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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(三十七)  

2008-09-15 10:27:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三节住宅合作社的管理

住宅合作社的主要任务是:发展社员,组织本社社员合作建造住宅;负责社内房屋的管理、维修和服务;培育社员互助合作意识;向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求;兴办社员居住生活服务的其他事业。住宅合作社的各项管理工作,都要围绕这项主要任务进行。

住宅合作社实行独立核算、民主管理、自我服务和第三者监管制度。社员大会和社员代表大会是住宅合作社的权力机关,由全体社员组成。理事会是代表和执行机关;监事会是监督机关,均由社员大会和社员代表大会选举产生。

一、社员

(一)单位社员和个人社员

1、、单位社员:凡愿意为本地区员工自住房提供帮助的企业法人和社团法人,承认并遵守章程,经自愿申请、缴纳入社费并存入合作建房资金,可以入社成为单位社员。

2、、个人社员:凡无房且在本地区工作满两年建房自住的人,承认并遵守章程,经自愿申请、缴纳入社费并存入合作建房资金,可以入社成为个人社员。

(二)社员入社的程序是:

1、提交入社申请书;

2、、个人社员由所在单位提供工作证明和无房证明;

3、缴纳入社费;

4、按照规定在指定银行存入合作建房资金。合作建房资金由社员在“合作建房专户”下开立独立账户,存入指定银行,由该银行负责资金监管。存款自愿,取款自由。退社时可以带走存款余额和利息。

5、由办公室办理入社手续,发给社员证书。

(三)社员享有下列权利:

1、本社的选举权、被选举权和表决权;

2、参加本社组织的各项活动;

3、获得本社建设的合作住宅的优先选择权;

4、对本社工作的批评建议权和监督权;

5、入社自愿、退社自由。

(四)社员履行下列义务:

1、遵守本社章程,执行本社决议;

2、维护本社的合法权益和声誉;

3、完成本社交办的工作;

  4、向本社提供的有关资料特别是本人工作和住房情况真实准确,无虚假陈述,否则将承担背信责任;

5、本人与其家庭成员郑重承诺:坚守“一户一宅”原则,购买或租赁本社合作住房保证自家居住,决不空置、出租或擅自出售。确不需要时一定通过住宅合作社挂牌转让给本社社员,否则将承担背信责任。

(五)社员退社应书面通知本社,并交回社员证。

  (六)社员如有严重违反本社章程、损害本社利益和声誉的行为,经常务理事会表决通过,予以除名。

二、组织机构

(一)住宅合作社最高权力机构是社员大会和社员代表大会。其主要职责是:

1、制定和修改章程;

2、选举和罢免理事长、监事长和秘书长;选举和罢免理事、监事;

3、审议理事会、监事会的工作报告和财务报告;

4、决定重大变更和终止事宜;

5、决定其他重大事宜。

6、每年召开一次社员大会,每半年召开一次社员代表大会。

(二)理事会和监事会:

  1、由发起人推选产生理事、理事长和秘书长候选人,经社员大会选举产生理事会、理事长和秘书长,任期三年,可以连选连任。理事会是社员大会和社员代表大会闭会期间的权利机构。

2、采取自愿结合的形式,每十名个人社员组成一个小组,选举一名社员代表;每十名社员代表组成一个代表组,选举一名监事候选人,由监事候选人选举产生监事长候选人,经社员大会选举产生监事和监事长,任期三年,可以连选连任。监事长主持监事会日常工作。若社员总数超过二千人,则增加社员代表推选一名监事的数额,使监事名额不超过二十名。

3、理事会成员必须有法律顾问和房地产专家作为独立理事参加,监事会成员必须有银行监管代表和签约会计师事务所的代表作为独立监事参加。

4、每季度召开一次理事会和监事会,以参与监督管理和决定重大事项。

5、单位社员和个人社员合计发展到五百个以后一个月内,召开第一次社员大会,选举产生理事长、秘书长和监事长,确认住宅合作社工作机构。住宅合作社理事会成员必须有法律顾问和房地产专家作为独立理事参加,监事会成员必须有银行监管代表和签约审计师事务所代表作为独立监事参加。

  (三)理事会由二十名以内的理事组成,须有三分之二以上的理事出席方能召开,其决议须经到会理事半数以上表决通过方能生效。

(四)理事会每届三年。因特殊情况须提前或延期换届的,须由理事会表决通过,报经市社团办批准同意。但延期换届最长不超过一年。

(五)住宅合作社设常务理事会。常务理事会由五至七名理事组成,由理事会选举产生,是理事会的执行机构,在理事会闭会期间领导本社开展日常工作, 对理事会负责。

(六)常务理事会的职责是:

1、执行理事会的决议;

2、筹备召开理事会、社员大会和社员代表大会;

3、向理事会、社员大会和社员代表大会报告工作和财务状况;

4、决定社员的吸收和除名;

