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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法草案建议稿(二)  

2008-02-25 05:02:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第五章  商品住房

第二十八条  房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,简称开发商。商品住房是开发商以营利为目的建设的居民住宅和公寓。开发商须兼顾社会利益,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

积极发展住房租赁市场,鼓励建筑开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

第二十九条  境内居民购买的第一套商品住房,有权享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策和公积金贷款政策。境内居民购买的第二套及以上商品住房,不得享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策和公积金贷款政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套()以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%

第三十条  中华人民共和国境外居民和外国居民,在境内工作或合法居留满一年,只可以购买一套自住商品住房,但不能享受国家的低首付、优惠利率商业贷款政策。

境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品住房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。

 

第六章  旧区改造

第三十一条  加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区,城市人民政府要制定改造计划,因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求:困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。

第三十二条  积极推进旧住宅区包括“城中村”的综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨,遵循政府组织、居民参与的原则,积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

 

第七章  新市民住房

第三十三条  本法所称新市民是指没有取得城市户籍、但每年都在同一城市工作和居住6个月以上的城市常住人口。城市人民政府须多渠道改善进城务工的新市民居住条件。用工单位要向新市民提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。新市民集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,集中建设向新市民出租的集体宿舍,但不得按商品住房出售。城中村改造时,要考虑新市民的居住需要,在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下,集中建设向新市民出租的集体宿舍。有条件的地方,可比照经济适用住房建设的相关优惠政策,政府引导,市场运作,建设符合新市民特点的住房,以新市民可承受的合理租金或房价向新市民出租或出售。

第三十四条  连续在同一城镇工作满2年的新市民户,有权在所在城镇依法申请加入住宅合作社,并按照社员权利平等购买或租赁合作住房。连续在同一城镇工作满5年的新市民户,有权向所在城市依法申请购买经济适用住房。连续在同一城镇工作满10年的新市民户,有权向所在城镇依法申请廉租住房。各地人民政府住宅主管机关和住宅合作社须依法办理,不得歧视。

新市民户提出上述申请获得批准后,须在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地,或者在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地使用权之后,与所在村民委员会重新签订宅基地和承包土地使用权的租赁合同,并支付租金,办理相关公证手续后方可入住,否则不得入住,该项批准在限期届满后自动失效,获批住房由批准单位另行分配。

第三十五条  新市民户购买商品住房并取得城市户口定居后,须在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地,或者在限期内放弃原来在农村的宅基地和承包土地使用权之后,与所在村民委员会重新签订宅基地和承包土地使用权的租赁合同,并支付租金,办理相关公证手续。在限期内拒绝办理相关手续和公证者,所在村民委员会有权依本法予以收回其宅基地使用权和土地承包权。

 

第八章  农民住房

第三十六条  尊重农民意愿,维护农民利益,增进农民福祉,扎扎实实规划和推进社会主义新农村住宅建设。突出和激发农民的自发、自助、协同的主体意识和创造性、积极性和主观能动性,调动农民的组织、策划、设计、实施、改进、维护能力。实现住宅建设改造与新农村的其它环节有机结合,统筹协调、互相促进。

第三十七条  加强农村基础设施建设和特困村庄整体搬迁及安居工程建设,加大财政扶持力度,拓宽资金来源渠道,整合各项涉农预算内资金、专项基金、社会捐助、政策性贷款,提高资金使用效率。

第三十八条  建立农村住宅性能评价体系,开展新农村住宅建设试点示范,推广住宅适用技术的系统集成。

第三十九条  开展农村集体土地房屋权属登记工作,保护房屋所有权人的合法权益。积极开展农房转让业务,对那些进城务工、经商,已在城镇安家落户,农村房产闲置不用的住宅,经本人和村民委员会依法办理相关手续后,经村民大会讨论通过,可以另行安排。支持农民依法以住宅抵押获取贷款,改变农民获得农业生产资金的方式,促进农民经济快速发展。

 

