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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(五十七)  

2008-10-16 21:43:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三节住宅公积金制度< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

继续强制性地扩大住房公积金的覆盖范围,强化住房公积金的使用和管理工作。建立健全住房公积金的审计制度和内控制度,严厉打击挪用滥用的违法行为,确保安全和专款专用。改变资金闲置沉淀状况,简化审批环节和限制,提高住房公积金使用效率,重点帮助中、低收入家庭解决住房困难。

一、适应利率市场化要求,取消住房公积金低存低贷的规定

尽管目前住房公积金存贷款利率是人民银行以商业银行利率为基准,考虑低存低贷原则予以确定的,但从住房公积金管理机构运营状况来看,低存低贷不仅造成公积金使用的低效率,而且导致公积金的资产结构单一,仅局限于配贷、银行存款和购买国债,投资渠道受到限制,保值增值能力较差。倘若银行利率市场化,利率水平处于不断调整的动态发展过程中,住房公积金存贷利率肯定也会发生变化,表现为若商业银行存款利率上浮,为维护住房公积金缴存者的合法权益,住房公积金存款利率也将上浮;若商业银行贷款利率提升,住房公积金贷款利率也将提升;若住房公积金贷款利率提升幅度小于商业银行贷款利率提升幅度,则其存贷利差有可能进一步缩减,公积金管理机构的业务开拓难度将继续增大。因此,取消住房公积金低存低贷的限制,将有利于扩大公积金的缴交范围,提高其保值增值的能力,最大限度地发挥住房公积金的使用效率。

二、将住房公积金贷款优惠利率转变为贷款贴息、政府融资担保,以及对中低收入者的住房补贴

目前我国仍然是发展中国家,处于市场经济发展的初级阶段,资金紧张,财力有限,政府的补贴效率并不明显。一直以来,我国政府采取“暗补”方式,即在经济适用住房建设上,采取免缴土地出让金、优先获得信贷资金、享受某些税费减免等措施。随着住房市场发展,要使有限的资金尽可能多地扩大中低收入阶层的受众面,就需要改变单纯依靠政府向经济适用房“贴砖头”的非货币化补贴的方式,在兼顾普遍性、公平性和效率性的同时,将对开发商补贴转变为直接对符合条件的中低收入家庭“补人头”的贷款贴息,为降低贷款门槛,增加中低收入家庭贷款可得性而提供融资担保,以及为实施廉租房政策而提供租金补贴等。[1]

 

第四节  公共住房银行

改革现行住房公积金管理中心为政策性、专业性住宅金融机构,逐步实现住房公积金管理体制从“管理机构型”向“系统金融型”和“专业金融机构型”转变。创造条件将住房公积金的管理从政府住宅主管部门分离出来,成立中国公共住房银行,向中、低收入家庭和政府公共住房工程发放政府补贴的低息贷款。

目前住房公积金中心不以营利为目的独立事业单位的法律定位,与其实际负责公积金的运作、保值和核算等职责不对等,难以具备独立承担公积金存款支付、贷款呆账等金融风险的能力。因此,应将住房公积金中心行政化管理的格局,真正转变为服务于政府住房政策目标的政策性住房金融机构。具体操作中,宜采取分阶段实施的策略。

第一阶段是“管理机构型”改革。建立全国广泛范围的新组织体制以解决当前急迫问题。基本做法是:财政部(负责资金计划和决算)、建设部(负责住房政策)和人民银行(负责利率)为主管部门,国家审计署为监察部门,建立中央住房公积金管理中心负责推进公积金中心的整合、系统信息化和配置合适的人才等,成立省级公积金中心负责监督指导现行的城市公积金管理中心,现有的城市公积金管理中心和地方住房委员会的关系不变,业务仍然委托金融机构办理。成立中央和省级公积金中心的资金来源为国家和地方的财政出资以及城市公积金中心的存贷利差。

第二阶段是“系统金融型”改革,即以围绕筹措资金谋求加强金融职能为目的,并包括住房公积金管理中心的业务内容在内的整体改革。基本做法是:财政部、建设部和人民银行为主管部门,国家审计署为监察部门,将中央和省级公积金中心分别改制为中央住房金融机构(总部)和地方住房金融机构(省级分部),城市公积金中心成为提取公积金的窗口,城市公积金中心与地方政府之间的人事行政以及资金往来关系脱离。中央住房金融机构的职能是:与中央各部门的协调、人事和培训、进行地方住房金融机构之间的协调、地方住房金融机构之间整合资金的运作、在财政部监督下发行专项债券、为地方住房金融机构调拨资金、协调与委托金融机构的关系、建立与金融市场的联系等;地方住房金融机构的职能是:与地方政府各部门关系的协调、对中央住房金融机构的资金预托、与业务委托金融机构分行进行协调、进行各地区公积金中心的协调、接受地区公积金中心的资金预托以及各地区公积金中心的资金往来。

第三阶段是“专业金融机构型”改革。新组织体制是以开发政策性住房金融业务为目标,成为专业的住房金融机构。基本做法是:财政部、建设部和人民银行为主管部门,国家审计署为监察部门,将“全国住房改革领导小组”改组为中央住房委员会,负责住房计划、贷款方针和融资对象标准的设定,将中国住房金融机构和地方住房金融机构改组为中央住房银行(总行)和中国住房银行省级分行。中国住房银行的职能是业务计划、融资、发行债券、资金调拨和研究开发等;省级分行负责落实总行制定的业务计划;城市公积金中心仍旧为提取公积金的窗口;地方住房委员会负责指导运营地方政府级的住房基金;住房银行的业务仍然委托金融机构代理。[1]



[1] 应红:《中国住房金融制度研究》,中国财政经济出版社 2007年版第247

[1] 应红:《中国住房金融制度研究》,中国财政经济出版社 2007年版第246247

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