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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(四十六)  

2008-10-12 17:52:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第八章农民住房概述< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

第一节  农民住房释义

国家统计局农调总队和有关部门参照世界中等国家的平均水平,更主要是根据我国农村的实际情况,经过反复讨论研究提出了我国农业小康社会的指标体系,共分六大方面,十八项具体指标。农村居民居住质量指数作为农村全面小康社会生活质量方面四个评价标准之一,是整个指标体系的第十一条评价标准,占农村全面小康社会指标体系权重的11%,达标率要高于75 %[1]

居住质量,成为全面小康建设在生活质量方面的重要内容。农村居民居住质量指数,是反映出村居民居住条件好坏的指标。

按照有关方面研究,体现生活质量的吃、住、用、行四个主体指标:在温饱阶段或总体小康阶段,主要解决吃的满足程度;全面小康阶段,主要解决住、用的满意程度;进入现代化阶段,主要解决行的满足程度。

全面小康社会对农民居住质量总的要求是:人均要有一间高质量的住房,住房外要有硬质路面与村庄相连的道路,多数人饮用清洁自来水;使用卫生厕所和清洁能源。以上几个方面构成居住质量指数,加以具体提出量化的指标要求,在全面小康18个指标中占11%的权重,是第四位的重要指标。

鉴于长期以来,农村居民生活条件差,居住环境改善难度大。由于农村公共基础设施投资匾乏,农村居民住房设施配套不完善、卫生标准低、室外环境脏乱差现象相当普遍。据有关方面测算,2002 年农村全面小康的居住质量指数实现程度只有8.8 %。从构成看,目前饮用自来水的农村居民只有28 % ,使用包括煤炭和柴草在内非清洁能源燃料的农户占93.4 % ,农村中冲水卫生厕所使用普及率不到10 % ,粪便无害化处理率只有49 % ,农村废物垃圾堆积室外,不能及时处理,造成环境污染。这种状况得不到有效解决,农村落后面貌不能改进,建设社会主义新农村的目标就难以落实。

为了实现居住质量指数75 %的目标。从以下6个方面提出具体要求:

一、80 %以上农户人均住房面积达到< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />25 平方米。这是住房数量要求,也是住好的前提。从总体上讲,2000年我国农民人均居住面积已达到24.8平方米,但人均居住面积大于25平方米的农户不到一半,剩下一半农户人均居住面积低于全国平均水平。按照全面小康社会的要求,提升农村居民住房面积仍有较大空间。这项指标占综合评价指数10%。

二、钢筋混凝土结构和砖木结构住房比重达到95 % , 基本消灭土坯房,这是住好的质量要求。据有关方面抽样调查,2000年房屋为钢筋混凝土结构的农户占24.8 % , 房屋为砖木结构的农户占54.9 % ,两合计已接近80 % , 应该说消灭土坯房的目标是可以办到的。这项指标占综合评价指数10 %。

三、饮用自来水的农户达80 %以上。资料显示:2000年全国农村使用自来水的农户有27.7 % ,使用其他安全饮用水的农户占37 % ,两项合为64 . 7 % ;使用河塘湖等非清洁饮用水的农户仍有35.3 %。人均纯收入在6 000元以上的农村居民家庭中,有58.3 %的农户使用自来水,比全国平均数高30.6个百分点。同期城镇居民家庭自来水使用率为81.1 %2000年全国人口普查)。为此,希望20 年后农村居民饮用自来水的比重达到城镇居民目前水平。这项指标占综合评价指数25 %。

四、使用清洁能源的农户达70 %以上。据全国第五次人口普查资料,2000年农民家庭使用燃气或电等清洁能源的只有6.6 % ,北京和上海郊区农民也分别为30.5 %和63.7 %。考虑到使用清洁能源,不仅是现代化社会发展的重要标志,更是环境保护的客观要求。要积极推广太阳能、风能等清洁能源,有条件的地方利用核能、潮汐能等高科技能源。为此,把使用清洁能源这一标准定为70 %以上,占综合评价指15%。

