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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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第十三届亚洲房地产学会年会入选论文:温总理的住宅国策与中产阶级住宅保障制度设计(续一)  

2008-07-12 10:20:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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温总理的住宅国策与中产阶级住宅保障制度设计

(续一)

三、关于中产阶级住宅保障的建议< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

为贯彻落实党的十七大提出的改善民生、住有所居的精神,为解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题,现就中产阶级住宅保障问题,提出如下建议:

(一)总理国策需要落实

温总理提出的住宅国策四项原则中包括了中产阶级住宅保障的三项原则,为中产阶级住宅保障提出了制度设计的框架:第一,经济适用房大多数是面向中产阶级的,他们中有许多工资也不是很高;第二,在中国,经济适用房户均面积< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />90平方米是比较适当的,因为中国人多地少;第三,“对廉租房和经济适用房,政府应提供和保障土地的需要,当然(这些)土地也要节约和集约使用”。这些原则需要落实。

落实温总理提出的住宅国策,还有很长的路要走。20071119建设部等7部委印发的《经济适用住房管理办法》(建住房<2007>258号)规定:“本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”该文件仍然重申了原来的政策,温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”住宅国策继续被束之高阁 ,温总理确定的住宅国策法制化成为当务之急。

(二)住宅立法需要加快

1住宅法是住宅立法体系中的基本法。早在1983年,《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中。按照全国人大代表议案的要求,2001年我国首部《住宅法》已经开始起草论证,但由于种种原因,至今没有纳入全国人大的立法计划。在当前的形势下,尽快推出《住宅法》不但具有必要性,而且具有紧迫性。

2将《中华人民共和国住宅法》列入2008年立法计划,加快制定、颁布并在《中华人民共和国住宅法》中充分体现温总理明确提出的住宅国策三原则,是第十一届全国人大代表、立法机构和广大法律工作者的责任。

3、贯彻落实温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”住宅国策,是各级政府的和住宅主管部门的职责,对于行政不作为的官员应该问责。

(三)房改历程需要总结

11998公布实施的国务院23号文件明确规定:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”据当时建设部估算,全国城镇高收入家庭和最低收入家庭各为10%左右;其余80%的家庭都属于中低收入,他们都有权依靠购买经济适用房来解决住房问题。在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上,温家宝就特别强调:“建立新的城镇住房供应体系,重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志。”

220038月,建设部起草的国务院18号文件将上述规定调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。经济适用房被重新定义为“具有保障性质的政策性商品住房”,被限制在一个很小的范围内,建设规模逐渐萎缩,管理混乱。

320078月发布的国发24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确指出: “以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,力争到‘十一五’期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。”全面房改十年,艰难回归住宅保障之路。

4、落实温总理提出的住宅国策,还有很长的路要走。20071119建设部等7部委印发的《经济适用住房管理办法》(建住房<2007>258号)规定:“本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”该文件仍然重申了原来的政策,温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”住宅国策继续被束之高阁 ,温总理确定的住宅国策法制化成为当务之急。

5、如何正确总结房改十年住宅国策和相关法规演变的历史过程,以及这些政策和法规对房价的影响,使温总理的住宅国策落到实处,并据此制定“无缝对接全覆盖”的《中华人民共和国住宅法》,是人心所向,大势所趋,势在必行。

(四)他山之石可以攻玉

1、站在全球的高度,以世界的视角观察住房问题,我们可以看到,发达的市场经济国家并未将住房完全视为商品,而是定位为准公共产品。

2、在日本,中等收入家庭是日本劳动者家庭的主体部分,全国性的国营企业住房都市整备公团负责建造中产阶级家庭的住房。公团的经营事业有4 大支柱:住房建设、城市开发、旧城再开发、住房管理,在开发的新城建有大量办公、商业、综合大楼,用于招商,并把所得盈利补贴中等收入家庭住房建设。该公团出售住房的平均使用面积为140平方米,平均价格为中等收入家庭年收入的5.3 倍;出租住房的平均使用面积为65.5平方米,平均月租金约占租户家庭收入的15 %。公团住房不向低收入者开放,也不接受高收入者。低收入家庭住房由地方政府负责供应;其余20%高收入家庭则由房地产市场的民间(私营)公司提供住房。

3、在新加坡,1959年自治后,失业和住宅短缺是当时两个最大的社会矛盾,84%的家庭只能生活在店铺和棚户中。为此政府于19602月成立了建屋发展局,连续制定了五个“五年建屋计划”。1968年又提出了“居者有其屋”的计划,对中、低收入家庭实行准商品模式,由政府投资建造社会住宅,然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了政府建造的组屋。

4、在香港,60%的住房都是由政府提供。香港特别行政区政府在住房政策中采取明确的双轨制:对于私营房屋市场政府不予干涉但行使调控职能。同时通过保障性公营房屋政策(公屋政策),成功地解决了占全港人口一半以上的中、低收入市民的居住问题,使他们以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。香港政府陆续制定了“居者有其屋计划”、“私人参建居屋计划”、“租者置其屋计划”、“自置居所贷款计划”、“可租可买选择计划”、“夹心阶层住屋计划”等措施,根据中、低收入市民的不同收入情况和对住房消费的不同需求提供不同的解决方案。特别是“夹心阶层住屋计划”,就是针对既不符合租住“公屋”和购买“居屋”条件,又买不起商品住房的中等收入家庭设计的住屋计划,解决了大批这样的中等收入家庭的住房问题。

51950年,美国杜鲁门总统在第五个年度国情咨文中再次谈到了住房政策:“为帮助中等收入家庭,我建议国会颁布新的立法以使非盈利集团能够为他们提供住房,并控制房租价格的上涨。”<1>

6、学习国际住宅保障先进经验,建立健全我国的住宅保障体系,加快住宅保障立法进程。

(五)中产阶级住宅保障现实意义

1、中产阶级的定义。以北京为例,家庭年收入6万元~24万元,可以称为中产阶级家庭。

2、在北京,大多数中产阶级家庭买不起房或买房后成为房奴已经成为不争的事实。

买不起房的定义:国际惯例家庭收入房价比为46倍;当银行按揭贷款利率为6%~8%时,我国银行设定的房价收入比上限为8.6~7倍。考虑到我国是高速发展的发展中国家,房价收入比可以设定为68倍。家庭房价收入比超过8倍,定义为买不起房。

房奴的定义:家庭房价收入比超过8倍买房,还贷月供压力较大,生活幸福指数下降,定义为房奴。

2006年北京研究生的起点工资水平在3 100块钱,这几年应该在这上下左右浮动,也不会太大。北京本科生的起点工资大约在两千五六,专科生的比较低,要低将近一千块钱。面对北京市5环以内、4环以外的新房动辄一万几千元、二手房动辄上万元每平方米的房价,博士、硕士毕业后也买不起房,或者买房后成为房奴。本科、专科毕业生更是望房兴叹。

3、中产阶级是社会稳定的基石,保障中产阶级的住房需求是建设和谐社会的必要条件,意义重大。(见续二)



<1> 以上参见郭建波:《世界住房干预理论与实践》 ,中国电力出版社 200710月第1

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