5、决定办事机构、分支机构、代表机构和实体机构的设立。

6、决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任;

7、领导本社各机构开展工作;

8、制定内部管理制度;

9、审议监事会提出的对本社违纪问题的处理意见,提出解决办法并接受其监督。

10、决定其他重大事项。

(七)常务理事会每月召开一次。

(八)常务理事会闭会期间,由理事长负责检查、督促、处理、决定和实施有关事项。

  (九)社长(经理)

由常务理事会聘任社长(经理),全面负责住宅合作社的日常经营管理工作。由社长(经理)提名副社长(副经理)和各机构主要负责人的人选,由常务理事会聘任。社长(经理)、副社长(副经理)和各机构主要负责人,任期三年,可以连任。社长(经理)、副社长(经理)必须具备下列条件:

1、坚持党的路线、方针、政策、政治素质好;

2、具备十年以上的房地产业从业经历及中级职称以上资历;

3、最高任职年龄不超过60岁;

4、身体健康,能坚持正常工作;

5、未受过剥夺政治权利的刑事处罚的;

6、具有完全民事行为能力;

7、热爱住宅合作社工作。

(十)住宅合作社的法定代表人为理事长。

(十一)理事长行使下列职权:

1、召集和主持常务理事会;

2、检查理事会、常务理事会决议的落实情况;

3、代表本社签署有关重要文件;

4、处理重大问题。

(十二)住宅合作社秘书长行使下列职权:

1、主持办事机构开展日常工作,组织实施年度工作计划;

2、协调各分支机构、代表机构、实体机构开展工作;

3、处理其他日常事务。

(十三)监事会主要职责:
  1、出席理事会;

2、监督本社及领导成员依照本章程和有关法律、法规开展活动;

3、督促本社及领导成员依照核定的章程、业务范围及内部管理制度开展活动;

4、对本社成员违反本社纪律、损害本社声誉的行为进行监督;

5、对本社的财务状况进行监督;

  6、对本社的违法违纪行为提出处理意见,提交常务理事会并监督其执行。

三、经营管理

(一)经费来源:入社费、社员合作建房款、捐赠、政府资助、在核准的业务范围内开展活动或服务收入;利息;其他合法收入。

经费主要用途:用于本社的住宅建设。

住宅合作社按照国家有关规定收取入社费。单位社员的入社费为五千元,个人社员的入社费为五百元。一次性收取,退社不退费。

  (二)住宅合作社经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展,不得在社员中分配。

(三)住宅合作社主要部门有:办公室、财务部、开发部、工程部、装修部、物业管理部。

(四)住宅合作社实行甲方代表(项目经理)责任制。要建立高效、精干、廉洁、务实的办事机构,做好房地产开发项目的招投标、设计、施工、工程预算、工程监理等前期准备工作。在招投标方案、设计方案和设计单位、施工方案和施工单位、工程预算和预算审查单位、工程监理方案和工程监理单位经过公司理事会、监事会联席审查同意并签订合同后,组织实施。

(五)建立严格的财务管理制度,保证会计资料合法、真实、准确、完整。

  (六)住宅合作社的资金实行签约银行监管制度。住宅合作社的财务机构由签约会计师事务所派出,并由签约会计师事务所派出代表担任财务总监。财务实行公开化、透明化管理,定期向社员公布工程进度、财务收支和工程费用情况。地价款、工程款等项目开发资金须经理事长、社长、财务总监三人共同签字同意后方可付出。公司实行公正、公平、公开和透明化的民主管理,每个季度向社员公布一次工程进度、财务开支和工程费用情况。工程竣工后,要公布工程决算和全部成本。

(七)住宅开发建设要坚持精品路线,坚持一流人才、一流管理、一流设计、一流质量、一流环境、一流性价比的开发理念,为社员建造物美价廉、称心如意的住房。

(八)住宅合作社按照国家规定提取3%的管理费。员工的工资收入由理事会按照同行业合理水平确定,以保证吸引具有公益心的优秀人才加盟。实行项目目标管理,竣工验收达标后按照理事会确定的奖惩标准从工程总造价中提取员工奖励基金,奖励社长(经理)、项目经理等有关人员。

(九)住宅合作社所开发的住宅不得盈利,必须以成本价在社员之中按照依本章程制定的实施细则进行分配。其中如果建有底层商铺,出售后首先抵补当期合作住宅小区内的公用建筑和设施的费用,不足部分再进行分摊;如果还有节余,则作为本社的公积金和风险基金。

(十)住宅合作社的资产管理必须执行国家规定的财务管理,接受理事会和财政部门的监督。资产来源属于国家拨款或者社会捐赠、资助的,必须接受审计机关的监督。并将有关情况以适当方式向社会公布。

(十一)住宅合作社为常设机构,实行滚动开发建设,长期为社员服务。

(十二)换届或更换法定代表人之前必须接受市社团办组织的财务审计。

  (十三)住宅合作社的资产,任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。

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