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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(三十五)  

2008-09-15 10:18:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新型合作住房是中产阶级经济适用住房的重要实现形式,与上一章论述的低收入家庭经济适用住房的区别主要有:一是政策优惠不同,低收入家庭经济适用住房享受减免一系列税费的优惠政策;新型合作住房和中产阶级经济适用住房由于其非盈利公益性,主要要求免收营业税和企业所得税,优惠政策有限。二是取得建设用地的渠道不同,低收入家庭经济适用住房建设用地是行政划拨,新型合作住房和中产阶级经济适用住房建设用地是政府采取“定地价、定建房标准,竞房价、竞建设方案,房价合理、方案优秀者得”的办法进行用地招标,以合理的市场价格获得建设用地。三是户型标准不同,低收入家庭经济适用住房的户型标准为建筑面积< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />60平方米左右;新型合作住房和中产阶级经济适用住房的户型标准为不超过建筑面积90平方米< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

新型合作住房和中产阶级经济适用住房与商品住房的区别主要有:一是商品住房由于其盈利性,不能免收营业税和企业所得税。二是商品住房采取“招、拍、挂”方式获得建设用地。三是户型标准不同,商品住房的户型标准目前按照“9070”的规定办理。四是商品住房属于全流通私有房产,可以自由买卖。

打破开发商垄断的商品住宅开发市场,还利于民,就要有一支可以同开发商行业垄断相抗衡的新生力量,这种新生力量就是非盈利公益性的新型的住宅合作社。新型的住宅合作社一不要政府行政划拨土地,二不要政府更多的优惠政策,三是法无禁止,只求政府给个“准生证”,是利国利民、有益无害的大好事,党和政府要支持新生事物,特别是支持大企业和包括工会在内的群众团体、社团法人以及有志于此的仁人志士建立社会性的新型住宅合作社。

21世纪初出现在我国的合作建房是具有中国特色的新型住宅合作社的萌芽,其特点是由中等收入的中青年知识分子为主发起的、非盈利公益性的、为社会成员提供成本价住宅的群众性自发组织。它有别于20世纪90年代中国的住宅合作社,在我国住宅史上还没有先例,是一个具有中国特色的新生事物。新型住宅合作社定位于中等收入人群中的无房户和少房户的自住房,不支持投机和投资,定位是很准确的。我国城镇居民现在已经有5亿多人,到2020年要达到8亿多人。要实现“居者有其屋”的目标,仅仅依靠政府和开发商是不可能的,必须有住宅合作社的参与。目前,在相同地价相同税收的情况下,合作建房的房价一般可以比开发商低30%以上。

以广州市为例,在2007130,广州首批“三限双竞”(限房价、限户型、限销售对象,竞房价、竞地价)住宅用地开标。招标出让的科学城H3H4地块,容积率2,都是建以多层及小高层为主。两地块都规定要建九成以上的建筑面积90平方米以下的单位。据了解,H3地块底价楼面地价967/平方米;H4地块底价楼面地价1 173/平方米。其中万科联合体按照高房价、高地价的策略进行报价;相反,广东龙光按照低房价和低地价策略进行报价。万科联合体获得的H3地块楼面地价为2 635/平方米,最高房价为6 000/平方米,中间差价为3 365/平方米;广东龙光集团的H4地块楼面地价为1 380/平方米,最高房价4 000/平方米,中间差价2 620/平方米。值得注意的是,为了保障限价房不出质量问题,相关部门还对这次出让的“三限”地建筑质量和装修标准提出了具体要求,并推出了《主要材料品牌表》,要求开发商在建设和装修中所使用的钢材、陶瓷、涂料、卫具等主要材料,应选用该表所列品牌的材料,或与所列品牌同档次的省内、国内知名品牌产品。由此可见以下几点:第一,房价不是降不下来。第二,龙光集团夺标地价比政府标底1 173/平方米高出17.6%,最高房价比政府标底低50%,仍然有经济效益。第三,与龙光不同的是,万科走起了“高地价、高房价”策略,报出的房屋最高售价为6 000元/平方米。根据计分标准,万科在房价评分中计0分,只能依靠高地价的得分填补高房价的失分。即便如此,万科获得的H3地块的中间差价仍为3 365方米,仍然比龙光的2 620/平方米高出28.4%,万科利润要比龙光高出50%以上。第四,如果以万科此次夺标楼面地价2 635/平方米计算,相邻的万科城销售价格为7 500-9 000/平方米的成本利润率基本在100%左右,暴利不言自明。第五,龙光4 000/平方米都做得来,那目前广州住宅市场动辄上万元甚至几万元的房价实在是太离谱了。广州市国土房管局有关负责人表示,从周边地块商品房销售情况来看,两幅地块的房价最高限价6 000/平方米是相对合理的。那么,如果H4地块交由住宅合作社建设,以底价楼面地价1 173/平方米计算,建房全部建设成本1 500/平方米足够了,加上其他费用,建成的公益住房房价有3 000元就下来了。即使楼面地价再提高1 000/平方米,高出政府底价的1 173/平方米的近1倍,房价也只有4 000元/平方米。这样一来,政府既可以高度稳定住宅市场,实现“居者有其屋”的住宅保障,又可以增加土地转让收入。政府的土地转让收入增加后,可以拿出更多的财力用于廉租住房和经济适用住房只租不卖部分的建设,实现良性循环。

