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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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"适度回调"尺度难把握 房价大幅下跌难以避免  

2008-12-26 11:22:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    24日,国家发改委副主任张茅在向全国人大常委会汇报工作时称,高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展,但要避免房价大幅下跌。愿望是好的,但房地产市场毕竟不是听话的小姑娘,可以按照时势要求任意梳妆打扮,以历史经验和现实情势判断,房地产价格出现较大幅度的下跌或许难以避免。

  现在有这样几个问题需要首先予以厘清:

  其一,“适度回调”的尺度如何把握,由谁把握,是否适度了又由谁做出终极评判。这个问题从历史以及目前情况看,在短期内不会得出一个为各方都接受的标准答案(或许就根本不存在一个标准答案)。看问题的角度不同,背后的利益诉求不同,不会得出相同的结论。与其争论于此,倒不如把一些最基本的市场数据公布出来,让市场参与者做出自己的判断,比如,每年的房屋供应量、销售量、销售价格、在建规模等基础数据,似乎从来没有权威发布过,在这种情况下,市场参与方只能各说各话。

  其二,“有利于房地产业回归理性健康发展”,即间接指明目前的房地产市场不理性、不健康,进而发展也难于持续。价格畸高,远超社会、经济发展水平和居民收入水平,是房地产发展不理性、不健康的重要标志之一。在这种状态下,幻想拿捏恰到好处的“适度回调”是不现实的,如此艺术的调控也从未真正实现过,一个矫枉过正的过程恐怕难于避免。既然许许多多商品的价格在半年多的时间里都实现了矫枉过正,房价又有什么理由能独善其身呢?

  其三,在金融危机向经济危机演进的背景下,需求的快速萎缩,也难以支撑畸高的价格仅作“适度”的下调。需求快速萎缩的现实及预期是无可质疑的。在同一个会上,国务院提交人大审议的报告中也对此给予了极为明确的判断:“历史罕见、冲击力极强、波及范围很广的国际金融危机”,“使我国经济增长、就业、企业效益、财政收入和金融安全等方面受到影响”,“当前我国经济下行风险比预想的要严重,经济下滑已经成为当前和今后一个时期的主要矛盾,而且可能会越来越突出”。在这样的判断下,仍仅仅准备“适度下调”的预案,恐怕最终难以避免尴尬的场面。

  其四,随着供给的快速增加,高房价必将逐步成为空中楼阁。张茅在报告中也表示,下一步要“加快保障性住房建设,加大廉租房、经济适用房等保障性住房建设规模。落实和完善促进合理住房消费的政策措施,促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设,加快发展二手房市场和住房租赁市场”。随着这些措施的逐步到位,房屋的供给将变得极为充裕,加上目前在建的21亿平方米住宅项目陆续完工进入市场(钟伟的统计数据),房地产市场的供求状态将出现本质性的变化。这将有可能导致房屋价格急转直下。

  其五,现在的情势已不再允许我们坐而论道,注意力应尽快从“适度回调”、“避免大幅下跌”转到一旦出现价格雪崩如何把损失控制在最小这个方面来。既然已经判断经济形势发展前景极为严峻,就没有理由不对房地产市场可能出现的危机进行预案准备。在危机预案中,尤其要对金融体系可能面临的风险进行最充分的评估,做出最坏局面出现的准备。如果准备充分,或许最坏的局面就不会出现,即使出现,心里也不会害怕,也不会出现到时候手忙脚乱的局面。

  在逐步厘清如上几个方面问题、做好危机应对准备的同时,还需要采取措施逐步构建有利于国民经济和社会健康发展的房地产体系及与之相关的金融系统。

  首先应彻底摒弃“高房价有理”、“高房价合理”、“高房价是社会财富积累的必要手段”、“高房价是拉动经济增长的主力军”等观念,要从理论高度打破诸如此类论调的生存空间。从本质上讲,这其实就是要解决“人何以为人”的问题。人显然不能、也不应该像小麻雀那样生活,劳作一生,价值仅仅相当甚至不如一套70年产权的房子,他有权利,有充沛的时间和金钱解决精神层面的需求,享受艺术、享受思考、享受旅游,甚至享受冥想,等等。这也是人与动物的区别所在。

  高房价也是与我们党以及政府的执政宗旨和执政基础相冲突的。当资本主义的美国、英国、日本、韩国等房价收入比都能保持在3—4左右的情况下,作为社会主义的中国,房价收入比也没有理由超过10。更为重要的是,高房价也无益于社会核心竞争力的提升,甚至在很大程度上逐步侵蚀着社会核心竞争力。当房地产成为社会财富的销金窟,人人都想方设法争当“寓公”、“不劳而获”的时候,支撑社会、经济持续健康发展的精气神以及诸多行业的持续健康发展都将遭到致命打击。从世界范围看,也没有任何一个世界性的强国是靠炒房地产发家的。作为一个发展中国家,有限的资金显然应该投入到有利于核心竞争力形成的产业中去。

  面对这场罕见的危机,许多人都在不同场合强调“危”中蕴含着“机”,都强调要抓住机会,实现国家、民族历史性的飞跃。所言不缪。或许,房地产市场就是一个比较好的突破口。(编辑:闻房四宝)

焦点房地产网 house.focus.cn 2008年12月26日07:57 证券时报 

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