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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(五十六)  

2008-10-16 21:41:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第十四章住宅金融制度概述< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

第一节  建立多层次的住宅金融制度

住房金融制度是指一个国家在住房金融发展过程中,逐步形成的由住房金融政策、住房金融机构、住房金融工具、住房金融市场、住房金融法规以及住房金融利率体系和支付系统等一系列要素构建的符合国情的住房融资的行为规范和运行准则。一个有效率的、相对完善的住房金融制度对一国的住房经济发展和国民生活水平提高起着至关重要的作用。

住房金融制度构架包括住房金融运行制度和住房金融调控制度两大制度体系。其中住房金融运行制度是住房金融制度的核心和基础,决定了住房金融制度的模式选择和模式构成;住房金融调控制度则是住房金融制度的支持和保障,对住房金融制度的存在和运行发挥了不可或缺的支撑作用。

住房金融制度的主要构成要素取决于住房金融运行制度和住房金融调控制度的构成要素。住房金融运行制度的主要构成要素包括:一是系统健全的住房金融机构;二是品种丰富的住房金融工具;三是功能完备的住房金融市场;四是灵活多样的住房金融融资机制。住房金融调控制度的主要构成要素包括:一是日臻完善的住房金融风险规避体系;二是行之有效的政府金融管制措施。这两部分制度体系的构成要素,共同形成住房金融制度构架的主要内容。[1]

一、建立不同层次的、有效率的住宅金融制度。

我国现有的住房金融制度是兼容国外三种住房金融制度安排的混合型的制度模式,对此学者们均给予充分的肯定,因为目前政策性住房金融和商业性住房金融相结合的住房金融制度,不仅为未来随着住房供给和住房需求不断提高对住房融资的扩大需求,预留了可放大增长的空间,而且,也为建立对中低收入居民保障性的政策性住房信贷制度提供了必要的支持。

但是,这里我们所提及的住房金融制度选择,不笼统地仅指住房金融制度的构建轮廓,而是更注重制度内涵的作用程度,即通过建立有效率的住房金融制度,能够充分达到降低住房金融交易费用,保护债权债务关系,最大限度地聚集社会闲散资金并转化到住房建设和住房消费领域中去。为此,笔者认为,我国进行住房金融制度选择要统筹考虑和解决两方面问题:一方面是住房金融制度构建的合理性和效益性,在制度选择中着重体现为突出主体、分清层次、多样安排;另一方面是住房金融制度的完整性和完备性,不断寻求和发现制度存在或运转中的缺项和不足,并有针对性地加以弥补和完善。因此,我国住房金融制度的总体构想应立足如下方面:商业性住房金融制度居于我国住房金融制度中的主导地位,要着力健全和发展;住房公积金制度作为我国住房金融制度的合理选择,应予加强和完善;住房储蓄制度是我国住房金融制度的补充形式,应给予适当的支持和鼓励。

同时,要创造条件建立公共住房银行、住宅储蓄银行和住宅合作银行。

二、降低住宅金融交易费用,抵御住宅金融风险,保护债权债务关系。

既要发展住宅金融,又要防范金融风险,充分发挥金融对住宅市场的调控作用。要完善个人住房贷款管理办法,规范个人贷款审查的程序和标准,推行人个住房贷款业务的标准化,逐步建立并完善个人征信系统。要严格审核住宅开发项目贷款条件,切实加强对住宅开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目,商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策,合理确定保险费率,明确保险赔付责任,减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》(国务院令第350)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发(200212),完善住房公积金管理体制和监督机制,充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度,加快完善住房贷款担保办法,加强对担保机构的业务规范和监管,推行标准化的担保合同示范文本,以提高居民个人住房贷款的信用度,保障银行对个人住房贷款的回收,有效地防范贷款风险。

三、最大限度地聚集社会闲散资金并转化为住宅建设和住宅消费资金,逐步完善和发展我国住宅金融制度。

 

第二节  商业性住宅金融制度

一、充分发挥商业银行的住宅金融作用,不断健全和完善住宅金融市场,积极稳妥地扩大个人住房抵押贷款的总体规模。

商业性住房金融制度居于我国住房金融制度中的主导地位,要着力健全和发展。一方面,我国商业性住房金融制度起步相对较早,并在发展中不断得以完善。1998 年随着中央将住房产业作为国民经济新的增长点,以及实行住房分配货币化以来,我国住房金融也逐步实现了由开发建设性贷款为主向个人住房消费贷款的转变,个人住房贷款在我国获得了快速的发展。据中国人民银行统计,1998 2002 年间各商业银行个人住房贷款年均增长率达112 . 8 % ;而且,截至2005 年底,全国商业银行个人住房贷款余额18,430 亿元,是个人公积金住房贷款1,420 亿元的约13 倍,在整个住房信贷资金运用中发挥了决定性的推动作用。另一方面,这种融资模式符合世界住房金融市场化、综合化的发展趋势,应该作为我国住房金融的主体形式予以大力发展。同时,还应充分看到我国住房金融市场体系仍需不断加以完善、个人住房贷款的总体规模仍然不足、支撑住房抵押贷款持续发展的二级住房抵押市场有待进一步培育和发展的现实情况,着力丰富和发展商业性住房金融制度。不断健全和完善住宅金融市场,积极稳妥地扩大个人住房抵押贷款的总体规模。[1]