目前住宅市场房价高得离谱的原因大家都心知肚明,那就是开发商垄断的住宅建设体制造成的。国内外都有一种说法,认为政府的“卖地财政”推高了房价,这并不全面。不仅是地价推高了房价,更主要的是政府的GDP冲动、增加税收冲动和开发商的暴利冲动联手推高了房价。以北京为例,2006年北京市经营性土地交易总计宗地块数86块,成交土地面积799.4万平方米,成交金额2 542 713.4万元,成交均价3 181/平方米,楼面均价2 874/平方米;其中,住宅用地成交宗地块数32块,成交土地面积379.4万平方米,成交金额979 617.6万元,成交均价2 582/平方米,楼面均价2 589/平方米。[1] 如果按照平均单位建安总成本(含税)1 500/平方米计算,全市住宅平均成本也只有4 089/平方米,而2006年全市住宅平均销售价格远高于6 000/平方米,高于平均成本50%以上。

现行住宅建设和消费体制的扭曲与错位,现行住宅建设和消费政策的扭曲与错位,政府住宅建设和消费模式的扭曲与错位,造成了城镇居民住房价格的扭曲与错位。其核心和要害是把中、低收入家庭所需住宅都列入全流通商品房范围,都交给开发商去垄断经营,都要赢利和加税。扬汤止沸不如釜底抽薪。改变这种扭曲的现状,就必须按照温家宝总理提出的“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”,按照六中全会“决定”指出的“社会公平正义是社会和谐的基本条件,制度是社会公平正义的根本保证”,建立体现社会公平正义的住宅保障制度。要以政府和新型住宅合作社为主体的住宅保障制度,取代开发商垄断的商品住宅建设体制。这是一场革命,要有勇气为民请命,有勇气为民做主,不要再被普通居民住宅GDP、税收以及开发商的利益束缚了手脚。如果不支持新型住宅合作社,如果为了多收税并把暴利留给开发商,那就是继续要把老百姓两代人辛辛苦苦积攒的血汗钱掏光,这绝不是人民政府的作为。

如果党和政府因势利导,成立规范的新型住宅合作社,并提供优惠政策加以扶持,如以合理的市场价格进行定地价土地招投标、免收营业税和企业所得税,新型的住宅合作社就一定会得到健康发展。中等收入人群占总人口的大多数,是社会和谐稳定的中坚力量。党和政府支持住宅合作社的发展,就是支持中等收入家庭自己动手解决住房问题;满足他们的愿望,就是满足了大部分中国城镇居民的愿望,就是解决了党中央国务院牵挂于心的住宅保障问题,怎么能不支持大多数人民的利益,非要独重开发商从而让渡人民的血汗钱去维护开发商的暴利!这不仅是一个经济问题,更是一个政治问题,人心向背问题。成立新型住宅合作社的群众基础很好,既有以前的经验,又有现在的实践,只要党和政府支持,各种形式的新型住宅合作社必将如雨后春笋,绿遍祖国大地。

总之,住宅建设需要三支队伍,而不是一支队伍。政府所属的开发队伍应该以廉租住房和经济适用住房建设为主,可以参与非盈利公益性住房的建设,不应该参与商品住房的开发建设。住宅合作社应该以新型合作住房建设为主,可以参与廉租住房、经济适用住房和商品住房的建设,前提必须是非盈利公益性的。开发商以商品住房建设为主,也可以参与廉租住房、经济适用住房的建设,前提也必须是非盈利公益性的。如果通过二次房改,真正能够实现政府为穷人盖住房,穷人住上宜居房;住宅合作社为中产盖住房,中产要能买起房;开发商为富人盖住房,富人买房卖房要调控,就可以基本实现“居者有其屋”,不但可以打破开发商垄断的商品住宅供应体系,还可以相互制衡,相互促进,成功化解我国城镇居民买房贵、住房难的问题,何乐而不为。



[1] 2006年全市房地产开发投资明显回落》,载于《首都房地产》2007年第3

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