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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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李晓林先生提案:努力营造公平和谐的房地产市场环境  

2009-03-08 20:13:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    房地产业调控两年以来发生了明显的积极变化。投资增长过快过猛势头有所平抑;房价上涨过快过高现象在不同地区出现了分化;对能源、原材料供求关系偏紧的压力有所缓解;投资型购房行为受到抑制;土地供应和交易过程中的暗箱操作寿终正寝,腐败行为有所收敛;舆论对房价的近乎嚣闹的激辩也渐趋冷清。有力的政策措施是取得上述成效的保证,很值得认真总结分析,去粗取精,加以完善,以利改善调控扩大成果。对其中少数个别措施的出发点与实际结果 不尽一致的情况,更有必要在深刻反思的基础上加以修正。譬如,对在土地供应和交易过程中厉行招(标)、拍(卖)、挂(牌)这一措施的利弊分析及深化完善就很值得各界予以重视。

  宏观调控旨在促进房地产业健康发展,使其真正肩负起我国支柱产业的阶段性使命。这次调控中,对土地供应必须实行“招拍挂”机制的突出强调可以算是重大举措之一,其正面作用是不言自明的。但在我国现实经济体制格局之下视之为唯一机制是否会附带产生非正面作用,如果产生又该如何规避,是一个不能回避的问题。我们首先看到“招拍挂”机制的核心在于对土地出让价的向上竞价,最终归出价(含其它附加条件)最高的开发商取得土地。比起原有各种方式的出让和转让,土地成本可能出现大幅增加。前一段,北京东三环路边一块土地,从起始价2.47078亿元到成交价5.1亿元,高出了106.41%。在这一项目中,仅土地取得一项已达到每规划建筑平方米1.1015万元。在类似案例中这一案例丝毫也不特殊,其成交价比起始价高出的比例也居中常水平。其他地块情况虽然各不相同,如有些地块无人应招或问津,有的甚至屡遭流拍,但成交的还是占多数。在成交的案例中大多都高出挂牌价或起始价。例如顺义一块地起始价1.849亿元,成交价2.75亿元,高出48.7%;通州一块地起始价为1.235164亿元,成交价高达4.08亿元,高出230.32%(资料来源于北京土地整理储备中心如将上述三块地作一个简单平均值计算,成交价比起始价平均高出率为114.76%。土地成本高了,房价岂能不高?

  对于厉行招拍挂机制不能仅看到它提高土地交易成本这一个方面,而应予以全面正确地认识。首先要肯定这一机制是有限制的市场化机制之一,在世界许多市场经济国家和地区长期广为采用;同时还要看到它对抬高房地产开发入市门槛抑制盲目投资降低社会性投资风险具有一定作用;更应承认它在土地供应和交易过程中发挥了防腐败等社会法制作用。但也必须认识到,它在维护了土地取得程序上的正义和形式上的公平的同时,对抑制房价上涨非但不具有正向作用,反而具有一种令各级政府和社会各界谁都不愿意看到的反向作用。有专家学者和官员曾论证并断言,土地成本的上涨不是造成房价上涨的原因。但由于这个因果关系太过于简单明白,上述断言既不合一般逻辑又无学术价值,以致于并没有引来人们认真去反驳这个臆断,顶多就是让人听了莞尔一笑了之。另外还有一些人直接断言上海或北京的房价将猛跌50%或30%。而实际上这些地区的市场房价,要么只是涨幅暂有小幅回落,要么却逆着强大调控作用力而继续上涨。事实证明了与曾有过的“崩盘说”、“寒冬论”一样,“暴跌猜想”又一次落空。例如北京市2005年商品住宅期房均价比2004年又上涨了19.2%。原因何在呢?其中,土地取得成本的大幅上升不能不算重要原因。

  如果系统了解一下“招拍挂”机制的运行过程,很有利于对其利弊做出正确判断。其运行过程大致如下:1.政府组织土地一级开发;——2.政府在拆迁费、土地出让金及各项行政性收费基础上招拍挂;——3.开发商竞价取得土地,对高出当地公允价值的溢价部分先行垫付并建房;——4.房子建成上市时把土地成本增加的这一部分转嫁给购房人,招拍挂机制的最终承受者实际上是购房群众;——5.由于房价在此后不降反升,引起欲将购房的群众心生不满,媒体上也充斥着关于房价的口水大战,有损市场公平形象和社会和谐。

  购房群众所承担的房价中有合理和基本合理部分,也有不合理部分。所谓合理部分是指具体项目因其区位地段、房屋质地等因素而具有的内在的公允价值,只要高有高的道理,购房人士还是接受的。所谓基本合理部分是指基于社会反腐败和打击黑幕交易对招拍挂机制有所倚重,把本应由政府从税收中负担的政纪维持及法制建设等经费由群众在购房时再为社会分担一点也算是尽一些社会责任的体现,虽然不尽合理,但购房者也基本认可。所谓不合理部分则是指政府在挂牌价或起始价中已收足了各项支出费用和利润及其税金,然后再把利用土地垄断性紧缺并通过竞价机制“炒”高的一块收走,最终却要由购房人承担被推高了的实际房价,并且由开发商承担道义责任,社会舆论怎么可能不为之激辩不休。

  为了解决以上问题,我们对招拍挂机制不应因噎废食,但必须扬长避短。既要还社会和房地产业一个公平,从源头上控制住房价受交易机制而产生的助涨动能,同时还要兼顾政府对低收入群众住房难题的关切及扶持资金的筹措,也要尽量缓解舆论对房价基于认知混乱而发生的过度纷争,从而促进社会和谐,建议政府有关部门考虑制定一个三全齐美的创新机制,即把“招拍挂”溢出的大部分地价收益主动直接返还社会,以反哺房地产业及市场。具体操作,主要用来明补那些连经济适用房都买不起的广大低收入家庭,向他们提供基本可以解困的居住条件,比如廉租房、租金补贴等。这样做,政府既把调控机制的功效充分发挥出来实现了初衷,为一美;也使购房人买到了自己认可的优质优价的房子,同时为社会管理又分担了一块资金,为二美;更使广大低收入家庭得到了直接的住房补贴,为三美。细想想,这个资金的循环过程,何尝不算一定层次上的循环经济呢?

(全国政协委员北京林达集团董事长李晓林)

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年03月08日11:25 焦点房地产网   

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