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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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外媒称理论上中国房价需降三分之一  

2008-12-29 11:03:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    中国城镇居民购房的“合理价格”,应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。买一套90平方米“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为248148元,每平方米为2757.2元。

  12月22日,中国政府网刊登了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。“变化”最突出的就是《意见》的第三条特别强调:“以合理的价格促进商品住房销售。”这是近年来在中国官方第一次对开发商提出的“合理价格”要求,给“郁闷多年”和不满的百姓一种“峰回路转”感觉。

  现在的关键问题是,什么样的房价才是“合理价格”。

  根据国土部的权威信息,到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元,如果加权到全国城镇(土地出让金至少降低三分之一),再算上1.5倍的容积率,分摊到每平方米住房中的“楼面地价”,也只有756.8元(算上从拿地到建房的周期,土地的成本就更低)。至于造房的建安费,前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺为680元不到。我们高估中国城镇平均建房所需的建安费在900元左右;如果把其他方面的配套费、税费和成本再加上,分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着,从全国城镇的平均住宅建造成本来说,现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元。

  按照国际上的“行规”,商品住房建造的利润率一般都在3%-5%左右。中国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊。所以,中国商品住房的利润水平也不应该高过10%。而到2007年底,全国城镇商品住房的平均房价每平方米4000元左右,利润率近50%。

  国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房,一是在住房人均面积是要比中国大得多。美国前几年家庭新建成房屋平均面积就达到2114平方英尺,相当于人均拥有住房70平方米左右;二是住房的质量无可比拟。他们大多数住的是装修好的独立屋(单体别墅),走进去就可。就是在人口密度和生活费用远高于中国的韩国、日本的房价收入比比中国要低得多。2006年初韩国的国土研究院一项调查比较显示,韩国国民全部收入攒六年即可买房。首都首尔为7.7年,地方大城市为3.8年,中小城市为2.6年。而在美国和英国,要购买住宅,则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。

  此外,依据中国宪法,国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。

  综上所述,中国城镇居民购房的“合理价格”,应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以中国国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90平方米“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为248148元,每平方米为2757.2元。

  而这样的价格,比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平,低了三分之一左右。这表明,中国城镇的房价要回归到“合理价格”水平,至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则,让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。 (英国《金融时报》)

( 载:我来告诉你为什么  2008-12-26 08:24:51 发表于焦点房地产网-谈房论市-购房智囊团论坛

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