二、培育和发展住房抵押贷款二级市场,稳步扩大住房抵押贷款证券化试点工作,丰富和发展商业性住宅金融制度。

住房抵押贷款二级市场是解决住房资金来源与分散金融风险的有效途径,而住房抵押贷款证券化正是基于上述目的的一种有效率的制度安排。目前,国内有关抵押贷款证券化的纯粹理论探讨,因由中国建设银行2005 年底率先试水,成功发行国内第一单住房抵押贷款证券而初告段落。

进一步探讨适于整体的、可延续的和具有拓展性的住房金融制度安排,构建我国住房抵押贷款证券化的创新模式,从制度安排的有效性、合理性的视角,而非仅停留于抵押贷款证券化运行机理和实施必要性、迫切性的可研论证的基点出发,将是我们重新面临的有关住房金融制度选择的又一重要问题。资产证券化的作用不仅仅是金融产品和金融技术的单项创新,更是一种有关信用体制安排的制度创新。

由于抵押贷款证券化是一种结构性融资的信用方式,因而也是金融行为内在的、本质的运动过程,其效率本身就为中国金融效率的提高,拓展了方兴未艾的发展空间。主要表现在:

1、强化债务性的硬约束,提高金融运行质量。首先,抵押贷款证券化发行使银行从贷款发放的债权人转变为出售抵押资产的债务人,成为资本市场的参与方。为顺利出售抵押贷款资产,就必须遵循证券化机构的筛选标准,严格贷款条件和审批制度,提高资产质量,并接受市场准入和信息披露的规范要求,真实出售贷款资产。其次,出售的贷款资产由于进入抵押贷款库,通过法律手段进行风险隔离和市场监管,使其与贷款人可能面临的违约风险和道德风险不再具有直接的纽带联系。而且,由于证券化发行,股权性的软约束为债务性的硬约束所替代,信用规则在金融市场上的运用更加透明与有效,致使金融运行质量大为提高。

2、提高资产负债管理能力,降低银行的系统风险。金融机构可以通过抵押贷款资产证券化,对贷款进行重新分割和组合,达到提高流动性、获得低成本融资的机会。因而,可以自主地实现资产负债的比例管理,满足资本充足率、提高权益资本比重和增强盈利能力的目的。尽管目前我国抵押贷款资产占信贷资产的比重,与美国、英国、日本及我国香港等经济发达国家和地区相比还有较大距离,但我国居民住房需求的持续上涨,购买力能力的不断提高,将对银行资产负债管理提出越来越高的要求。

3、改善住房金融制度的完备性,增强金融运行效率。抵押贷款证券化架起了间接融资直接化的桥梁,填补了我国住房金融制度结构性融资的空白,并将住房抵押贷款主导的一级抵押市场,延伸至机构和个人投资者云集的抵押贷款证券发行和流通的二级抵押市场,这将有助于极大程度地丰富住房金融的筹资渠道和资金来源,分散银行的流动性风险,改善住房金融制度结构的缺陷,增强中国金融的运行效率。[1]

美国、加拿大、澳大利亚和我国香港政府在发展住房金融二级市场中,都起到了穿针引线的作用,即在立法和机构组建方面给予一定的支持,一方面解决市场不能解决的问题,另一方面也为商业机构创造发展条件。在这方面,美国的经验尤其值得重视,我国和美国都是人口众多、地域广阔的国家,在发展住房事业方面,可以借鉴之处较多。其中之一是政府的扶持作用,政府主要是创造一种机制,除了直接帮助低收人人群外,其他事宜(包括很多政策目标)都是通过市场的途径解决的,这样,既符合市场运行规律,业务操作衔接平稳,政府又不至承担太多的经济压力。我国在深化住房改革、发展住房金融二级市场中,也应突出市场作用,通过制度安排创造好的市场机制,建立健全相应的法律法规,营造规范业务发展的适宜的法律环境,为我国住房金融二级市场的发展提供制度和法律保证。



[1] 应红:《中国住房金融制度研究》,中国财政经济出版社 20075月第1 265~266

[1] 应红:《中国住房金融制度研究》,中国财政经济出版社 20075月第1 241~242

[1] 应红:《中国住房金融制度研究》,中国财政经济出版社 2007年版第256~259

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