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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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记者视线:住房保障呼唤住宅立法  

2008-03-29 17:02:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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记者视线:住房保障呼唤住宅立法

北京人民广播电台记者  连新元

近日(317号),在全国两会进行的一场新闻发布会上,新组建的住房和城乡建设部有关负责人透露,《住房保障条例》被列入今年的国务院立法计划,不久将面世。而就在这次全国两会上,希望制定《住宅法》的呼声也在高涨,先后有三位全国人大代表提出了制定《住宅法》的建议。

在我们的印象中,有关住房的法律法规已经不少,比如《物权法》、《建筑法》、《物业管理条例》等等,为什么还要制定《住房保障条例》和《住宅法》呢?即将出台的《住房保障条例》和将来可能制定的《住宅法》又将起什么作用?今天的记者视线,请听新闻广播记者连新元的报道:《住房保障呼唤住宅立法》。

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(李明:这是一件好事。比以前有进步,对于保障低收入人群的住房问题,从法规上能起到促进作用。但远远不够,比照住宅法低了一个层级。)

319日,听说《住房保障条例》即将出台,李明向记者说了上面这番话。李明是住宅立法论坛的发起人之一。224号,在全国两会召开之前,他还参与组织了一个住宅保障博士生论坛。在这次论坛上,来自首都40所高校的300多名博士生向全国人大代表发表公开信,建议人大代表提交一份关于加快《住宅法》立法的议案,他们还起草了《住宅法草案建议稿》,供代表们参考。

(李明:这次人大会期间,我们的住宅法建议稿,得到郑功成代表的修改之后,正式提交了。山东代表团的一个代表,也提出了建议,据说联名了三十人以上。)

据了解,在这次全国人大会上,郑功成等全国人大代表已经提出了议案,建议加快《住宅法》的立法进程。作为议案起草和领衔人,郑功成代表还提交了《住宅法立法建议稿草案》。据李明介绍,建议草案的内容,主要是确立城乡居民的住宅权,实现人民住有所居。

(李明:住宅法不仅涵盖低收入人群,还提出如何保障中等收入人群。住宅法中就要提出和解决这个问题。)

谁能享受廉租房、经济适用房等保障性住房?这是李明希望《住宅法》能够明确的问题。这个问题也是事关我国住房体制的重大问题。但近年来,保障性住房的申请标准在不断变化,让不少人无所适从。家住海淀区万寿路的王先生就有过这样的遭遇。王先生一家四口人挤在一套建筑面积53平方米、使用面积只有37平方米的房子里,买一套经济适用房是他多年的梦想。

(王先生:你看,门厅里也摆了一张床。儿子也结婚了,非常不方便。)

走进王先生的家,迎面是一个小饭厅,但这里已经被一张双人床占据,刚结婚的大儿子暂时把这里当作新房。再往里走是老两口的小房间,只有七八平方米。小儿子原来住在阳台上,后来就出去租房了。去年6月,王先生下决心排队买一套经济适用房。

(王先生:前后跑了五趟,从万寿路到花市,天没亮就起来,带上小马扎,还有药,去排队。总算把手续给办了,但今年去街道申请的时候,他们说,现在政策变了,原来不足15平方米可以申请,现在不足10平方米才可以申请。这个表就作废了!)

经济适用房买不了了,王先生也想过买商品房,但儿子每个月工资只有1000多块钱,无力负担;以自己的名义买吧,这都已经60多了,银行也不会放贷。无奈之下,王先生和老伴只好租房,前两天刚委托中介找了一套石景山的房子。王先生说,因为那里的房租便宜一些。

(王先生:只好租房,这里给儿子住。我也想开了,但老伴总觉得这样是寄人篱下。我已经老了,不能再拼了,只能这样,真是很无奈!)

买不到保障性住房,王先生选择了退出,只能望房兴叹。的确,随着房价飞涨,买房难成了很多人头疼的问题。也有不少人无奈进入商品房市场,通过借钱和贷款实现住房梦,所谓的“房奴”也因此产生。在不久前举行的一个论坛上,全国人大环境与资源保护委员会委员、国土资源部原副部长蒋承菘就表示:

(蒋承菘:现在问题的核心是,我们对于住宅权这个概念有模糊的认识,认为住宅权就是用市场的办法来全部配置,它的思路就是住宅的权利需要市场方面进行调剂,这种方式究竟对不对?土地价格越来越高,商品房价格也越来越高,这就需要我们考虑。我想对于人们的住宅权,这一个是公民基本的权利,究竟是属于公益性的,还是商业性的,值得我们重新考虑。)

蒋承菘认为,即便是在推进市场化改革的过程中,也绝对不能忽视住房的社会保障功能,不能弱化住房的居住功能。但正是对这一问题认识不明确,一段时间以来,有些地方保障性住房的供应量不增反降;申请的标准也在低收入家庭和中低收入家庭之间游移不定,虽然只有一字之差,但政策的取向完全不同。住宅立法论坛发起人李明认为:

