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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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第十三届亚洲房地产学会年会入选论文:温总理的住宅国策与中产阶级住宅保障制度设计(续二)  

2008-07-12 10:27:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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温总理的住宅国策与中产阶级住宅保障制度设计

(续二)< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

(六)中产阶级住宅保障实现路径

1、由政府提供经济适用住房。我国的住宅保障政策即公共住房政策应该分为三个层次,第一个层次为廉租住房;第二个层次为政府划拨土地、提供补贴的低收入家庭经济适用住房;第三个层次为政府以合理价格保障土地供应建设的非营利公益性中产阶级经济适用住房。政府应该负起向广大中、低收入家庭提供保障性公共住房的责任。

2、由中产阶级组建非营利公益性的住宅合作社,建设合作住房。合作住房属于温总理定义的经济适用住房范畴,法律上政策上没有障碍,政府应该贯彻执行温总理的住宅国策,支持住宅合作社的发展。

1)住宅合作社曾经在我国房改中发挥了重要作用。19922国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局印发了《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》。通知指出,“组织住宅合作社,合作建房,是一项有重大意义的改革。充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则,有利于吸收个人资金,加快住宅建设。从北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践情况看,通过组织住宅合作社,吸收个人资金,合作建房,已经取得了很好的经济效益和社会效益。各地要加强对这项工作的领导,从实际情况出发,有组织、有计划地组织住宅合作社,发展合作建房,解决好群众的住房问题。”

2)德国30%以上的住宅由住宅合作社建造,日本有《日本勤劳者住宅协会法》(日本住宅合作社法),世界上有40多个国家参加住宅合作社联盟。没有一个国家的政府禁止人民自建住宅,没有一个国家的政府禁止人民成立住宅合作社。我国各级政府住宅主管部门要以勇于改革的精神状态和与时俱进的创新精神,积极面对和解决这个问题。

3)让中等收入家庭能够买得起房,其实并不难,也不会严重影响各级政府的财政收入。以北京为例,2006年北京市住宅用地成交宗地块数32块,成交均价2 582/平方米,楼面均价2 589/平方米。[1]如果按照多层、小高层、高层住宅平均单位建安总成本(含税)1 500/平方米计算,全市住宅平均成本也只有4 089/平方米,而2006年全市住宅平均销售价格远高于6 000/平方米,高于平均成本50%以上。如果政府支持组建社会型住宅合作社,向中等收入家庭提供非营利公益性合作住房,平均房价也只有4 0005 000/平方米。

2008年上半年北京市共交易土地58宗,土地成交面积为676.5万平方米,比2007年上半年土地成交宗数增加了75.8%,成交面积增加了107.5%,其中,住宅及含住宅项目用地为34宗,成交面积为552万平方米,同比分别增长了88.9%91.7%。土地成交总金额为324.2亿元,折算后楼面均价为3 541/平方米,比2007年的3799/平方米下跌了7%[2] 按此计算,如果政府支持组建社会型住宅合作社,向中等收入家庭提供非营利公益性合作住房,合作住房的平均房价也只有5 0006 000/平方米。然而,2008年上半年北京五环以内实际房价达到了17 000/平方米。

组建社会型住宅合作社,向中等收入家庭提供非营利公益性合作住房,这样做政府并不少收土地转让费,但可能要少征收一些企业所得税,一部分主管部门官员要少得一些灰色收入,换来的却是人民住有所居、安居乐业和清平盛世、共唱颂歌。关键词就一句话,是为民谋利还是与民争利,是利为民所谋还是利为开发商所谋。这里的执政理念不言自明,人心向背不言自明,廉洁腐败不言自明。

4经济适用住房应该分为面向低收入家庭的经济适用房(简称低收经适房)和面向中产阶级的经济适用房(简称中产经适房)两种类型。面向低收入家庭的那部分经济适用住房,仍然按照现行的政策办理;面向中产阶级的那部分经济适用住房(简称中产经适房),一方面依靠人民政府开发建设;另一方面可以依靠兴办新型的、自愿参加的住宅合作社为主来解决,称为合作住房,政府应提供和保障土地的需要。

5)在城镇,建立和完善以非营利公益性住房为主的四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。低收入家庭租赁主要由人民政府提供的廉租住房,或购买主要由人民政府作为开发人直接提供的经济适用住房;中等收入家庭购买或租赁主要由住宅合作社提供的非营利公益性合作住房;其他高收入家庭购买或租赁主要由开发商提供的市场价商品住房。

6)与此相适应,四类住房的开发建设要靠三支队伍,必须建立国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍。如果真正能够实现“政府为穷人盖住房,穷人住上宜居房;住宅合作社为中产盖住房,中产要能买起房;开发商为富人盖住房,富人买房卖房要调控”,就可以实现党的十七大确定的使全体人民住有所居的目标,不但可以打破开发商垄断的商品住宅供应体系,还可以相互制衡,相互促进,成功化解我国城镇居民买房贵、住房难的问题。

7)历史发展到今天,我们的国家和人民需要的正是新型的社会型住宅合作社和新型的合作住房,需要的正是反映这种需求的《中华人民共和国住宅合作社法》。历史发展到今天,新型住宅合作社是唯一能够打破现行的开发商垄断的住房建设体制的新生力量,是住宅开发中的健康力量、阳光力量和反腐败力量,是解决房价飞涨、怨声载道的一条重要途径和突破口。如果真想落实“权为民所用,情为民所系,利为民所谋” ,党和政府就要满怀热情地支持新型的住宅合作社这个新生事物,思想要更解放一点,胆子要更大一点,大胆的闯,大胆的试。想当年证券市场都可以试,住宅合作社有什么不能试?何况新型的社会型住宅合作社是鲜花,不是毒草;是拦洪大坝,不是洪水猛兽;是人民的创新创造,不是异端邪说;是国内外的成功经验,不是非法集资犯上作乱。这种利国利民、有益无害的大好事,党和政府何乐而不为!

改革现行的住宅体制,实现低收入者和中产阶级的住宅保障,是一个长期和艰难的过程。为了国家的利益,为了人民的利益,我们应该进行不懈的努力。

 

 

参考文献:

1、  沈晓杰:《中国房地产十大批判》,见新浪网《沈晓杰的博客》

2、  徐滇庆:《房价与泡沫经济》,机械工业出版社 20074月第1

3、沈义 陈萍:《重庆三厅级高官收受房地产商巨额贿赂获刑》,原载检察日报,转载于< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />200825搜狐网搜狐新闻

4、北京市统计局信息咨询中心:《2006年全市房地产开发投资明显回落》,载《首都房地产》2007年第3

5、《北京开发商土地成本首降 楼价有望从“根”上跌》200874 中国经济网(来源:法制晚报)

6、郭建波:《世界住房干预理论与实践》 ,中国电力出版社 200710月第1



[1]北京市统计局信息咨询中心:《2006年全市房地产开发投资明显回落》,载《首都房地产》2007年第3

[2]《北京开发商土地成本首降 楼价有望从“根”上跌》200874 中国经济网(来源:法制晚报)

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