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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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中华人民共和国住宅法立法探讨(六十一)  

2008-10-17 15:26:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第十五章住宅行政制度概述< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

第一节  住宅行政公开化透明化

依法行政、政务公开、办事透明,是建立廉洁高效住宅行政制度的基本条件。为确保住宅开发建设审批验收的公开透明,必须使整个审批验收过程网络化,并将审批验收人员公示,接受社会监督。实行以下四项制度:第一,实行包括市、县(区)人民政府土地、规划、建设、城管、交通、民政、工商、税务、环保、节能、卫生等相关部门和自来水、电业、煤气、供暖等垄断性公用事业相关单位在内的集中办公审批验收制度;第二,实行审批验收人员集体负责制度,防止个别人滥用权力;第三,实行审批验收人员和审批验收进度网上公示制度,使整个审批验收过程网络化、公开化、透明化;第四,实行问责制度,强化对违法审批验收、推诿拖延行为的责任追究。

众所周知,各级政府的住宅建设相关部门是腐败的重灾区。请看< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />徐滇庆先生在《房价与泡沫经济》一书中入木三分的透彻分析:

住宅造价只有房价的一半左右,地方财政在房价暴涨过程中也没有得到多大好处,能不能由此得出结论:房地产商的利润在50%以上?几乎所有的房地产商都会异口同声坚决否认。许多房地产商声明:房地产行业并不是一个暴利行业,说他们为富不仁实在是委屈了。可是,如果要房地产商谈谈利润状况,几乎所有的房地产商都吞吞吐吐,好像有什么说不出来的难处。言者无意,听者有心,他们有许多摆不上台面的开销。

在开发一个项目之前,房地产商必须取得5个证书:“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”

在取得这5个证书的时候需要当地政府的入区批文、基建立项批文、土地出让合同、土地划拨文件、土地征用批文、规划定点图、建设用地核定表、土地出让金交纳证明、地籍测量成果表、土地登记审批表、土地登记申请书、法人委托书、建设项目收费通知单、建设工程报建表、城建费用统征交纳证书、建设工程施工图设计审查意见书、建筑节能登记审批表、工程监理合同书,中标通知书、施工合同、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等。为了办这5个证,总共要盖20多个章,涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保,节能、卫生等部门,每一次都要烧香拜佛。

算不清楚房价成本的主要障碍来自于各级地方政府。正如《人民日报》署名文章所指出的那样,“一些地方政府为了扩大地方财源,增加财政收人,美化城市形象,把房地产业当做支柱产业,把房地产商当做座上宾。大肆向开发商低价转让土地,盲目扩大房地产投资规模。’。

建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说,从建筑和安装成本看,各大中城市差不多,多层、小高层和高层住宅造价一般分别为每平方米800元、1 000元、1 400元;地价过去很低,现在实行公开招标、拍卖、挂牌销售,没什么秘密,目前一般占房价的20%。说到其他成本费用,长宇(珠海)国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说:“销售管理费用对开发商是个小数,摊到每平方米很小。至于税费等,大约是销售额的百分之几,‘有些是政策规定明确应该交的,有些是政策上不清晰的‘灰色地带’,开发商可能拿出100万元‘公关’,然后就可能节省500万元。”

由此可见,房地产商可能拿到超额利润中的一部分,而另外一部分很可能进了地方政府官员的私囊,而贪污腐败所造成的危害可能比房地产商的暴利对社会造成的损害更大。

相关官员究竟拿了多少贿赂?

吴思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命换来的钱。血酬定律是,为了活命,可以冒多大的死亡风险。行贿受贿大概也有一个经济规则。对于贪官污吏来说,为了得到不义之财,可以冒很大的被揭露的风险。对于行贿者来说,行贿的最大值无论如何不超过不义之财。否则岂不是为他人做嫁衣,徒劳无益?实际上,在许多情况下,受贿、行贿双方大致遵循着黑社会的潜规则:见面分一半。

例如,广西银兴房屋开发公司想开发南宁西园饭店门前面积达85亩的一块土地。原广西壮族自治区主席成克杰将这块地批给了它,并且将地价从每亩96万元压到55万元。国家损失了3 485万元 。为此开发商送给成克杰“好处费”1 600万元。开发商节省了1 885万元。房地产开发商得到非法利润中的54 % ,贪官得到46%。从这个例子中可以看出,在行贿受贿双方之间也许存在着一些不成文的潜规则。有兴趣的读者不妨研究研究。

在房地产业中的行贿受贿大致有两种:一种是“阎王式” ;另一种是“雁过拔毛”式。前者如成克杰这样的大老虎,他一口就将不义之财吞掉一半,剩下来的事情都由他来搞定。另一种,找不到“阎王”,就只好找“小鬼”帮忙。如果找不到成克杰这类高官介入,房地产并发商恐怕也要支付相当费用才能逐一打通环节,取得开发经营的资格。把一大笔贿赂分解为几十笔,每一笔贿赂的数量可能都不大。如果这些贿赂是分多次进行,那么,每一次的数量更小一些。虽然是雁过拔毛,可是总贿赂额可能骇人听闻。这可能是房地产商不敢公开示人的一笔黑账,也是他们有苦说不出来的地方。

正如前文计算过的那样,在2004 年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。(注:有的经济学家估计在房地产的总销售额当中开发商得到20 %~30 %,政府得到30%~40% ,金融机构得到5%~10%,建筑承包商得到10 %~15%,非正常流失占5 %~10 %。2004 年商品房销售额为10 375 亿元,那么,非正常流失大约在500 亿~1 000亿元左右。参见:李忠峰:专家应答过剩悬疑[N].市场报,2006 213

老百姓说房地产业有暴利,而房地产商说没有,政府部门经常保持沉默,不置可否。在很多场合下官方统计机构常常偏向着房地产商说话。看起来房价成本似乎非常复杂,公说公有理,婆说婆有理。其实,数据统计并没有什么奥妙的学问,解决这个难题的关键在于那些官方统计机构。他们吃的是“皇粮”,理应提供真实数据,在报告数据的同时也应当同时介绍一下所使用的定义和统计口径,特别是要在数据上交代清楚综合平衡关系。房价暴涨之后居然没有人承认自己“宰客”,无论如何也交代不过去吧?

说到底,不是算不清,而是敢不敢算。倘若当真清查起来,涉及到房地产开发的贪污腐败和违法逃税的案件真不知道该有多少。那些贪官污吏得罪得起吗?清理房地产业的环境,健全法制,这是反贪倡廉的一项艰巨任务,但也是一项义不容辞的任务。[1]

如何解决在住宅开发建设中建立廉洁高效的住宅行政制度这个问题,建议稿提出了一个切实可行的四项制度阳光设计,只要这个制度能够建立起来,廉洁高效的住宅行政指日可待。



[1] 徐滇庆:《房价与泡沫经济》,机械工业出版社 20074月第1版第5次印刷 117120

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