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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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记者深度调查:房价上涨,真是开发成本作怪?  

2009-02-08 21:01:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    新华网甘肃频道2月8日消息 据《甘肃日报》报道 从1998年房改房政策开始实施起,兰州房价牛市10年只涨不跌,这对市场来说是一个比较奇怪的现象。那么究竟是什么因素支撑着兰州商品房一直高价运行呢?

  地价涨,成本涨,只是房价上涨的一个噱头

  房地产老板在房市低迷时大呼需要救市,原因是土地价格在上涨,施工安装成本也在上涨,因而房价上涨也是自然规律。

  地价真是商品房上涨的核心成本吗?界内有关人士认为,这是不能确立的。一则,现在兰州市城关区的地价一亩在500万元左右。如西站附近的兰州一毛厂地价,2000年拍卖时每亩在100万元,而与西站不太远的兰州轴承厂,2006年底土地拍卖价格在140余万元,增长幅度并没有那么夸张。就算在城关进行房地产开发,在4亩地上盖3万平方米的高层也属正常;那么2000万元的地价,平摊到3万平方米的建筑面积上,每平方米地价只有六七百元左右,也只占到目前每平方米5000元房价的15%左右。二则,对于房地产开发商而言,另一获得土地渠道在于拆迁安置。据有关专家分析,按常规走势来看,应该是通过拆迁而获得的土地价格要比公开拍卖竞价低;但目前随着市民维权意识的提高,拆迁费的不断增长,在相同地段拆迁费用成本与拍卖土地的价格越来越逼近,在房建成本中所占比例二者也越来越相近。三则,目前许多房地产开发公司将地价按现价摊入商品房成本中其实是不应该的,因为在兰州不少房地产开发的大园区,其土地当时基本是划拨所得,而当时的征地价格,估计划拨一亩地也就相当于现在一套商品房的价格,因此地价在建房成本中所占比例更小。而目前能把地价算入开发成本的大园区,也仅仁恒国际、曦华园等几家而已,因为这几家的土地是靠拍卖竞价而得。

  那么施工成本在上涨吗?业内有关人士介绍,兰州房地产开发商的利润正在不断缩小,2004年、2005年兰州高层住宅建安成本在1200元左右,到2008年上涨到2100元,翻了将近一番:现在的楼盘全部执行65%节能,每平方米增加成本约300-500元;相应配套、景观的设计策划也在涨价,每平方米由过去的300元涨到目前的550元以上。施工成本上涨幅度有那么大吗?这也引起一些界内人士的质疑:其实现在除了水泥价格略有上浮外,钢筋等关键建材都在大幅下降;高层建筑招投标价格多年来一直徘徊在1200元左右,未有太多变化。在建筑节能方面,空心砖、环保墙体十余年来一直在推广使用,因此不应把这些建材一揽子全加到新增的建筑节能成本中去;用PVC管替代铝制水管,事实上PVC管比金属管还要便宜;与过去相比,仅在外墙上贴保护层等几个项目而已,建筑节能并未给房地产开发增加多少破格的投入,因此每平方米要增加三五百元的成本,算不出来。另则相应的配套景观设计策划费用每平方米涨到550元,这应该只是单独景观设计项目的费用涨价而已,其总费用最后分摊到总建筑面积中所占比例也是微乎其微的。

  因此,界内一位多年研究房地产的专家断言,在兰州商品房成本在2500元以上的房屋我还没见到过,地价、建安成本上涨只是房价上涨的一个噱头,只是一个借口,而房价上涨的真正因素被深深地遮掩起来了。

  谁垄断信息,谁就是市场上的强者

  在房市上,无论消费者的购房经验和法律知识有多丰富,但相对于开发商,仍是一个弱势群体。

  对于广大市民来说,房价是由开发商说了算;商品房成本更是开发商的一个绝对“商业机密”,从政府到消费者都难得深挖,成本只有房地产老板自己知道;商品房合同虽是由建设部和国家工商总局共同监督印制的,但事实上这些合同是一个“霸王条款”的陷阱,因为国家只统一了合同板式,而其内涵还是由开发商所掌握。而形成这种现象的源头,则是商品房的相关信息基本上全由开发商所垄断,所有商品房相关的信息都是一个口径。

  兰州大学高新才教授说,我国的房地产市场属于信息不对称的市场,甚至可以说是严重的、典型的、信息不对称的市场。一般市场是透明的,企业所得利润基本是社会平均利润;而在房地产市场上,从商品房成本、地基、建材以及房地产的利润,消费者永远不会知道的,因为你没有投资开发的基础资料,因此你也没有分析的基础条件;因此你想知道的永远得不到,而你所知道的都是开发商自定的、刻意的想让你知道的。大量的充斥于各大媒体上的广告以及各种宣传内容,告诉市民,地价在上涨,施工成本上涨,民工工资上涨,房价不上涨不行啊,开发公司已没有什么利润了,房地产已是微利行业了,公司成本总该收回吧,利润总该有一点吧,要不公司就要亏损了。大量的信息给消费者灌输一个概念,房价上涨只是随行就市、天经地义罢了,今天你不买明天价格还可能涨呢。谁垄断信息,谁就会成为市场的强者。

  说商品房合同是一个“霸王条款”的陷阱,大家也许有点怀疑,合同是由国家监制的,开发商能做多少“手脚”?打开任何一本正式的“商品房买卖合同”,下面标有“中华人民共和国建设部国家工商行政管理局监制”的字迹,给消费者一种你在受国家法律保护。合同板式是死的,而合同内容却是活的,事实上合同的内容是由开发商所控制。真正购房者都经历过,购房合同不需要购房者自己来填,从购房者的名字到房屋争议的解决办法选择,都是由开发商提前替你填好了,面对购房合同你唯一所能干的事就是签名和签章,或者再打个手印。比如在出现争议的解决办法上,如果开发商与仲裁委员会关系好,则替你选择了仲裁;如果和法院关系不错,则替你选择了法院。在合同补充协议的附件上,开发商提前为你填好了内容。如果你对这些提前定好的内容表示质疑,开发商就会告诉你:你可以不买,但你要买的话你唯一的选择就是填上你的名字。如果仔细分析开发商替你所填的合同内容和附件内容,你会发现合同只保护开发商,在保护购房者的内容方面几乎是一个空白。

  因为垄断了信息,你只有挨宰。刚购房时公摊只有22%,等签了合同、开始装修时,开发商告诉你,你还需要补差价,因为经过重新测量公摊面积长到28%,100平方米的房子你还得再补3万元;因为你装修建材撞了墙体,你交的装修抵押金要全扣……而这些要求都在合同内写得一清二楚,白纸黑字。法律是会保护合同的,因此当然会保护开发商。因此无论你是在一线的北京、上海,还是二线的兰州等市,如果你打算修改合同,你有可能一套商品房也买不上。

  正如有关人士说,垄断信息遮住的东西太多了,遮住了商品房真正的成本,遮住了开发商所获的暴利,也遮住了房地产行业真正运行的状态。正是这座黑幕,一步一步将房价推到了高峰,一步步地推到了广大老百姓无法也无力支付的价格,推到了滞销仍死守高房价的地步,也推到了一方面大量商品房空置、另一方面房价居高不下的扭曲局面。(记者 陈晓军)

(焦点房地产网 house.focus.cn 2009年02月08日10:41 新华网 )

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