第九章  住宅规划制度

第四十条  国家和各省(自治区、直辖市)、市、县(区)国民经济和社会发展规划须单独编制住宅保障规划,重点解决城镇低收入家庭、新市民家庭的住房困难问题,逐步实现人人享有适当住房。

第四十一条  国务院和各级地方人民政府编制的住宅规划均须详细编列各类住房的发展目标、政策措施、具体解决方案,并向社会公布。

第四十二条  解决城乡住房困难家庭的住房问题,要坚持立足国情,满足基本住房需要;统筹规划,分步解决;政府主导,社会参与;统一政策,因地制宜;省(自治区、直辖市)级人民政府负总责,市、县(区)人民政府抓落实。

 

第十章  住宅登记制度

第四十三条  开展住宅普查工作,建立住宅、宅基地经常性的全民登记和住房交易申报制度,与房地产交易系统、央行信贷征信系统、公安户籍管理系统等信息系统密切协作,健全全体居民住房档案和收入档案,实行全国联网的住宅登记管理系统动态更新管理,对每个人和每户居民的住宅情况都要做到有案可查。

第四十四条  城市人民政府须开展年度低收入家庭住房状况调查,建立低收入住房困难家庭住房档案,规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理。

第四十五条  农村县、乡镇人民政府和村民委员会,须建立低保户、困难户、受灾户、公共工程拆迁户和特困村庄整体搬迁户住房档案并加强管理。

 

第十一章  住宅土地制度

第四十六条  社会主义土地国有的优越性决定了人民政府可以调控地价,进而可以调控公共住房的房价。各级人民政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中、低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。廉租住房、经济适用住房、合作住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。住宅的土地供应须实行优先供应包括廉租住房、经济适用住房和合作住房在内的公共住房的制度,公共住房建设用地年度计划没有落实之前,不得供应商品住房所需土地。

第四十七条  廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位,并合理确定区位布局。禁止以廉租住房、经济适用住房为名,以划拨方式取得土地后,又将土地挪用于商品住房开发。

第四十八条  合作住房的建设用地须在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下,得到用地充分保障。采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,使合作住房能够以合理的市场价格获得建设用地。

第四十九条  商品住房的建设用地须采取招标、拍卖、挂牌转让的方式进行。建立健全土地出让合同。

第五十条  严格约定开发建设项目的动工、预售等环节的时限。存在延期动工、预售、竣工和欠缴土地出让金等行为的开发建设单位,在未有效整改前一律不得进入土地一级市场;储备土地超出其开发能力的,不得继续参加土地招标和拍卖。

第五十一条  每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应的土地能够及时开发建设,形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。对成片开发建设的土地,要统一规划,统一进行基础设施建设,按“净地”分块供应,以增加土地供应的宗数,防止大面积“圈占”土地现象的发生。同时,收回的闲置土地,要优先安排建设廉租住房、经济适用住房和合作住房。

第五十二条  各地住宅主管机关须将闲置土地监控、处置关口前移,实现对开发建设过程的全程监管。定期全面公开各开发建设单位拥有土地的数量和开发建设进度,方便社会监督住宅开发建设行为和政府各部门依法行政行为。

第五十三条  加强批后监管,对住宅开发用地逐宗检查,重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况,对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费;还将进一步加大对土地违法违规行为的查处力度,对违反合同等约定的,要严肃查处并按有关约定进行处罚。

第五十四条  住宅用地受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第五十五条  住宅国有土地的一次开发须由国有独资住宅开发企业、住宅合作社、建筑开发企业在同等条件下平等参与,采取招标方式进行。住宅国有土地一次开发项目验收合格并交付使用后,须在一个月内向社会公布项目决算报告,接受公众监督。

第五十六条  农民住宅的建设用地须尽量做到不推山、不填塘、不占田、不砍树、不搞不切实际的大拆大建。各省、自治区、直辖市人民政府须根据本地区实际情况,制定山区或丘陵地区、平原地区每户宅基地面积和住宅主楼基底面积标准,严格执行。

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