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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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楼市博弈三部曲:开发商绑架政府;地方政府逼宫;托市保价嫌贫爱富  

2008-10-30 11:24:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    房地产市场多年的博弈终于有了结论,胜出者是地方政府和开发商,还有那些有钱买房的人。

  早在10月22日晚,央行、财政部和国税总局联手推出多项刺激楼市新政前后,全国已有18个地方政府先后出台了救市政策,更早的时候,开发商就已经到处游说政府救市,有关的行业组织也已公开力挺开发商的诉求,而有关调查

  显示,起码有八成左右的百姓反对救市,但败下阵来的恰恰是不再沉默的大多数。

  于是,关于楼市三个公开的秘密,有了更加有力的佐证。

  第一个公开的秘密,是关于房地产与经济关系的秘密,以前有人说,房地产绑架了中国经济,那时我们觉得此人危言耸听。现在看来,竟然一语成谶。

  一年之内,房地产政策发生重大转变,最主要的原因是经济出了问题。国外,由次贷危机引发的全球金融危机已经危及中国出口导向型经济,出口拉动经济增长的动力在不断减弱,而且这场危机至今还深不见底。国内,各种因素叠加导致经济增长下降,虽然我们一直在鼓吹不要迷信GDP,但半年多时间,GDP一下子下降了将近3个百分点,还是把我们吓出了一身冷汗。这个时候,经济政策急转弯已经不可避免。这个时候,房地产与经济的关系就变得一目了然了。

  经济增长要靠三驾马车,没想到其中两驾马车与房地产有关。一是投资,中国经济靠投资拉动已是痼疾,一时半会改不了,数据显示,房地产投资约占中国固定资产投资的25%,拯救楼市,至少可以拯救1/4的投资马力。二是消费,房地产消费动辄上百万,跟财政补贴让农民购买家电相比,买一套房拉力要大得多。而目前楼市下降最明显的还不是房价,而是成交量。以前我们过多地关注房地产泡沫会否影响金融安全,只看到地方政府没有房地产就活不下去的事实,没有深思房地产和经济有如此密切的关系。现在,开发商说,救楼市就是救经济,他是把自己说高尚了。但救经济目前只有靠重振楼市倒也是事实,因为没有一个产业身兼投资消费两大功能,同时还能带动50多个行业。因此,我们不得不在宏观调控刚开始见效之时,就出来救市。为了一个更大的目标,我们不得不放弃一个较小的目标,这是无奈的选择,也正是政府投鼠忌器的地方。但我们必须清醒地认识到,这样做实际无异于饮鸩止渴,只是把已经显现的房地产风险和矛盾往后推延罢了。美国次贷危机之所以发生,就是因为房价持续高涨,同时,抵押房产可以再抵押融资,靠资产虚拟部分说白了就是靠把泡泡吹大来拉动畸形繁荣。我们也要步其后尘吗?鼓吹房价只能上涨不能下降的人,是地地道道的骗子,最终将把国民经济推向自我毁灭的灾难之中。为了救经济不得已救楼市,但为了救经济,救楼市必须适可而止,否则就会走向反面。

  第二个公开的秘密,是关于地方政府与房地产关系的秘密。我们已经知道,由于“分灶吃饭”,地方财政曾经十分拮据,但亚洲金融风暴之后,中央政府为了启动内需被迫松动房地产政策,因此,1998年后,地方政府从土地出让金中获得了大量的“二财政”,时至今日,很多地方的财政收入有四到六成来自于此。这也是中国楼市畸形繁荣房价居高不下的根本原因。这已是公开的秘密,因此,房地产宏观调控开始时,反对最力的就是地方大员,最后,个别公开叫板的人物终于去了他该去的地方,但那个时候,这些出面反对的大员,也只是嘴上说说,并没有谁敢于自作主张,自搞一套。

