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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(二十)  

2008-08-07 11:23:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三节城镇住房制度< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

据新华社报道,< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />20071119,温总理在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说,中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善,现在城乡居民住房面积人均超过20平方米,但是分布不均,特别是近些年来房价上涨较快,人民有很大的意见。就中国房市明确地说了4点意见。温总理的4点住宅国策可以概括为“三个层次,一条红线”:即面向低收入者(包括农民工)的廉租住房、大多数面向中产阶级的经济适用住房、面向高收入者的高档住房三个层次,守住18亿亩耕地的“红线”。

温总理还说:“这次来新加坡会有机会再看看新加坡的组屋,几年前,我曾经专门考察过,受到不少启发。”

专业机构及一些地产企业研究人员分析温总理上述讲话认为,这是国家总理首次对中国住房方面进行这样具体、细致的解说,说明了政府在住房问题上已经有了深思熟虑的发展思路,即通过政府对廉租房、经济适用房的有计划建设为中低收入及大多数中产阶级提供保障性住房。通过商品房满足中高收入者的住房需求。

这些专业人士认为,温总理的讲话实际上从住房供应结构角度指明了中国住房发展方向,使住房供应更有针对性。这一发展思路将引起今后房地产市场格局的变化,使目前以中高档房供应为主的市场面临重新定位的考验,同时从需求角度来说,将有更多家庭不用背负很大的负担来买高价商品房。同时,新的发展格局也将引发金融等领域对房地产业采取相应的政策调整。

更多人可以享受保障性住房。正像专业人士所说,分析温总理的讲话,其中最引人注目的内容是对保障性住房发展方向的确定,特别是有关经济适用房等保障性住房建设的设想,为各地区经济适用房提供了定位依据,并将推动更多适合中档收入家庭的住房发展。[1]

温家宝总理对我国房地产问题谈了他的“四点考虑”。除了廉租房职责、商品房的市场炒作、住房和耕地“统筹兼顾”外,温家宝总理重新提出了中国住房政策上的一个极为重要的观点,就是“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。从经济适用房被异化成低收入(甚至只是最低)者的“穷人专利”,到大多数经济适用房要“面向中产阶级”,这标志着住房政策正在发生根本性的变化。

实际上,早在1998年开始实行“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革的一个主要目标,就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。1998年公布实施、被称之为房改纲领性文件的国务院23号文明确规定:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”此外,当时的建设部对全国城镇“最低收入、中低收入和高收入”的家庭的比例,有一个大概的算法,就是城镇居民中,高收入者和最低收入者各为10%左右,其余的80%的家庭都属于“中低收入者”,他们都有权靠购买经济适用房来解决住房问题。也就是说,在整个住房供应结构中, 80%的居民住房应该是经济适用住房。

可以毫不夸张地说,在数以亿计的城市居民推行从靠“公家买单”到走向市场自己购买的住房改革,国家和政府向绝大多数家庭提供经济适用住房,即是百姓接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件,也是政府推行城镇房改时对城市居民所作的基本承诺,是房改的“政策底线”。从这方面来说,没有经济适用房,房改就没有“立身之本”。

也正是因为这样,当时还是副总理的温家宝,再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上,温家宝就特别强调:“建立新的城镇住房供应体系,重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重,加快经济适用住房的开发和供应”。在国家第十个(2001年至2005年)国民经济和社会发展的五年计划纲要中,在提到“重点改善居民居住和出行条件”时,特别强调“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”。

然而,很不幸的是,由于政治文明建设的滞后,公众缺少对权力和资本的制约能力,使经济适用房这项关系中国数亿市民最大利益的“利民之举”,从一开始就在不少地方、尤其是一些大中城市被“空挂”。到20038月,向普通市民提供经济适用房,干脆被建设部起草的18号文件“调整”为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。而经济适用房的购买者则被重新定义为只是“具有保障性质的政策性商品住房”,被限制在一个很小的范围(实际连供房结构中的10%都不到)。而被“房改新政”赶出“经济适用房大门”之外的普通百姓,要想购买住房或改善住房条件,只能成为开发商利益集团的暴利宰割下的“俎上肉”。当普通百姓要实现住房的刚性需求,只能迈上成为开发商垄断暴富“牺牲品”这“一条道”之时,房市调控自然也就难有效果。

