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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(五十)  

2008-10-14 11:33:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第十一章住宅土地制度概述< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

第一节  住宅土地供应原则

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确规定:廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地,各地要切实保证供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。

一、社会主义土地国有的优越性决定了人民政府可以调控地价,进而可以调控公共住房的房价。

在我国,实行社会主义土地公有制,政府作为全民及国家的代理人,拥有和支配土地。《中华人民共和国宪法》明确规定:“城市的土地属于国家所有”。《中华人民共和国土地管理法》明确规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制”;“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”;“城市市区的土地属于国家所有”。

政府作为国家的代表,必须代表全民的利益,同时政府也拥有自己的利益。因此,我国的土地政策的一个全民利益取向的目标是,保护全体人民的土地,保护耕地,保护土地资源。另外一个政府本身价值取向的目标便是确保土地增值,确保土地收益的所有。[1]

社会主义土地国有的性质决定了人民政府可以调控地价,这是国家宪法、土地管理法和相关法律法规赋予政府的神圣权力,也是政府向人民负责的责任和义务。有了这项权力,政府就具备了调控包括经济适用住房、合作住房在内的公共住房房价的要件。道理不说自明,因为这两类住房都是土地费用加建房成本的非营利公益性的普通居民住宅,在一定时期内建房成本是一个社会性的常量,土地费用是一个可以由政府调控的变量,政府可以通过调控地价调控公共住房的房价,从而达到平抑市场房价的目的。

二、土地价格管理政策是土地政策体系中一个重要的组成部分,是政府干预土地价格及土地市场的一种宏观调控行为。

从各国政府对土地市场的宏观调控的作用看,大致有两种情况:一种是政府实行地价管制的国家,如白本、韩国及我国;另一种是不实行地价管制的国家,即以市场价格机制调节为主,政府主要通过其他的宏观调控措施间接地影响地价及土地市场,如欧洲、美洲的一些国家。

20世纪50年代中、后期到1988年以前这段历史时期,地价是一个空白,直至1988年我国《宪法修正案》和《土地管理法》出台以后,才开始了土地价格管理制度的尝试。随着土地使用制度的改革,特别是土地出让活动的频繁发生,实际中呼唤着地价标准。与此相适应,原国家土地管理局在一系列试点城市进行了土地定级估价研究。在此基础上,分别制定了《城镇土地定级规程》(试行1989年),1993年又制定了《城镇土地估价规程》。

1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条中规定:“土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市,县人民政府有优先购买权,土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府则可以采取必要措施。”

1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条进而规定:“土地使用权出让金,区别土地使用权的不同流转方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40 % ;标定地价则由当地政府土地管理部门根据基准地价核定。”[1]

各级人民政府必须负起责任,通过稳定和调控地价来稳定和调控经济适用住房和合作住房的房价,进而改善居民住房消费结构,平抑房价,使中、低收入家庭房价收入比达到符合国际惯例的合理水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。

为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见,国土资源部已下发文件,要求各地保障住房供应量,重点保证住宅用地需求,特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。每年115日底前,市、县国土资源管理部门应将上一年度土地供应计划实施情况、当年度土地供应计划编制情况报省级国土资源管理部门,直辖市、计划单列市和省会城市要报国土资源部备案。对列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地,要优先安排、优先供应。对没有完成廉租住房、经济适用住房年度供地计划的,第四季度不得供应其他商品住宅用地。对收回的闲置土地,也要优先安排用于廉租住房、经济适用住房建设。

三、廉租住房、经济适用住房、合作住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见明确要求:“继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。各地区、各有关部门要在认真解决城市低收入家庭住房困难的同时,进一步贯彻落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措施。要加大住房供应结构调整力度,认真落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[200637号),重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度,引导合理的住房消费,建立符合国情的住房建设和消费模式。要加强市场监管,坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。要加强房地产价格的监管,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平,引导房地产市场健康发展。”

四、住宅的土地供应须实行优先供应包括廉租住房、经济适用住房和合作住房在内的公共住房的制度,公共住房建设用地年度计划没有落实之前,不得供应商品住房所需土地。

根据国土资源部200710月最新通知要求,今后各地在编报土地利用年度计划建议时,要对廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房的用地需求单独作出说明。国土资源部土地利用司负责人还强调,今后对没有完成廉租房等用地年度供地计划的,第四季度不得再向其他商品房开发供地。



[1] 郑华:《中国房地产政策研究》,电子工业出版社 2005年第二次印刷 23

[1] 郑华:《中国房地产政策研究》,电子工业出版社 2005年第二次印刷 121

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