  但这次,他们公开出来自搞一套了。在中央政府出台相关政策之前,未经中央授权,就有18个省市出台了房地产救市政策,把他们与楼市的关系揭示得淋漓尽致。中国是个大国,房地产市场区域性很强,一刀切固然不对,但自行其是恐怕更加不对。因为,他们已经超出了中央和地方政府关系的底线。比如,减免税、调整贷款利率等显然属于中央权限,放宽普通住宅标准等则有违中央政策。而这一切竟然都发生了,甚至还有政府官员出来超越部门权限,肯定地方政府所为。已有舆论把这一现象称为“18个地方城市陆续出台新政逼宫”,这是一个很不好的先例,也是一个危险的信号。

  国务院常务会议在部署今年第四季度经济工作时提出,要加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。这一要求是着眼于经济发展大局和保障民生两个方面的。显然,国务院在靠房地产投资拉动经济发展上是有清醒认识的,不是片面地拉动整个房地产特别是商品房投资,而是有既增加投资和消费,又解决房价过高和中低收入阶层住房问题的多种考虑的。实际上,内需不足,很大程度上是由于分配不公,贫富不均,如果占人口绝大多数的中低收入者都能买得起房,这个内需比光给富人盖房让富人买房要大得多。降低交易税费的着眼点也是为了增加交易量,本意不是为了救高房价,千万别再被歪嘴和尚念歪了。但从目前政府反应来看,还是降低交易税费比较积极,至于加大保障性住房建设规模,还没有看到哪个地方抢着出台政策。一手硬一手软,暴露无遗。

  第三个公开的秘密,是关于房地产利益集团的秘密。在这个集团里,有地方政府,还有行业主管部门及行业组织,自然也少不了开发商,还有那些有钱人。地方政府和某些主管部门,不说了。行业组织本身应该是行业利益的代表者,为行业利益说话无可厚非,也不说了。先说有钱人,说他们不是因为仇富,而是因为他们太幸运了,太受政府宠爱了。说他们幸运是因为,除了他们有钱,政府还借钱给他们,不仅借钱,而且还减免税费,不仅减免税费,而且还有财政补贴。财政的钱来自纳税人,其中很多人纳了税却无钱买房,有钱买房的人拿没钱买房的人交的税,这就侵占了他们的利益。因此,他们也是房地产利益链上不可或缺的一环,而且还是很重要的一环,实际上,这几年房价高涨,也有他们一份功劳,因为他们中很多人利用金融杠杆,买了很多房吃利息,成了食利阶层。如今还要享受财政补贴,而连首付都付不起的人,既无力支撑高房价,更没有办法共享财政补贴。

  开发商是房地产利益集团的中坚,早已是公开的秘密。之所以还要说他们,是因为他们不时提醒我们要注意他们的言行。他们先是反对经济适用房,要搞商品房的一统天下,他们基本上成功了,接着打着反对政府干预的旗号反对宏观调控,要把房价涨到底,后来他们又打着救经济的幌子呼吁政府救市,现在,他们在得了便宜卖乖。

  这次政策转向,也把开发商与政府的关系再次暴露无遗。回头看,我们可以发现,先是开发商鼓吹救市,接着行业组织向上出招向外造势,在中央政府尚未表态之前,地方政府出来救市,最后政府主管部门公开支持,再后来才是国务院及相关部门出台救市政策,可见,开发商的力量不可低估。

  救市大方向已然确定,开发商该乐了吧,但开发商并不高兴,他们说救市晚了,他们说,救市是“隔靴搔痒”,他们需要的救市,是增加土地开发贷款和商品房开发贷款,是改变第二套住房贷款的限制,是要求北京市政府控制保障性住房开发、供应规模。救市新政确实没有挠到他们的痒痒肉。因此,他们直截了当地说,套着保障民生的靴子来救市,不如赤裸裸地重振房地产市场的雄风。好了,他们的底牌亮出来了,让我们等待结果吧。

(见《救楼市泄露了三个秘密:房地产绑架了中国经济》焦点房地产网 house.focus.cn 2008年10月30日09:01 中华工商时报 陈雪根

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