经济适用房的灵魂就在于,它是现在唯一可以使普通百姓买得起房的住房供应模式。按照政策,经济适用房用地由国家划拨,利润率必须控制在3%以内,各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低费税,构成了经济适用房的三大基本属性。和开发商无法无天的房地产暴利和房价高到“不好意思”相比,真正的经济适用房至少比现在的高房价下降一半左右。

试想一下,如果城市八成左右的市民都可以有资格买到比现在便宜一半的经济适用房,高房价这座最沉重的“民生新三座大山”还能“坚挺”几时!开发商的垄断暴利模式离“崩盘”还会远吗!普通百姓买不起房的“沸腾民怨”又怎能不“烟消云散”!所以说,向普通百姓提供经济适用房,抓住了当今中国城市社会住房的主要矛盾,是解决住房问题的根本之策。[1]

如何使温总理这次阐述的我国住宅基本国策不被住宅主管部门和各级地方政府“空挂”,使之成为国家法律,造福全国人民,是我们在这本书里要探讨和追求的理想和目标。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,和温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲时阐述的关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”重要思想,是经济适用住房工作的指导方针。现行的经济适用住房定义仅局限于解决低收入家庭的住房问题,与温总理对于经济适用住房的定义有很大差距,如何贯彻执行温总理制定的住宅基本国策,使之具有可操作性并在实际工作当中落到实处,成为摆在各级人民政府面前的一项重大任务。

我们建议在具体工作中这样来定义经济适用住房:第一,从广义上讲,经济适用住房要面向一部分低收入家庭和大多数中产阶级。第二,从狭义上讲,面向低收入家庭的那部分经济适用住房,仍然按照现行的政策办理,仍然称为经济适用住房;面向大多数中产阶级的那部分经济适用住房,主要依靠兴办新型的、以大多数中产阶级自愿参加的住宅合作社为主来解决,称为合作住房。概括起来就是:经济适用住房包括狭义的经济适用房和合作住房两大部分。本书后面所阐述的“经济适用住房”定义均为狭义的经济适用住房概念,而以住宅合作社和合作住房来解决大多数中产阶级的住房问题,并试图以这种思路来探讨解决我国中、低收入家庭住房问题的路径和方案。

 “在城镇,建立和完善以非营利公益性住房为主的四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。低收入家庭租赁主要由人民政府提供的廉租住房,或购买主要由人民政府作为开发人直接提供的经济适用住房;中等收入家庭购买或租赁主要由住宅合作社提供的非营利公益性合作住房;其他高收入家庭购买或租赁主要由开发商提供的市场价商品住房。”这个立法依据是上文引用的国发[1998]23号文件确定的住宅国策。根据与时俱进的思想,建议稿把国发[1998]23号文件中关于“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,修改为“建立和完善以非营利公益性住房为主的四类住房供应体系”,其理由是,第一,我国是一个发展中国家,综合国力虽然每年都在不断提升,但是国家财力毕竟有限,如果全部依靠政府采取廉租住房和经济适用住房的办法解决占人口总数80%以上的中、低收入家庭的住房问题,在现阶段是不可能长久持续下去的。国家应该集中财力下大力量用廉租住房和经济适用住房解决低收入家庭的住房问题。第二,与此同时,大力鼓励和扶持属于温总理提出的经济适用住房和公共住房范畴的、以合作住房为主的非营利公益性住房的建设,既不增加政府的财政负担,又可以解决中等收入家庭的住房问题。以上两个方面所讲的廉租住房、经济适用住房、合作住房都是非营利公益性的公共住房,分别解决中、低收入家庭的住房问题。这三类住房加上面向高收入家庭的商品住房,共计四类住房,应该成为我国社会主义初级阶段解决住房问题的主要形式。

四类住房的开发建设要靠三支队伍。建议稿提出:“与此相适应,须建立国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍。”



[1] 王浙:《总理提出解决住房保障思路 经适房有望扩大范围》,载《今晚报》20071123

[1] 沈晓杰:《温家宝:“经济适用房大多数是面向中产阶级的” 》,载《上海证券报》20071122

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