制度。

第五条  在全国城乡普遍实行一户一宅制度,对于包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房和农民住房,强制实行一户一宅制度和准入退出制度。

第六条  住宅决策协调机构,在中央一级为国家住宅委员会,负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策,协调解决工作实施中的重大问题。各级地方人民政府亦须设立住宅委员会,分别负责执行国家制定的发展城乡居民住房的目标、方针和政策,协调解决工作实施中的重大问题。

第七条  住宅管理机构,在中央一级为中华人民共和国建设部住宅总局,在各级地方人民政府为住宅办公室,分别负责国家和地方住宅建设的实施管理工作。

第八条  国务院和各级地方人民政府负责制定城乡居民住宅的中长期规划和年度规划,经本级人民代表大会讨论通过后予以实施。在优先处理的民生任务中,把人民的居住问题放在首位,并以包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房建设和新农村住宅建设的人民满意度作为各级政府考核的重要标准。

 

第二章  廉租住房

第九条  城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。全国所有城市都要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保;廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭有计划地扩大到低收入住房困难家庭。

第十条  廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

廉租住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平、区别享受保障家庭人口状况及财政承受能力等因素统筹研究确定。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,也可以考虑相对集中建设。

廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和区别家庭人口状况的保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。

第十一条  城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合,通过发放租赁补贴,增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中,对符合条件的城市低保家庭,可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

第十二条  采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。市、县(区)人民政府须组建国有独资公共住房开发企业,加大廉租住房建设力度。委托住宅合作社和开发商建设的廉租住房,须在用地规划和土地出让条件中明确规定项目的非营利公益性,建成后由政府收回或回购。

第十三条  对申请廉租住房补贴和实物配租的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核、街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。家庭成员已享受廉租住房政策或参与廉租住房申请的,不得重复申请。

第十四条  建设、收购的廉租住房产权登记在县(区)政府委托的单位名下,按照属地原则进行管理。建设、收购的廉租住房的产权人不得将房屋转让、抵押。

廉租住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。享受廉租住房保障的家庭,每年应按时向住房保障管理部门提供住房、收入、人口及资产变动情况,住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核,并按照复核结果,调整租赁住房补贴金额或者实物配租面积。不及时、不如实申报家庭住房、收入、家庭人口及资产状况的,依据有关规定予以处理。

住房保障管理部门定期对享受廉租住房保障的家庭住房、收入、人口及资产状况进行复核,对家庭收入连续一年超出规定收入标准的,取消其廉租住房保障资格,停发租赁住房补贴,或者在合理期限内收回廉租住房。

 

第三章  经济适用住房

第十五条  经济适用住房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、保障对象和销售价格,解决低收入家庭和中产阶级家庭住房困难的政策性住房。经济适用住房分为面向低收入家庭的经济适用房(简称低收经适房)和面向中产阶级的经济适用房(简称中产经适房)两种类型。对符合规定住房困难条件、申请购买经济适用住房的城市中、低收入家庭须做到应保尽保。

第十六条  经济适用住房保障对象的家庭收入标准和住房标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

经济适用住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平、区别享受保障家庭人口状况及财政承受能力等因素统筹研究确定,其中,低收经适房套型建筑面积控制在65平方米以内;中产经适房套型建筑面积控制在90平方米以内。

经济适用住房保障对象的家庭收入标准、住房标准和区别家庭人口状况的保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。

第十七条  市、县(区)人民政府每年都要按照计划建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市,要增加经济适用住房供应。经济适用住房须主要由国有独资公共住房开发企业和住宅合作社开发建设。委托开发商建设的经济适用住房,须在用地规划和土地出让条件中明确规定项目的非营利公益性,建成后由政府收回或回购。

第十八条  经济适用住房工作坚持政府主导,遵循以下原则:以区为主、全市统筹;自愿申请、逐级审核;公开透明、分期轮候;封闭运行、动态监管。

对申请购买经济适用住房的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核、街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。对符合标准的,纳入经济适用住房供应对象范围。家庭成员已享受经济适用住房政策或参与经济适用住房申请的,不得重复申请。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第十九条  经济适用住房属于政策性公共住房,购房人仅拥有有限产权。个人全资购买的经济适用住房,产权性质为私人所有,产别为“经济适用住房私有房产”。

