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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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从国内国际比较看中国房价高低  

2008-08-17 11:22:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、问题的提出和相关文献综述< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

近几年,中国房价一路上涨,已经成为影响国计民生的一个重要问题。中国房价是否合理?偏高?偏低?中国房地产市场四个不同利益集团:房地产开发商、银行、政府、购房人,以及各位专家学者是众说纷纭,见仁见智。剪不断理还乱的口水战中,各种评判房价的说法也是多种多样。某地房产的具体售价只是个绝对数字,有些相对数据也只是一些普通百姓看不懂的数字游戏,比如“本月房价同比上涨幅度为A%,环比增长幅度为B%”。去哪里看上月的数据?即使找到,上月的数据可能又是上上月的“同比,环比”数据对比,而且这些也只能让人表面上看到房价升了还是降了,是否合理?难以评判。

值得一提的,是“房价收入比”和“住房痛苦指数”这两个房价评价指标。一方面,它们通过与收入的对比,一定程度上反映房价是否合理;另一方面,它们直观简洁,且容易理解。“房价收入比”是国际上常用的一个指数,与“住房痛苦指数”有相似,但不是同一把尺。根据公式“收入房价比=每套房平均售价/户年均收入”,因为在我们的官方统计数字中就没有“户均年收入”的统计数字,且这个数字涉及公民隐私,我们的金融实名制还没有完全建立起来, 房价收入比的概念几乎无法导入中国房地产市场。笔者认为“住房痛苦指数”的表达更直观、更有可比性、更加民生化。

   “住房痛苦指数”的概念是魏雅华先生在2006年《经济导刊》第9期发表的《中国:“住房痛苦指数”》一文首先提出来的,此后,其阶段性成果有《2006年中国直辖市及省会等32城市“住房痛苦指数”一览表》、《2005年北京与国际大都市“住房痛苦指数”一览表》。但是笔者认为魏先生的统计有局限性,一方面它仅限于某一年或者某个月的比较,缺少最新数据和各年的纵向比较;另一方面,它仅限于直辖市或省会城市,没有从全国角度的数据统计,不易看出整体房价水平和国家政策调控的效果性。本文从这两个方面出发,透过住房痛苦指数比较,回顾中国房价高低,总结其启示意义。

二、住房痛苦指数的含义和本文数据来源

“住房痛苦指数”指用来衡量住房经济困难程度的指标,其计算公式为:商品住房的平均售价(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指数。从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。该计算公式有一个很大的优点,即其计算方法非常简单,既无需要专家来计算,也无需要专门的研究机构来计算,亦不需要房地产商或房地产协会来计算,更无需政府主管房地产的管理部门来计算。而且,如果由他们来计算,则不可避免地会带上部门利益的色彩,导致数据失真。如此简洁而清晰的一个指数,交给每一个中国人一把尺子,对中国房地产市场的是非曲直做出判断。

本文所用数据中,“各城市人均收入”及“单位平米房价”来自国家发展和改革委员会、国家统计局,或各地区人大会议、统计局所公布的官方数据。国际主要城市房价来自“全球不动产指导”网,部分来自魏雅华先生的统计数据。

三、2003-2007年国内住房痛苦指数的纵向、横向比较

首先,我们来看一下全国2003-20075年间我国居民住房痛苦指数走势。表N5年间全国城镇居民人均可支配性收入与全国成交的商品住宅均价的统计数据,根据住房痛苦指数的计算公式:“住房痛苦指数=成交商品住宅均价/城镇居民人均月收入”,可以算出我国居民的住房痛苦指数,2003年住房痛苦指数=2359÷(8472/12 3.342004年住房痛苦指数=2549÷(9422/12)=3.25 2005年住房痛苦指数=2820÷(10493/12)=3.23 2006年住房痛苦指数=3383÷(11759/12)=3.452007年住房痛苦指数=3568÷(13786/12)=3.11。可以看出,就全国来说,随着居民生活水平的提高,房价的不断增长是在合理的范围的。同时,也能得出国家针对房价的宏观调控政策在全国范围还是起到了一定的作用,我国居民的住房痛苦指数被控制在一个稳定的范围内,至2007年略有下降。当然,同国际主要城市比较,居民住房痛苦指数仍是偏高。