(李明:1998年国务院23号文件,明确提出住宅由实物形式向商品化转变,要建立经济适用房为主的住宅供应体系。大部分家庭的住房由政府解决。到2003年,经济适用房被定义为“解决低收入家庭”,由政府解决大部分家庭住房变成了小部分人的住房,也就是20%左右低收入家庭,但即使是这样,2003年以后,也没有达到20%的目标。每年经济适用房的面积都在萎缩。)

事实上,我国政府早在1998年就提出深化住房体制改革,建立由商品房、经济适用住房、廉租房构成的多层次的住房供应体系,满足不同收入群众的住房需求。然而,由于房地产连着消费和投资,关系GDP增长,相比对住房“市场化”的热情,地方政府对本应负起的“保障”责任动力不足。因此,出现了一方面房价上涨过快,一方面大量中低收入家庭“望房兴叹”的景象,目前全国仍有近1000万户低收入住房困难家庭人均建筑面积不足10平方米。

(李明:在香港,50%的住房由政府提供。日本中低收入家庭的住房也主要由政府解决,国有的日本住房建设工团,专门解决中等收入家庭住房问题;而低收入家庭,由地方政府解决。这样解决了中低收入家庭的住房问题。即使在美国,1949年就颁布了相关法律,确保居民能买得起房子,至少能租得起房子。而新加坡,80%以上的家庭住房都由政府解决。)

就在813号,国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,也就是通常所说的24号文,文件开篇就提出:“住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。”这个文件的出台,被外界称为“房改新政”。“保障性住房”被提到了前所未有的高度,“重市场轻保障”的住房模式有望得到根本性转变。

(蒋承菘:这就跟我们的土地联系起来了,土地是最基本的资源,现在我们把住宅的土地进行商品运作,如果土地是作为保障基本住宅的用途,那么它就不一定是商业性。商品房是生产资料,但人们的基本住宅不是,这是它最基本的权利,所以这应该不一样。每一个城市的居民,都应该具有相应的最低住宅标准的权利,像农村居民一样,每个都应该有一个相应的权利,国家和政府就应该保证权利的实施。)

国务院200724号文规定:“廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应”,“对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。”

然而,现有土地制度似乎并不能激励地方政府充分保证保障性住宅用地的供应。对于某些地方来说,“招拍挂”一块地就意味着财政多一份收入。因此,专家们认为,要从根本上改变我国住房保障制度的现状,光靠政策指导是难以落到实处的,必须制订一部法律,对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范,确定政府在住房市场的责任和义务,明确政府在住房市场的角色。中国人民大学法学院副院长、北京市房地产法学会副会长龙翼飞教授认为,应该尽快颁布《住宅法》,用法律的形式将各级政府在住房保障方面的责任明确下来。

(龙翼飞:住宅法本身涉及到社会保障法的性质,同时又是财产法,因此他在实行方面政府的责任就会凸显出来,政府要有很切实地法律措施,来保证它的实现。现在的廉租房建设,很难说是一个制度化和常态化的举措,未来应该有坚定的方向,才能保障我们中低收入人群实现住有所居的愿望。政府作为一个社会的服务者,必须在土地资源方面给于优先考虑。)

据了解,即将出台的《住房保障条例》将把已经实施的关于住房保障方面好的做法以制度形式固定下来;但《条例》仅针对低收入家庭保障问题,不涉及中等收入家庭问题。在中等收入家庭住房问题的解决上,至今争议不断,这个群体是否应该纳入保障性住房范围,是否该允许居民为解决自身问题成立住房合作社,没有明确说法。专家们希望《住宅法》能给出答案。

然而,由于涉及多方利益,《住宅法》的制定不会一帆风顺。在当前房地产市场迅猛发展的背景下,有些问题早已演变成利益的博弈。李明告诉记者:

(李明:2006年初,2,625名广钢职工和家属搬入广州市第一个由企业自建的经济适用房项目:邻近地铁的金鹤苑小区,均价为2,050元每平方米。广钢集团董事长、党委书记陈嘉陵接受记者专访时表示:“要想把房价调下来,必须提供更多的廉价房,开发商是不可能这么做的。”“如果未来有地、政策又允许的话,我们还是可以再盖的,那个时候我们会做得更好、更完善,让更多的员工能够改善居住环境。”但< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />2007315日,许多媒体刊登了广州市房地产协会对“单位自建房是开历史倒车”的“炮轰”消息。在德国,政府资助大中型企业用自有资金建造并在税收上得到国家优惠的职工住宅。我们也应该支持大中型企业为职工建设合作住房。)

争议还会继续,但制定法律法规来保障居民的基本居住权已成为业界共识。而且,在中央日益重视民生问题的背景之下,我们有理由期待《住房保障条例》和《住宅法》尽快出台。

就在十七大报告中,胡锦涛总书记明确提出:“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。同时还提出:“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度,更是第一次谈到保障方式和保障对象。

 

(该节目于20083231845播出。播出频率是AM828/ FM100.6,北京人民广播电台新闻广播。

同时,您可以登陆北京广播网(www.bjradio.com.cn),点击“实时收听”栏目中的“新闻广播”,网上收听同步直播。)

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