第二十条  经济适用住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的,或购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,原经济适用住房由政府按规定回购,不得直接上市交易;或按照经济适用住房转让办法在经济适用住房交易中心挂牌向符合购买条件的家庭转让。经济适用住房转让后,五年内不得重新申请。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入家庭出售。

 

第四章  合作住房

第二十一条  合作住房是属于经济适用住房范围内的政策性保障住房,是住宅合作社通过社员集资合作建造的住房。住宅合作社是由城市居民为改善自身住房条件而自愿参加,不以营利为目的公益性合作经济组织,具有社团法人资格。

住宅合作社的主要任务是:发展社员,组织本社社员合作建造住宅;负责社内房屋的管理、维修和服务;培育社员互助合作意识;向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求;兴办社员居住生活服务的其他事业。

第二十二条  国家鼓励和扶持社会型住宅合作社的发展。住宅合作社的设立实行准则登记制,具有民事行为能力的公民、企业法人、社团法人和群众团体,均有权发起设立本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社。住宅合作社的设立须面向社会征集单位社员和个人社员,来自社会各界的非发起单位的社员,须占社员总数的30%以上。

住宅合作社的设立须经市、县(区)人民政府住宅主管部门进行资质审查,由市、县(区)人民政府民政主管部门依法登记注册。

住宅合作社的变更、合并、分立与终止均须依照国家有关法律法规进行。

第二十三条  住宅合作社实行独立核算、民主管理、自我服务和第三者监管制度。社员大会和社员代表大会是住宅合作社的权力机关,由全体社员组成。理事会是代表和执行机关;监事会是监督机关,均由社员大会和社员代表大会选举产生。

住宅合作社的资金实行签约银行监管制度。住宅合作社的财务机构由签约会计师事务所派出,并由签约会计师事务所派出代表担任财务总监。财务实行公开化、透明化管理,定期向社员公布工程进度、财务收支和工程费用情况。住宅合作社理事会成员必须有法律顾问和房地产专家作为独立理事参加,监事会成员必须有银行监管代表和签约审计师事务所代表作为独立监事参加。

第二十四条  合作住房属于政策性公共住房,保障对象必须是无房户和住房困难户,且在城市中有固定工作、购房自住的常住人口。购房人仅拥有有限产权。个人全资购入的合作住房,产权性质为私人所有,产别为“合作住房私有房产”。

第二十五条  合作住房的保障方式主要是政府在土地、税收、金融等方面提供支持;住宅合作社在非营利公益性的原则下向社员提供成本价普通商品住房。同时,创造条件推行合作住房的租赁和部分产权制度。

合作住房的套型建筑面积须控制在90平方米以内。

第二十六条  合作住房遵循自愿申请、逐级审核;公开透明、分期轮候;封闭运行、动态监管的审核销售原则。对申请购买合作住房的家庭实行街道办事处(乡、镇)、县(区)、市三级审核,街道办事处(乡、镇)、县(区)两级公示制度。对符合标准的,纳入合作住房保障对象范围。家庭成员已享受合作住房政策或参与合作住房申请的,不得重复申请。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买合作住房。

第二十七条  非本地城镇常住人口,不得加入住宅合作社,不得以任何名义购买合作住房。购买合作住房只能用于申请家庭及其成员自住,不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动。已经购买了合作住房的家庭又购买其他住房的,或购房人因各种原因确需转让合作住房的,由住宅合作社按照规定进行回购,或按照合作住房转让办法在合作住房交易中心挂牌向符合购买合作住房条件的家庭转让。合作住房转让后,五年内不得重新申请。上述规定应在合作住房购房合同中予以明确。住宅合作社回购的合作住房,继续向符合条件的住宅合作社社员家庭出售。

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