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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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政协委员建议“三控”降低房价 防止危害经济  

2009-03-03 10:49:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    本报讯 (特派记者邱瑞贤、黄蓉芳) “房价大涨制约了低收入家庭的购房需求,不利于和谐稳定;房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。”昨日抵京的恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印(,,)在接受本报记者采访时,表示他将建议国家用“三控”手段来降低房价。

  许家印认为,地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素,一旦采取强力的“三控”措施,政府让利、国家让利、企业让利,将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象,有利于真正降低并稳定房价。

  房价大起大落危害国家经济

  根据他的调查,截至去年底,我国房地产开发贷款规模1.39万亿,个人贷款规模3.34万亿,两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展,对经济全局十分重要。

  “目前国际公认的较为合理的房价收入比在4~6倍之间,但是我国的房价收入比平均为15倍,个别大城市更高。”许家印说。目前社会上对于如何控制房价说法不一,许家印认为,要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康,首先要厘清房价的五大主要构成要素。

  “第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。通常情况下,后面三项才是真正影响房价的变量。”

  “一旦政府严控地价、税费在一定范围,锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性,房价就会下降;房价下降至一定价位就会长期稳定,市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。

  对于地价,许家印指出,目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右,“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价,又推动了房价上涨。”他建议,在目前的土地招拍挂过程中,地方政府不但要控制地价下限,还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价,土地出让即告流标,留待下次重新出让。当然,实现这种控制地价的方式,前提是保证充足的土地资源,确保土地市场供需平衡,这也符合供需必须保持平衡的经济规律。

  建议直接改征“地产税”

  其次,目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加起来要占到房价的30%~40%,这些将直接转嫁给购房者。税费越高,购房者间接承受的压力越大,特别是低收入家庭的购房压力大大加重。

  他建议国家完善房地产税费体系,取消大部分不合理税费,这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30%~60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值,可直接取消,改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算,仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

  此外,本身就是一名地产商人的许家印“跳出来”主张,房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润,积极让利于民、努力回馈社会。“房价过快上涨,超出市场承受度带来的泡沫破灭,危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益,危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看,房地产企业理性控制利润,使房价下降直至保持合理稳定,才能保证房地产市场的长期稳定健康发展,这和房地产企业的长远利益也是一致的。”

  他建议,国家控制企业利润在一个合理的区间,一旦企业利润超过合理区间,国家将特别加大税收征缴额度。

(焦点房地产网 house.focus.cn 2009年03月03日07:22 大洋网-广州日报 )

 

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