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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(六十)  

2008-10-16 21:54:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第七节住宅金融管制和宏观调控< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

通过适度和有效的金融管制和宏观调控,以及恰当管制和调控方式的运用,推动住宅金融制度的稳步运行和健康发展。加强房地产信贷征信管理,充分利用央行信贷征信系统,加强贷前审查,有效防范房地产贷款风险。

一、改进住房金融市场政府管制

1、健全住房法规制度和住房金融法规制度。尽管我国政府先后颁发了一些有关住房和住房金融的法规制度,为住房金融市场的发展起到了较好的推动作用,但更多的相关制度还没有出台,如《住房法》等;有些已经实施的法规制度还有待进一步补充和完善;部分过时的制度办法,也由于经济发展、住房消费需求的变化,亟待废止,并重新制定新的政策法规和规章制度。

2、发展政策性住房金融业务,鼓励金融机构向中低收入居民发放住房贷款。住房除具有普通消费品的共性外,还具有价值较大、价格较高的特性,由于社会分工、劳动能力、收入水平的不同,在任何国家和地区,都存在住房消费支付能力上的弱势群体。政府既要解决这部分人的安居问题,又要考虑现期收入无法支付买房价款的较低购买能力,就需要健全住房金融制度体系,在推动商业性住房金融发展的同时,大力推进政策性住房金融业务发展,继续完善住房公积金制度,积极探索中德住房储蓄模式等,帮助中低收入居民解决基本的住房消费,进而实现社会发展总体目标。

3、构建具有政府背景的住房金融担保制度。首先,由政府建立住房抵押贷款担保机构,在住房金融一级市场,为向商业银行申请个人住房贷款的借款人提供担保。通过政府担保,有助于规避信息不对称导致的违约风险,提高借款人的信用水平,扩大住房贷款供给。其次,在住房金融二级市场,成立政府背景的住房抵押贷款证券化机构,借助严格的贷款筛选审核标准和公认的评级机构进行规范化的市场运作,定期向公众披露信息,接受社会舆论监督,在有助于提高抵押贷款债券信用等级的同时,使商业银行、债券发行人、投资人的利益均能得到保证。而且,政府信用担保或隐含政府信用担保具有如下好处:一是提高了住房抵押贷款债券的信用等级,使其仅次于国债;二是免除了昂贵的信用增级费用,不需信用评级,大大降低证券化的运作成本;三是信用等级高,可以较低利率发行抵押贷款债券,降低了住房金融机构的筹资成本。[1]

二、改进住房金融市场宏观调控

1、明确政府对住房金融市场宏观调控的职能定位。政府在住房金融市场宏观调控作用的充分发挥,有赖于职能定位的清晰与否。换言之,只有明确政府对住房金融市场宏观调控的职能定位,才能避免政府宏观调控的超边界运作,或由于定位不清导致的怯于涉足的种种顾虑。事实上,政府对宏观经济调控的职能定位应主要体现于指导、协调和监督三方面。一是指导职能,主要是根据国家整体经济发展的统筹规划,立足住房金融市场总供给与总需求的均衡,而推出的导向性的政策措施;二是协调职能,主要是协调住房金融业各利益主体之间以及住房产业和其他产业发展之间的关系;三是监督职能,主要是对住房金融市场运行的合法与合规性进行评价、管理和监督。

2、调整住房金融市场宏观调控作用发挥的方法和手段。区分政府管制和宏观调控的职能范围和所采取调控手段的差异,改变政府对住房金融市场宏观调控手段单一,缺乏灵活性的弊端。要运用货币政策、财政政策等经济杠杆,通过经济手段主体作用的发挥,以及住房金融工具(如抵押贷款利率、抵押贷款证券化)等各种调节手段综合使用的灵活性,最大限度地发挥宏观调控对住房金融市场的调节作用。

3、充分发挥政府宏观调控的政策导向作用。政府宏观调控的政策作用不仅仅体现在信贷政策、利率政策的推出和使用上,也表现在对金融创新的政策支持上,要加大住房金融市场的创新力度(包括住房金融的制度创新、产品创新和金融工具创新等方面),加快住房金融市场的发展。

4、建立住房金融二级市场,扩大政府宏观调控的作用方式。我国住房金融市场发育程度较低,特别是与住房金融一级市场相联系、且能有效分散风险的住房金融二级市场还刚刚处于起步阶段,建立住房金融二级市场,有助于政府通过资本市场债券、股票和其他衍生工具的运用,增强住房金融市场上宏观调控作用的发挥。同时,政府还可在住房金融二级市场上组建证券化机构,通过参与证券化运作,制定买卖个人住房贷款合同的筛选标准,规范商业银行审批贷款的准入条件,来推动个人住房贷款标准化。这样,可以促使政府以平等的市场参与者身份进入市场,不仅符合市场运行规律,有利于住房金融市场的规范运作和良性循环,而且能促使业务操作衔接平稳。同时,政府还可采取放宽和收紧担保条件的做法,扩大或紧缩住房需求,从而对住房金融的总供给和总需求进行宏观调控。

5、增强政府对住房金融市场宏观调控的连续性和全局性。住房金融市场的协调发展,不仅离不开政府宏观调控作用的运用和发挥,而且需要政府不断探讨宏观调控的连续性、衔接性。同时,宏观调控应充分考虑住房金融市场区域间的不平衡性和市场发展的周期性,减少政府对住房金融市场宏观调控的盲动性或人为因素导致的随意性,促使整个住房金融市场的良性循环和有序发展。[1]



[1] 应红:《中国住房金融制度研究》,中国财政经济出版社 2007年版第182

[1] 应红:《中国住房金融制度研究》,中国财政经济出版社 2007年版第186187

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