 

1   2003-2007年我国居民住房痛苦指数比较

年份       全国城镇居民人均可支配性收入     全国成交商品住宅均价  住房痛苦指数

2003                8472                                              2359/平米               3.34

2004                9422                                             2549/平米                3.25

2005               10493                                            2820/平米                3.23

2006               11759                                             3383/平米                3.45

2007               13786                                             3568/平米                3.11

 

同理,根据表2和表3的统计数据,我们可以计算出北京和上海2003-20075年间的住房痛苦指数。北京:2003年住房痛苦指数=4456÷(13883/12)=3.852004年住房痛苦指数=4747÷(15638/12)=3.642005年住房痛苦指数=6708÷(17653/12)=4.562006年住房痛苦指数=8050÷(19978/12)=4.832007年住房痛苦指数=11454÷(21989/12)=6.25。上海:2003年住房痛苦指数=5680÷(14867/12 4.582004年住房痛苦指数=5980÷(16683/12 4.30 2005年住房痛苦指数=6952÷(18645/12 4.47 2006年住房痛苦指数=7038÷(20668/12 4.092007年住房痛苦指数=8253÷(23623/12)=4.19

 

2   2003-2007年北京居民住房痛苦指数比较

年份       北京城镇居民人均可支配性收入     北京成交商品住宅均价   住房痛苦指数

2003              13883                                            4456/平米                    3.85

2004              15638                                            4747/平米                    3.64

2005              17653                                            6708/平米                    4.56

2006              19978                                            8050/平米                    4.83

2007              21989                                           11454/平米                   6.25

 

3   2003-2007年上海居民住房痛苦指数比较

年份       上海城镇居民人均可支配性收入     上海成交商品住宅均价   住房痛苦指数

2003                14867                                            5680/平米                 4.58

2004                16683                                            5980/平米                 4.30

2005                18645                                            6952/平米                 4.47

2006                20668                                            7038/平米                 4.09

2007                23623                                            8253/平米                 4.19

 

根据以上计算,我们可以将全国,以及北京和上海5年间住房痛苦指数的变化趋势进行比较,图N2003-2007年间国内住房痛苦指数的变化趋势图。从图中可以看出:

15年间,北京、上海的住房痛苦指数明显的比全国要高,所以说北京和上海等主要城市存在房产泡沫的观点绝非虚言。

2)北京住房痛苦指数03年和04年比上海稍低,后几年却直线上升,远远高于全国,甚至上海的水平,所以说北京商品住房的价格的上涨速度已经远远超出居民的经济能力的增长。

3)几年间,全国和上海的住房痛苦指数控制在一个比较稳定的范围,且略有下降,说明国家自2003年开始对商品住房市场实施宏观调控以来取得了成效,房价以一个合理的速度在增长。而位于天子脚下的北京却偏离的国家宏观调控的方向。

四、国际主要城市住房痛苦指数比较

根据魏雅华先生的统计,05年和06年各国住房痛苦指数统计数据如图1、图2所示(详见魏雅华先生《2005年北京与国际大都市“住房痛苦指数”一览表》)。可以得出的结论是:中国的住房痛苦指数是世界上最高的,相对于居民收入水平,中国的房价严重偏高。

根据这一指标,从国际比较来看,中国的房地产市场存在泡沫。而且,中国什么时候能像美国、英国以及新加坡一样住房痛苦指数计算值小于1,住房痛苦指数的就可以改成住房幸福指数了。

    (作者:周毕文的博客  http://blog.focus.cn/~zhoubiwen

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