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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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李开发:一套房消灭一户中产阶级的现象应改变  

2009-02-11 11:04:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    社会要稳定发展,这个社会的中产阶级要足够庞大,成为社会的主体部分。从经济学上说,目前的住房制度有严重问题,我们把它叫做一套房子消灭一个中产阶级。

  什么叫中产阶级?依然国外对中产阶级的定义,结合中国的实际,就目前来看,至少有四个要素。一是指经济收入能保证在当地算个小康以上水平。按照恩格尔定律来说,就是生活开支已经从主要开支降格为次要的开支,成为家庭开支的一个较小的部分。二是指有文化与受教育水平,这个内容是指要有文化与专业特长,当然不见得就是有个文凭当饭吃。有文凭说明有了一定知识,并且能把知识转化为能力,能够较好地解决就业、生活与发展的问题。三是有基本保障,四是有发展的消费与需求。概括起来说,中产阶级应当有较好的吃穿住行条件,并且有较好的受教育条件,有较强的医疗支付能力,有一定的发展能力。

  此外,我们对中产阶级定义的另一个要求是社会稳定器,它的特征在于,是一个相对小康接近富裕的人群,对社会有较强的认同感,从事对社会有益的建设性工作。

  这样,中产阶级的定义有两个前提,一个是经济性评价,一个是建设性评价。

  我们知道,不同的城市的基本消费水平是不同的,中产阶级是一定城市的中产阶级,你月收入5000元,在西部县城,绝对的是个富裕阶层,但是在北京,你离富裕还有一定距离,也算不上中产。所以我们把它具体化一下,通常指一个家庭的基本条件,可以用收入水平、受教育水平、保障能力、发展型消费能力来衡量。这里可以特指三口之家,其它类型参照此调整。

  第一是指收入水平。我们把小城市(2万到20万人口的城市)的家庭收入定位为4000元以上,中等城市(20万元到100万人口的城市)的家庭收入达到6000元以上,大城市与特大型城市(100万人以上人口的城市)家庭月收入达到8000元以上。

  第二是指受教育水平。我们说英国人很绅士,就是指他们的文化与艺术素养。中产阶级不能仅仅是口袋里面有钱,能够在饭店大吃大喝的主,也不能是学会了眩富的主。通常具有大学以上的文化水平,有一定的知识基础,能够通达事理,有取得稳定收入的专业特长。

  第三,基本保障情况。有在本城市里达到小康水平的住房。打个比方,在北京这样的城市,有一套90平方米的住房,且位置不是太偏,当然,在其它城市有住房另当别论。有医疗与养老保障。其中多数可以购买私家车。

  第四,有发展方向的消费需求能力。文化教育与健康发展需求是这类人群的一大特点,通常能拿出收入20-30%的收入来满足文化教育与旅游休闲的需求。比如,购书,听讲座,参加培训,看大片,听歌剧,或者参加其它文化娱乐活动。能积极参加旅游与健身活动,高效率的脑力劳动需要放松身心,拓宽视野,因此,提高健康水平是必要的。

  如果不符合以上的相关条件,我们可以说它是中产,但不够成稳定的中产阶级。稳定的中产阶级是一个综合素质的考量。稳定的中产阶级能支撑这个社会可持续发展,他们比较认同这个社会,积极工作,它们努力赚钱,打造富裕生活,他们是大部分社会较低收入的人的标杆。因此,我们认为,那种有了一些钱就用来吃喝嫖赌的人不能叫中产阶级,可以算是中产,但那样的人随时会被淘汰出局,当然也不是社会稳定的基础力量。中产阶级越来越多,社会的稳定力量越来越强,社会的认同度也会越来越好。中国建设现代化的社会主义强国,重要的内容就是要造就越来越多的中产阶级。

  那么我们来看看,假定在北京,一套房对中产阶级有多大压力。这样一价目家庭,三口人,两个人工作,家庭月收入12000元,超过了月入8000水平的起跑线。每个月开支以后,可能存7000元左右。我们设想他来买一套120平方米住房(目前在北京是主力户型),位置选择在一个不是最好,但是算比较好的良好位置,22000元一平方。我们算一下,知道他有大能力来购房。首先是总价要达到264万元,30%的首付款达到79.2万元。然后说契税,大约有3万元,装修再少也得5万元,否则住不进去。家具就把旧的扔进去得了,也不买新的,这么说,开头的开支至少得90万元。从收入来看,一年余8万元,得积余12年,当然也可能啃老族,总支过了首付关。接下来我们看月供情况。我们按20年月供情况算,贷款总额达到185万元,月供达到11355元,其中每个月的利息部分要达到3655元。这么算来,每个月只能存7000的家庭,收入与付出相距太远,根本就买不起。

  我们再退一步,认为他只买一个地段相对较差的房子,面积也只是90平方米,价格是15000元每平方米的。房屋总价是135万元,贷款八成,贷款总额是108万元,还款总额含利息是159万元,首付是27万元,月供是6636元。这样一个房子,首付加契税,加装修也得再加10万元,这样,要想住进去,起码得接近40万元先要支出去,积累40万元,通常得10年以上的积余。然后每个月要供6636元,这也不容易。也就是说,只要他们夫妻买了这套房,今后20年,他们也就没有什么其它消费能力了。这期间,他们要工作稳定,不出现失业或者其它转行或投资失误等其为。20年过去,他们也该50多岁了,换一句直白的话说,今后的二十年,也许就是一生,他们就是一个以后仅能实现基本消费的人,也是一个穷人了。因此,一套房子消灭一个中产阶级是确实的。这种现象如果长期持续下去,怎么扩大内需呢,一个年轻人稍微优秀一点,就被一套房子套走了一生的消费能力,可悲。

(焦点房地产网 house.focus.cn 2009年02月11日08:10 中国经济网 李开发

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