五、使用卫生厕所的农户达70 %以上。2000年全国农村有水冲式厕所的农户只占7 % ,使用不卫生的旱厕大约有2 亿多处,有的地方连茅坑都没有,粪便遍地,蚊蝇成群,加上养殖业产生的禽畜粪便约20 多亿吨,成为污染农村环境和导致发病的一大难题。农村急需进行一次厕所卫生革命。卫生厕所不一定都要用城市冲水式厕所,可以用沼气池式厕所,总之现状必须改变。农村建全面小康,必须保证70 %以上农户使用卫生厕所。这项指标占综合评价指数25 %。

六、室外道路为硬质路面的农户达到80 %以上。目前一些农村普遍存在的情况:农民很重视室内建设,较少关心室外环境。即使在东部一些发达地区,远看住房盖得不错,近看蝇虫满地,雨天道路泥泞,环境状况很差。除了卫生和绿化条件改善外,室外道路建设必须跟上去,硬质路面要求达80 %以上。农民生活城市化和花园化,是社会主义新农村建设的重要内容,居住条件和环境必须有个根本的改观。这项指标占综合评价指数15%。

根据专家的意见,在计算综合居住质量指数时,把以上6 个方面单项标准和权数,计算综合居住质量指数为78 % ;考虑地区差异情况,确定农村全面小康社会农民居住质量标准为75 %。这是完全可行的。[1]

 

第二节  农民住房与新农村建设

尊重农民意愿,维护农民利益,增进农民福祉。加强农村基础设施建设,扎扎实实规划和推进社会主义新农村住宅建设。突出和激发农民的自发、自助的主体意识和创造性、积极性,调动农民的组织、策划、设计、实施、改进、维护能力。实现住宅建设改造与新农村的其它环节有机结合,统筹协调、互相促进。

开展新农村住宅建设试点示范,建立农村住宅性能评价体系,推广住宅适用技术的系统集成。

我国经济自1978年以来,经历了二十余年的快速增长,2005年人均GDP已经超过了1700美元,基本具备了解决“三农问题”的财力基础。我国城乡之间越来越大的经济发展水平差异,日益成为制约内需、影响经济发展的瓶颈因素。2004年城镇居民人均可支配收入、农村人均纯收入分别为94216元、29364元,在不考虑农村税收影响时,前者为后者的3.2倍。城乡二元体制,造成了转型期社会新的不稳定因素。经济、社会因素,决定农村问题成为当前必须且能够破解的问题。

新农村住宅建设应着力从以下五个方面下工夫:

一、观念。借鉴韩国新村政策经验,地方政府要同时扮演好支持、引导、协调、公共服务的多种角色。把住宅建设改造与新农村的其它环节有机结合,实现统筹协调、互相促进。农村住宅建设应遵循减量化、再利用、可回收的“3R”原则,培养降低全寿命周期成本的意识,完成三个观念的转变:从重外观、面积向重“四节一环保”、与环境和谐转变,从低性能、低寿命向高性能、长寿命转变,从重拆建向重修缮、重基础设施建设转变.

二、法律法规。推动新农村建设深入开展,首要工作就需建章立制,健全涵盖农村住宅建设全过程的法律法规体系:包括设计、施工、质量管理、流通、拆迁等方面。主要建议包括:制定《农村和集镇规划法》。由于农村土地规划的基础性地位,建议研究现有《村庄和集镇规划建设管理条例》升级为《农村和集镇规划法》的可行性。制定《社会保障法》。应尽快研究制定《社会保障法》,并把农民的养老、医疗保障纳入法律保障的范围。制定《农村基础设施条例》。作为新农村住宅建设中的一项重点内容,应尽快研究制定农村道路绿化、供水、垃圾收集、照明、排污、环境保护等一系列管理条例。制定《空心村整治条例》。切实解决农村废弃住宅对土地资源的浪费,明确责任主体。制定《农村住宅质量管理办法》。从设计、施工、使用、改造全过程明确农村住宅建设的质量监管责任、程序和运行规则。进一步完善现有的法律法规。

三、资金。与城市相比而言,因为没有税金和土地出让金这两大块用于改善基础设施的资金来源,长期以来欠账太多。建议加大各级财政扶持力度,拓宽资金来源渠道,整合各项涉农预算内资金、专项基金、社会捐助、政策性贷款,提高资金使用效率。

四、技术。要组织力量加强农村住宅产业化技术的研究,包括标准化设计、工业化生产、机械化施工、通用化配套各方面。筛选适合农村的实用技术,健全农村住宅建设的标准、规范。重视由政府主导对农村住宅建设给予一定的技术支持,如政府免费为农村提供旧房改造图纸,沼气、太阳能等可再生能源利用措施与住宅的一体化设计等。尽快出台“农村住宅建设户型区间引导标准”、“农村旧房改造技术要点”、“村庄整治技术标准”和“农村可再生能源利用技术要点”,建立农村住宅性能评价体系。开展新农村住宅建设试点示范,推广住宅适用技术的系统集成。

五、管理。新农村建设涉及建设、农业、民政、财政等多个部门,需要各级政府、多个部门的支持、统筹协调形成合力。就住宅建设而言,笔者认为应重点把好三个关口,一新农村住宅建设资金的管理和使用;二是规范宅基地的审批程序;三是住宅建造或改造质量的把关。[1]

随着各地对村镇建设重视程度的提高和规划意识的加强,我国村镇住宅的形态经历了从上世纪80年代初期的无管理、无规划、无设计的状态到目前逐步实行统一规划、集中居住、统一建设的阶段。最近,建设部有关部门对山东省的调研结果充分显示了这一巨大变化。

一、人口向镇区集中的态势明显加快,农村建房增量减少。

山东省共有1533个乡镇,其中有1237个镇,296个乡,94146个村,居住人口7243万,总户数为2030万户。随着农村经济的发展和加工业的发展,人口向城市和城镇集中的趋势日渐加快。到20O3年底,全省有小城镇1461(建制镇1165个,集镇296),驻地人口达1130.1万人,平均每镇7735人,比1999年多2393人,增长了45%。镇区人口在2万人以上的中心镇99个,5万人以上的镇有6个。全省43个小城镇3年吸纳农村剩余劳力315万人,平均每镇7319人。对山东省沂水县的调查显示,近年来全县农村外出务工人员187832人,向小城镇转移人口18809人,占10%。随着人口向城镇的迁移,农村近年来建房数量的增量逐步减少。

二、村镇住宅建设的模式逐步改变,节约了土地资源

据不完全统计,自1978年以来,山东省村镇98%的居民新建和翻建了房屋。2003年全省村镇建房42万户,4108万平方米。村镇住宅建设的模式逐步改变,节约了土地资源。山东省桓台县马桥镇把城镇建设与旧村改造结合起来,冻结了农房宅基地审批,要求新建住房的农户,必须集中到镇区的住宅小区,目前已经完成了6个居住小区的详细规划,部分项目已经完成。建成后,全镇居住用地将减少60%。兖州市确立了“统筹规划、分步实施、先易后难、点上突破”的基本思路,力争用1015年的时间,将全市400多个行政村迁并建设成1O0个中心村,预计节约土地10万亩。该市兴隆庄镇结合压煤搬迁,实施迁村并点,腾出土地发展纸浆林基地、标准化养殖基地,全镇纸浆林发展到26万亩,标准化养殖场25个,有力带动了农民收入增加。新兖镇已启动了七大中心村建设,合并村庄20个,其中4个中心村已形成规模,建设多层住宅小区8个,总面积30万平方米,建设小康楼3000余栋,总面积32万平方米,节约土地6000多亩。义堂镇夏坡村对每位改造户由村集体给予6 000元补助,调动了村民参与建设楼房的积极性。[1]



[1] 张根生主编《中国农村全面小康标准解读》,海天出版社 200411月第1 5

[1] 张根生主编《中国农村全面小康标准解读》,海天出版社 200411月第1 4750

[1] 孟文强:《农村住宅建设的视角》(全国县域新农村建设理与实践研讨会征文二等奖),载于www.dqnews.com.cn 2006-6-12 德清新闻网

[1] 《农村住宅建设出现新趋势》,中国工厂管理网http://www.chinafm.org/日期:2006-6-28  源自:中国建设信息网

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